El pasado 6 de marzo de 2025, Andorra aprobó la Ley Ómnibus, una normativa ambiciosa que busca promover el crecimiento sostenible y garantizar el derecho a la vivienda. Esta ley, que entrará en vigor 15 días después de su publicación en el Boletín Oficial (prevista para el 26 de marzo), introduce cambios significativos en áreas clave como la inversión extranjera, el alojamiento turístico y el acceso a la vivienda. A continuación, desglosamos los principales aspectos de esta ley y cómo podrían afectar a la sociedad y la economía del Principado.

Inversión extranjera: más control y transparencia

Andorra, conocido por su apertura al exterior y su atractivo para los inversores internacionales, ha decidido regular de manera más estricta la entrada de capital extranjero. La Ley Ómnibus introduce medidas para evitar riesgos como el blanqueo de dinero, la especulación inmobiliaria y las amenazas a la seguridad nacional.

¿Qué cambia?

• Se redefine la condición de inversor extranjero: ahora incluye a personas residentes en Andorra que no puedan acreditar una residencia efectiva de 3 años dentro de los últimos 10, además de los no residentes.
• Se crea un nuevo Registro de Inversiones Extranjeras, obligatorio para todas las operaciones, incluyendo modificaciones sobrevenidas.
• Se refuerzan las restricciones y prohibiciones a la inversión, incluyendo a personas con antecedentes penales graves.
• Se prohíbe la promoción inmobiliaria por parte de inversores extranjeros, salvo si al menos el 50% de la promoción está destinada a alquiler asequible.
• Las inversiones deberán generar valor añadido y tener una materialización efectiva, bajo control de la administración, que podrá declarar la nulidad si no se cumplen los requisitos.

Impacto esperado: Estas medidas buscan frenar la especulación y proteger el mercado local, aunque podrían dificultar la entrada de capital extranjero, especialmente en el sector inmobiliario. Los inversores deberán ser más transparentes y cumplir con requisitos más estrictos.

Alojamiento turístico: Más control sobre las Viviendas de Uso Turístico (VUT)

Uno de los puntos más destacados de la ley es la regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), con el objetivo de limitar su impacto en el mercado de la vivienda y garantizar que los recursos se destinen a usos socialmente útiles.

¿Qué cambia?

• Se limita el número de VUT en un edificio: no podrán superar el 30% de las cuotas de participación.
• Las autorizaciones tendrán una duración máxima de 3 años y estarán sujetas a renovación.
• La administración podrá denegar la renovación si no se acredita un intento serio de alquiler habitual a precio de mercado durante al menos 6 meses.
• Se refuerza el régimen sancionador y se prevé la revocación por inactividad.

Impacto esperado: Se espera que estas medidas reduzcan el número de viviendas disponibles para el alquiler turístico, liberando más pisos para el alquiler residencial. Sin embargo, también podrían generar tensiones con los propietarios, que verán limitadas sus opciones de inversión.

Cesión de viviendas vacías: Una medida para el acceso a la vivienda

Una de las medidas más innovadoras de la Ley Ómnibus es la cesión obligatoria de viviendas vacías, con el objetivo de combatir la especulación y aumentar la oferta de vivienda asequible.

¿Qué cambia?

• Se considera vacía aquella vivienda sin consumo de electricidad o agua durante 18 meses o sin ocupación justificada.
• El Gobierno podrá exigir la cesión temporal de uso para alquiler asequible, con compensación económica.
• Esta disposición entrará en vigor seis meses después de la publicación de la ley.

Impacto esperado: Esta medida podría aumentar la oferta de vivienda asequible, beneficiando idealmente a jóvenes y familias con dificultades. Sin embargo, plantea interrogantes sobre la adecuación de estas viviendas y la reacción de los propietarios.

Cambios Fiscales: Beneficios para la vivienda asequible

La ley también introduce cambios en los impuestos relacionados con la vivienda, con el objetivo de fomentar el alquiler asequible y desincentivar la especulación.

¿Qué cambia?

• Se incrementan los umbrales para acceder a la exención del ITP, ahora válida hasta viviendas de 600.000 € y para contribuyentes con ingresos de hasta 4 veces el SMI.
• Se introducen deducciones en el IRPF y el IS para arrendamientos a precios por debajo de 9 €/m².
• Se refuerza el recargo por reventa especulativa: 10% si se vende antes de 2 años, 5% entre 2 y 5 años.
• Se introduce un gravamen adicional sobre viviendas vacías.

Impacto esperado: Estas medidas buscan incentivar el alquiler asequible y penalizar la especulación, aunque el bajo nivel impositivo andorrano puede limitar el impacto real.

Nuevos límites a la inversión inmobiliaria extranjera

Además de las restricciones generales, la ley introduce límites cuantitativos concretos:

Personas físicas extranjeras o residentes recientes (menos de 3 años de residencia efectiva) sólo podrán adquirir:

• 1 vivienda unifamiliar, o
• 2 apartamentos, pisos o estudios (con sus anexos: hasta 3 trasteros y 3 plazas por piso), o
• Hasta 6 plazas de aparcamiento, o
• 1 inmueble para uso profesional si se ejerce actividad económica.

Una vez alcanzado el límite, deberán transcurrir 10 años antes de poder volver a invertir. Se excluyen del cómputo los inmuebles heredados o destinados a alquiler asequible durante al menos 10 años.

Otras reformas normativas

• En materia de sociedades, se amplía la información obligatoria en el libro registro de socios.
• En materia de inmigración, se endurecen las condiciones para la renovación o concesión de permisos, en especial para evitar usos abusivos de las residencias pasivas.
• En la Ley de Arrendamientos Urbanos, se endurece el régimen sancionador y se tipifican nuevas infracciones como el subarrendamiento no autorizado.

Conclusión: Un cambio de rumbo en la política económica de Andorra

La Ley Ómnibus marca un antes y un después en la regulación de sectores clave como la inversión extranjera, el alojamiento turístico y la vivienda. Con un enfoque más proteccionista y una mayor intervención estatal, esta ley busca proteger el mercado local y garantizar que los recursos de vivienda se destinen a usos socialmente útiles.

Sin embargo, el impacto real de estas medidas dependerá de cómo se apliquen y de la respuesta de los diferentes actores económicos y sociales. Además, el pequeño tamaño del mercado andorrano (con una población de poco más de 80.000 habitantes) hace que la entrada de capital extranjero tenga un impacto proporcionalmente mayor que en otros países, lo que justifica en parte estas medidas.

Habrá que esperar a sus posibles modificaciones y su desarrollo reglamentario para evaluar su efectividad y alcance real. Lo que está claro es que la Ley Ómnibus representa un cambio de rumbo en la política económica de Andorra, alejándose de la tendencia liberalizadora que había predominado desde 2012.