La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra

Tiempo de lectura: 10 minutos

🏁 Introducció

En els darrers anys, l’accés a l’habitatge s’ha convertit en un dels temes més sensibles de l’economia andorrana.

L’augment de la inversió estrangera —especialment en el sector immobiliari— ha impulsat el mercat, però també ha tensionat els preus del lloguer.

Per mantenir un equilibri entre obertura econòmica i cohesió social, el Govern d’Andorra ha creat un nou marc jurídic que vincula la inversió estrangera immobiliària amb el lloguer assequible.

Aquest sistema es fonamenta en dos pilars principals:

• La Llei 3/2024, de l’1 de febrer, i el seu Decret 76/2024, que creen l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària.
• La Llei 5/2025, de creixement sostenible i dret a l’habitatge, desenvolupada pel Decret 137/2025.

Ambdues normes es complementen amb les dades oficials del SICAR i de l’ECVIL, utilitzades cada any per calcular els preus de referència.

➤ Per entendre el marc general que regula la inversió estrangera al Principat, et recomanem llegir L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra: finalitat, estructura i aplicació pràctica.

💰 Bonificació del 90 %: inversió i lloguer de llarga durada

La Llei 3/2024, de l’1 de febrer, va crear l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària per gravar les adquisicions de béns immobles per part de persones o societats amb capital estranger.

Tanmateix, l’article 10 introdueix una bonificació fiscal del 90 % en un cas molt concret:

👉 Quan la inversió té com a finalitat l’adquisició o construcció d’habitatges destinats al lloguer habitual i permanent durant almenys 10 anys.

🔷 Condicions bàsiques:

• L’ús de l’immoble ha de ser residencial habitual i permanent (segons la Llei 15/2022, d'arrendaments urbans).
• El contracte d’arrendament s’ha de registrar i mantenir actiu durant 10 anys.
• Si es canvia l’ús abans del termini, es perd la bonificació i s’han de retornar els imports amb interessos.

🔷 Desenvolupament reglamentari (Decret 76/2024):

• La sol·licitud de bonificació s’ha de presentar abans de liquidar l’impost.
• Cada any, el contribuent ha d’acreditar el lloguer efectiu.
• Es pot concedir un període de carència de fins a 360 dies per posar l’immoble en lloguer.

➤ Per a una visió més àmplia de les obligacions fiscals a Andorra, pots llegir Fiscalitat a Andorra: estructura, tipus impositius i avantatges reals.

📈 De l’obertura a la sostenibilitat

Durant la dècada 2012–2022, Andorra va promoure una obertura gairebé total al capital estranger mitjançant la Llei 10/2012, que facilitava les inversions amb poques restriccions.

El resultat fou una forta arribada de capital, però també un notable increment dels preus del lloguer.

L’any 2023, la Llei 16/2023 va suspendre temporalment les noves autoritzacions d’inversió immobiliària estrangera per redissenyar el model.

Aquest redisseny es va concretar amb la Llei 5/2025, que introdueix el principi de creixement sostenible i vincula la inversió estrangera a objectius d’habitatge i cohesió social.

🏡 Què s’entén per “habitatge assequible”

La Llei 5/2025 i el seu reglament Decret 137/2025, de 9 d'abril) defineixen el concepte de lloguer a preu assequible amb criteris objectius.

📖 Article 9.2 del Decret 137/2025:

El Govern determinarà cada any el “preu assequible” prenent com a referència:

• El preu mitjà de mercat, calculat a partir de les dades del SICAR, reduït en un 25 %.
• El 35 % dels ingressos medians de les llars andorranes, segons l’ECVIL.

En altres paraules:

• El SICAR reflecteix quant costa de mitjana el m² de lloguer al mercat.
• L’ECVIL indica quins són els ingressos medians de les famílies.
• El Govern combina ambdues dades i aplica el valor més baix com a referència oficial de preu assequible.

📊 Com es calculen els valors de referència

🔹 Preu de mercat (SICAR)

El SICAR recopila tots els contractes d’arrendament registrats als set comuns i publica informes anuals amb els preus mitjans de lloguer per parròquia i tipologia d’habitatge.

Exemple:
Si el preu mitjà a Escaldes-Engordany és de 16 €/m²/mes, el preu assequible serà el 75 %, és a dir, 12 €/m²/mes.

🔹 Ingressos medians de les llars (ECVIL)

L’Enquesta de Condicions de Vida i Ingressos de les Llars (ECVIL) mostra els ingressos medians de les famílies.

Si l’ingrés median anual és de 45.000 €, el 35 % equival a 15.750 € anuals, o 1.312 €/mes.

Això significa que una família mitjana no hauria de destinar més d’aquesta quantitat al lloguer del seu habitatge.

📍 Font oficial: https://www.estadistica.ad

🔹 Publicació anual

Cada any, entre maig i juliol, el Govern publica una resolució o annex tècnic al Decret 137/2025, on consten:

• Els preus assequibles oficials per parròquia.
• Els valors de referència de l’esforç econòmic (percentatge d’ingressos).

❗Consulta la publicació del 2024 en l'enllaç indicat.

🧾 Aplicació pràctica i control administratiu

Quan un inversor estranger sol·licita la bonificació del 90 %, l’Administració comprova que:

• L’immoble estigui realment destinat a lloguer habitual i permanent.
• El preu del lloguer no superi el límit del preu assequible publicat oficialment.
• Els contractes estiguin registrats al SICAR i es mantinguin durant 10 anys.

En les promocions immobiliàries amb capital estranger (Llei 5/2025 i Decret 137/2025), s’exigeix, a més, que com a mínim el 50 % de la superfície total es destini a habitatge assequible durant el mateix període.

➤ Per conèixer com ha evolucionat el règim d’arrendaments i les seves condicions actuals, pots llegir El lloguer d’immobles a Andorra: de la rigidesa històrica a la flexibilitat actual.

⚠️ Criteri de càlcul: una o dues condicions?

L’article 9.2 del Decret 137/2025 indica que el Govern pren ambdues referències (SICAR i ECVIL) i aplica la més restrictiva.

👉 Per tant, un lloguer només es considera assequible si compleix el límit més baix entre les dues fórmules.

En la pràctica, no són requisits acumulatius, sinó comparatius:
es calcula el 75 % del preu SICAR i el 35 % dels ingressos medians, i el Govern adopta ⬇️ el valor menor com a sostre oficial.

🎯 Finalitat social i econòmica

L’objectiu del sistema no és únicament fiscal, sinó també estructural i social:

• Garantir l’accés a l’habitatge, evitant que el lloguer superi la capacitat econòmica mitjana.
• Prevenir l’especulació, vinculant els beneficis fiscals a una funció social real de l’immoble.
• Alinear la inversió amb l’interès públic, promovent projectes que generin habitatge i ocupació.
• Fomentar la sostenibilitat i l’estabilitat del mercat de lloguer.

Aquest enfocament també es recull al preàmbul de la Llei 5/2025 i al Decret 316/2024, relatiu al parc públic d’habitatge assequible.

🪙 Conclusió

La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària no és automàtica.
Només s’atorga quan l’habitatge es destina a lloguer habitual durant 10 anys i el preu del contracte respecta els límits oficials del lloguer assequible.

El Govern utilitza dos indicadors —SICAR i ECVIL— per establir el límit màxim i adopta el valor més baix com a referència.
Per això, és essencial consultar cada any les publicacions oficials abans de planificar una inversió immobiliària.

A més, s’exigeix l’acreditació periòdica del compliment de les condicions i la corresponent inscripció al SICAR.

En definitiva, aquest sistema converteix la inversió estrangera en un instrument d’equilibri social i sostenibilitat:
qui vulgui beneficiar-se fiscalment haurà de contribuir a mantenir un mercat de lloguer accessible, transparent i alineat amb l’interès públic.

📞 Si estàs valorant una inversió o promoció immobiliària a Andorra, pots sol·licitar la teva reunió personalitzada just a continuació o escriure’ns mitjançant el formulari de contacte.

Data de darrera revisió: octubre de 2025