Lloguer d’immobles a Andorra: de la rigidesa antiga a la flexibilitat actual

Temps de lectura: 9 minuts

🏁 Introducció

Durant dècades, el règim dels lloguers a Andorra ha estat un dels àmbits legals més canviants i sensibles de la seva economia interna.
Els primers marcs normatius, com la Llei d’arrendaments de finques urbanes del 1993 i la seva reforma de 1999, establien relacions contractuals llargues, poc flexibles i amb penalitzacions severes per a l’arrendatari.

Amb el pas del temps —i especialment després de la crisi de l’habitatge—, el legislador andorrà ha anat reduint progressivament la rigidesa del sistema per afavorir la mobilitat, la seguretat jurídica i un mercat més dinàmic.

Avui, l’arrendatari pot✅ rescindir el contracte amb un simple preavís de 30 dies, una novetat que contrasta amb les obligacions històriques de preavisos de tres mesos o indemnitzacions per cada any pendent.

Aquest article repassa com s’ha arribat fins aquí, quines diferències existeixen entre els habitatges i els locals de negoci, i quins aspectes convé revisar abans de signar o cancel·lar un contracte de lloguer.

🛡️ De la rigidesa inicial a la protecció de l’arrendador

La Llei de 1993 va ser la primera a establir un marc complet per als lloguers urbans, diferenciant clarament entre habitatges i locals comercials. El règim era clarament protector per a la part arrendadora:

• Els contractes s’acabaven automàticament en finalitzar el termini pactat.
• L’arrendatari que volia renunciar anticipadament havia d’indemnitzar amb una mensualitat per cada any restant.
• En molts casos, els contractes es prorrogaven tàcitament per períodes llargs, sense una sortida fàcil per al llogater.

La reforma de 1999 va introduir una certa modernització però va mantenir aquesta filosofia. Tot i reconèixer un mínim legal de cinc anys per als habitatges, seguia exigint ❗tres mesos de preavís i permetia penalitzacions rellevants en cas de resolució anticipada.

Els locals comercials, per la seva banda, quedaven subjectes a un règim encara més rígid, amb indemnització d’un mes de renda per cada any pendent i durades contractuals que podien arribar fins a set anys.

L’objectiu era donar estabilitat als negocis, però alhora limitava fortament la llibertat de moviment dels empresaris.

🔄 L’evolució normativa recent: l’arribada del preavís de 30 dies

L’escassetat d’habitatge i l’encariment del mercat van motivar reformes destinades a equilibrar el sistema.

El punt d’inflexió arriba amb la Llei 15/2022, de mesures per fer front a l’emergència de l’habitatge, que introdueix un canvi estructural: qualsevol arrendatari pot desistir del contracte amb un preavís mínim de 30 dies.

Aquest règim es consolida amb la Llei 24/2023, de foment de l’estímul i l’estabilitat del mercat de lloguer, que confirma que aquest termini és aplicable també als contractes anteriors, fins i tot si preveien clàusules més restrictives.

Des del 2023, la majoria de contractes d’habitatge poden resoldre’s sense necessitat d’esperar mesos ni d’assumir indemnitzacions desproporcionades.
Aquest canvi busca donar flexibilitat i seguretat al mercat residencial, permetent que els llogaters adaptin la seva situació a canvis laborals o familiars sense risc de conflicte legal.

Alhora, els propietaris continuen protegits pel dret a percebre la renda completa fins al final del període de preavís.

🏢 Locals comercials: un règim específic i més exigent

Mentre els habitatges s’han anat liberalitzant, els locals comercials conserven un règim més estricte.

Segons el model heretat de la Llei de 1999 i mantingut en la pràctica, la resolució anticipada per part de l’arrendatari ⚠️ continua sotmesa a indemnització equivalent a una mensualitat per cada any pendent de contracte.

Això es justifica per la naturalesa empresarial dels locals: sovint requereixen inversions inicials en adequacions, obres o equipaments que mereixen una protecció temporal mínima.

A diferència dels habitatges, el legislador considera que l’arrendatari professional té més capacitat de negociació i coneixement del risc, i per tant no necessita la mateixa tutela legal.

Per aquest motiu, el règim de preavís curt no és automàticament aplicable als locals de negoci, llevat que s’hagi pactat expressament al contracte.

🔏 Què es pot pactar lliurement —i què no

El règim andorrà actual combina llibertat contractual amb determinats límits imperatius.

Es pot pactar lliurement:

• La presència de mascotes, sempre que no impliquin molèsties ni danys a la finca.
• La distribució de despeses i subministraments (aigua, llum, calefacció, manteniment).
• L’inventari de mobles o instal·lacions, així com les assegurances addicionals.
• la periodicitat dels pagaments.
• ⚠️El termini de durada inicial, sempre i quan sigui d'un minim de 5 anys per residència habitual i permanent.

No es pot pactar lliurement:

• Fiances superiors al màxim legal (dues mensualitats, segons l’article 15 de la Llei de 1999, abans 3 mensualitats).
• Augments de preu per sobre de l’IPC quan el contracte està subjecte a control de rendes.
• Clàusules que limitin drets bàsics com el gaudi pacífic, les reparacions essencials o l’habitabilitat mínima.

A més, és il·legal introduir penalitzacions que contradiguin les normes imperatives de durada o preavís establertes per les últimes lleis.

🧑‍💼 Revisar abans de signar —i abans de rescindir

Tot i la simplificació del marc general, cada contracte pot contenir particularitats que alterin l’equilibri entre les parts.
És habitual trobar clàusules antigues no adaptades, especialment en contractes prorrogats automàticament.

Abans de signar —o de donar per acabat un lloguer— és fonamental:

• Revisar la clàusula de preavís i confirmar que s’ajusta a la norma actual (30 dies per habitatge).
• Comprovar si hi ha penalitzacions encobertes, com descomptes de fiança o rendes avançades.
• Verificar que els increments de preu es calculin segons l’índex de preus al consum.
• Assegurar que l’immoble disposi del certificat d’habitabilitat vigent, sense el qual el contracte pot ser nul o impugnable.

Una lectura jurídica atenta pot evitar litigis i garantir que el contracte sigui plenament vàlid davant la jurisdicció civil andorrana.

Conclusió

L’evolució del règim d’arrendaments a Andorra reflecteix el pas d’un sistema rígid i proteccionista a un model més equilibrat, on la seguretat jurídica i la llibertat de decisió tenen un paper central.

El preavís de 30 dies ha introduït una flexibilitat que respon a la realitat social actual, tot i que els locals comercials i determinats contractes antics mantenen règims específics.

Aquesta flexibilitat en el règim dels arrendaments s’inscriu en un context més ampli d’evolució del sector, on la relació entre oferta, demanda i preus de l’habitatge ha marcat profundament el mercat andorrà.
Pots aprofundir-hi a El mercat immobiliari andorrà (2019–2025): preus, obra nova i accés a l’habitatge, on analitzem com la legislació i les tendències econòmiques recents han redefinit l’equilibri del sector.

👉 A ELYSIUM recomanem revisar cada contracte de lloguer amb la supervisió d’un professional especialitzat, per assegurar que s’ajusta a la normativa vigent i evitar riscos econòmics o legals.

Si vols rebre una anàlisi personalitzada o exposar el teu cas, pots omplir el formulari de contacte i el nostre equip t’atendrà de manera confidencial i adaptada a la teva situació.

Data d’última revisió: octubre de 2025