El mercat immobiliari andorrà (2019–2025): preus, obra nova i accés a l’habitatge

💡 Introducció

En els darrers anys, el mercat immobiliari andorrà ha viscut un creixement continuat que ha consolidat el Principat com un dels mercats més tensos i selectius del sud d’Europa.
La combinació d’una fiscalitat atractiva, una qualitat de vida elevada i una oferta d’habitatge limitada ha provocat que els preus per m² s’hagin disparat des del 2019.
L’escenari actual, marcat per promocions d’obra nova de perfil alt, un lloguer gairebé inexistent i noves mesures reguladores del Govern, dibuixa un panorama on la informació precisa i la planificació s’han tornat essencials.

➤ Si vols saber més sobre la fiscalitat andorrana, llegeix el nostre article.

📊 Evolució dels preus de l'habitatge a Andorra (2019–2025)

Segons fonts com Cadena SER i Ara.ad, el preu mitjà per metre quadrat al Principat ha passat d’uns 2.500–3.000 € el 2019 a entre 4.100 € i 4.400 € el 2025, amb pics que superen els 6.000 €/m² en zones primes com Escaldes-Engordany o Andorra la Vella.

Els preus s’han consolidat en una franja que parteix dels 4.000 €/m² com a nivell mínim realista, fins a superar els 6.000 €/m² en ubicacions cèntriques o promocions d’obra nova.
Aquest nivell de partida reflecteix una realitat estructural del mercat: l’escassetat d’oferta manté els valors elevats fins i tot en immobles de segona mà.

La major part d’unitats d’obra nova s’esgoten abans de finalitzar la construcció, mentre que el mercat de segona mà continua tensionat.

🏗️ Promocions d’obra nova i noves torres

Les promocions d’obra nova són el principal motor del sector i es concentren sobretot a Escaldes-Engordany, on s’estan desenvolupant projectes com:

• Les torres del Clot d’Emprivat, tres edificis de gran alçada situats entre les avingudes Consell de la Terra i Nacions Unides.
• El complex ND Zenit, amb habitatges d’entre 1 i 5 dormitoris i acabats de nivell alt.

Aquest tipus de projectes han elevat el valor mitjà de l’obra nova fins a entre 5.500 € i 6.500 €/m², amb casos puntuals que poden superar els 7.000 €.
Tot i això, cal destacar que aquests preus no representen el conjunt del mercat, sinó el segment superior.

Les parròquies menys centrals —Encamp, Sant Julià o Canillo— ofereixen preus més moderats, però fins i tot allà és poc habitual trobar habitatges per sota dels 4.000 €/m².

📈 Escassetat de lloguer i rigidesa del mercat immobiliari

L’oferta de lloguer és pràcticament inexistent: molts anuncis duren hores abans de ser retirats i el preu mitjà ha superat els 3.000 € mensuals el 2025, segons dades de Cadena SER.
La reducció del parc disponible —menys del 50 % respecte al 2022— manté una rigidesa que impedeix ajustos a la baixa.

Tot i aquesta tensió, la rendibilitat bruta del lloguer per als propietaris se situa habitualment entre el 4 % i el 6 % anual, segons la zona i l’estat de l’immoble.
Els habitatges de mida mitjana i ben situats són els que presenten millors perspectives, tot i que la manca d’oferta limita la rotació del parc disponible.

Aquesta escassetat també repercuteix en la compra: una part important dels compradors busquen garantir-se un habitatge propi davant la falta d’opcions de lloguer.

➤ Descobreix per què cada vegada més empresaris decideixen venir a viure a Andorra.

⚖️ Regulació i novetats legals

El Govern d’Andorra ha començat a desplegar mesures per moderar la pressió sobre el mercat:

• Llei Òmnibus 2025: limita la compra d’immobles per part d’inversors estrangers (màxim dos per persona física) i introdueix quotes de residència més restrictives.

➤ Si vols saber més sobre la Llei Òmnibus, llegeix el nostre article.

• Registre de la Propietat: en procés de creació, amb previsió d’entrada en vigor el 2027, aportarà major seguretat jurídica.
• Cadastre públic: fins fa poc era intern, però progressivament s’està obrint a la consulta ciutadana.
• Sistema notarial: Andorra encara no disposa d’un registre immobiliari formal; els notaris custodien les voltes i coordinen la transmissió de la propietat mitjançant protocols propis.

Aquestes mesures busquen aportar transparència i estabilitat, i podrien contribuir a moderar l’augment dels preus a mitjà termini.

💰 Accés a l’habitatge i condicions financeres

Per a persones amb rendes moderades, l’accés a l’habitatge s’ha tornat molt difícil.
Un apartament estàndard de 80–90 m² sol superar els 350.000–400.000 €, als quals cal afegir impostos (TPO 4 %) i despeses notarials.

Els bancs andorrans han mostrat una major predisposició a concedir hipoteques durant el 2025, amb condicions més competitives i tipus d’interès que tendeixen a estabilitzar-se.
Si la baixada de l’Euríbor es consolida, aquesta millora de finançament podria alleugerir parcialment l’accés a la propietat, tot i que els preus continuaran fortament condicionats per la falta d’oferta.

🏬 Locals comercials: un mercat més estable

A diferència de l’habitatge, els locals comercials no han experimentat el mateix ritme d’increment.
L’evolució del comerç cap a models híbrids i l’excés d’oferta en certes zones han mantingut preus molt més moderats, amb ajustos a la baixa en establiments antics o de difícil accés.
Aquest contrast reflecteix un mercat dual: habitatge en tensió i locals en estabilització.

🎯 Perspectives i conclusions

El mercat immobiliari andorrà continua sent dinàmic, però també cada cop més selectiu.
Els preus s’han consolidat en nivells alts, i la manca d’oferta —tant en venda com en lloguer— manté la tensió.
Les noves regulacions i la millora de les condicions financeres podrien moderar el ritme de creixement, però l’escenari d’oferta limitada continuarà sent la norma.

En síntesi: a Andorra ja no es tracta de trobar un bon preu, sinó de trobar disponibilitat.
La informació actualitzada, la previsió i un bon assessorament són essencials per prendre decisions segures.

📚 Articles relacionats

• Constituir una societat a Andorra: passos, requisits i avantatges — Explica com crear una societat i quan cal comptar amb suport professional.
• Fiscalitat a Andorra: estructura, tipus impositius i avantatges reals — Aporta el context fiscal que els assessors i consultors han de dominar.
• Residència activa i passiva a Andorra (2025) — Mostra com influeixen els diferents règims de residència en la gestió empresarial.

Data d’última revisió: Octubre de 2025.