En enero de 2024, el Principado de Andorra introdujo reformas significativas en su normativa fiscal, incluyendo un cambio en el tratamiento de las plusvalías inmobiliarias de manera particular. Este artículo proporciona una visión detallada de la evolución histórica de este impuesto y de la normativa actualizada vigente desde enero de 2024.
Evolución Histórica
El impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias en Andorra fue establecido por primera vez el 14 de diciembre de 2006 con la Ley 21/2006. Esta ley pretendía gravar el beneficio obtenido por la venta de bienes inmuebles, justificando que el incremento de valor se debía en parte a inversiones públicas realizadas.
Teniendo en cuenta la necesidad de intervención de un notario en este tipo de operaciones, la recaudación del impuesto se confiaba y se confía a estas figuras, siguiendo el modelo de otros impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto General Indirecto (IGI) en ciertos supuestos.
Asimismo, cabe tener en cuenta que la estructura legal en relación con la imposición directa se completó posteriormente con la aprobación de las Leyes 94/2010 y 95/2010, que regulaban el impuesto sobre la renta de los no residentes fiscales (IRNR) y el impuesto sobre sociedades (IS) respectivamente, y en última instancia con la Ley 5/2014 sobre el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
No obstante, la Ley de plusvalías inmobiliarias, que hasta ahora era objeto de un texto separado, fue derogada por la Ley 5/2023, del 19 de enero, la cual reformaba la imposición directa y otras normas tributarias y aduaneras. Esta derogación, sin embargo, no implicó la desaparición de la imposición sobre las plusvalías inmobiliarias, sino su integración en las leyes del IRPF, el IS y el IRNR respectivamente.
Normativa Actualizada (Enero 2024)
Actualmente, las plusvalías inmobiliarias generadas por la venta de bienes inmuebles en Andorra deben ser declaradas según el régimen fiscal aplicable a cada contribuyente: el IRPF para personas físicas residentes, el IS para sociedades y el IRNR para no residentes. Cabe destacar este punto, ya que antes de la modificación, el tratamiento era único, al ser tratado de acuerdo con una figura impositiva separada.
No obstante, si existe un elemento común en todos ellos: un sobrecosto fiscal por motivos especulativos, gravando de manera más notoria las ganancias materializadas en caso de transmitirse durante los dos primeros años de tenencia.
Tratamiento Fiscal para Personas Físicas Residentes (IRPF)
Las ganancias derivadas de la venta de inmuebles están sujetas al IRPF cuando la titularidad de los mismos recae en una persona física. Es importante mencionar, sin embargo, que las personas físicas residentes gozan de unos beneficios fiscales superiores al de las sociedades y al de los no residentes.
Impuesto Progresivo sobre Plusvalías Inmobiliarias Obtenidas por Personas Físicas
Durante los primeros 10 años de tenencia del inmueble, en caso de transmitirse y materializarse una ganancia o pérdida patrimonial, esta está sujeta a una escala decreciente de tributación, con una exoneración total a partir del décimo año.
Porcentajes de Tributación Efectiva
Para determinar los porcentajes de tributación, se parte del tipo del 10%, pero se aplica por un lado un recargo por ganancias especulativas en los casos en que se haya materializado una ganancia en un período inferior a los 2 años, y por otro, unos coeficientes multiplicadores a partir del 5 año de tenencia, que reducen de manera significativa el tipo de tributación efectiva. Por tanto, el tipo de gravamen disminuye de manera inversamente proporcional a los años de tenencia del inmueble, tal y como muestra la siguiente tabla:
Años de tenencia | Tipo de tributación efectivo |
0-2 años | 15% |
2 años y un día hasta 5 años | 10 % |
5 años y un día hasta 6 años | 8 % |
6 años y un día hasta 7 años | 6% |
7 años y un dia hasta 8 años | 4% |
8 años y un dia hasta 9 años | 2 % |
9 años y un día hasta 10 años s | 1 % |
Más de 10 años | No sujeción (0%) |
Tributación en sede del Impuesto sobre Sociedades (IS)
En el caso del impuesto sobre sociedades, se aplica un tratamiento similar al del IRPF en relación con los recargos de los dos primeros años. No obstante, no existen los coeficientes reductores en función de los años de tenencia ni tampoco una exoneración transcurridos 10 años.
Por tanto, el tipo de tributación en relación con las ganancias que se puedan poner de manifiesto por la transmisión de inmuebles situados en el Principado en el caso de ser ostentados por sociedades residentes en el Principado es el establecido por el tipo de sociedad (10%), con la particularidad de incluir un recargo del 5% los dos primeros años. El resumen es el que se muestra en la tabla siguiente:
Años de tenencia | Tipo nominal |
0-2 años | 15% |
Más de 2 años | 10 % (tipo general del impuesto) |
Es importante remarcar, sin embargo, que a diferencia del IRPF, donde los tipos se aplican sobre la ganancia generada por el inmueble, en el caso del IS los tipos se aplican sobre la base imponible de la sociedad. Por tanto, la tabla anterior es en realidad una simplificación para facilitar la comprensión, ya que el tipo de tributación efectivo de dicha operación podría ser diferente al nominal.
En última instancia, cabe tener en cuenta que las transmisiones de acciones o participaciones de sociedades, donde al menos el 50% de su activo está compuesto por bienes inmuebles situados en el Principado, también resultan sujetas a este criterio de tributación, ya que se entiende que se trata también de una transmisión de bienes inmuebles.
Tributación para los No Residentes (IRNR)
En última instancia, y no por ello menos importante, es relevante mencionar el tratamiento en sede del IRNR. Su tratamiento es muy similar al del IS, con la diferencia de que en lugar de la vía del recargo, establece un tipo nominal del 15% sobre la renta obtenida los dos primeros años, y un 10% para el resto.
Por otra parte, el artículo 63 de la nueva ley mantiene una retención del 5% del valor total de la transmisión cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente en Andorra. Esta retención actúa como garantía y se devolverá el diferencial entre el impuesto que corresponda pagar y la retención practicada al vendedor dentro de los 6 meses siguientes a su reclamación, en caso de que la cuota efectiva fuera inferior.
Objetivo Antiespeculativo
Tal y como se ha anticipado, la legislación mantiene un enfoque antiespeculativo similar a la antigua ley, con tipos más elevados durante los primeros años de propiedad (en este caso es directamente del 15% en lugar de establecer un recargo) para desincentivar la venta rápida de inmuebles con fines especulativos. A partir de este período, el tipo de tributación es del 10%.
Años de tenencia | Porcentaje de tributación |
0-2 años | 15% |
Más de 2 años | 10 % |
Consideraciones Adicionales
La recaudación del impuesto continúa delegada a los notarios, que efectúan una retención a cuenta de la autoliquidación anual que realizará el contribuyente. Esta medida asegura un control eficaz de la recaudación y facilita el cumplimiento fiscal.
Conclusión
El nuevo marco fiscal andorrano en términos de imposición directa de inmuebles establece un tratamiento desigual en función de la figura impositiva aplicable. El cambio pretende seguir un criterio homogéneo dentro de cada una de las figuras impositivas, y no en términos del bien que genera la ganancia. Asimismo, también persigue simplificar la gestión del impuesto y establecer un criterio homogéneo en relación con el tipo de tributación de referencia, que pasa a ser, de manera generalizada, el 10%. Por otra parte, esta reforma refleja el objetivo de Andorra de mantenerse como una jurisdicción fiscal competitiva y transparente, con un sistema más similar al de los países del entorno.
Para los propietarios e inversores, es crucial mantenerse informados sobre las actualizaciones fiscales y consultar con asesores fiscales especializados para optimizar su carga tributaria, aprovechar los beneficios fiscales disponibles, y no tomar decisiones que los podrían alejar del objetivo pretendido.