El mercat immobiliari andorrà (2019–2025): preus, obra nova i accés a l’habitatge

Temps de lectura: 5 minuts

Un mercat en creixement sostingut, amb tensions estructurals

En els darrers anys, el mercat immobiliari andorrà ha viscut un creixement continuat que ha consolidat el Principat com un dels mercats més tensos i selectius del sud d’Europa.
La combinació d’una fiscalitat atractiva, una qualitat de vida elevada i una oferta d’habitatge limitada ha provocat que els preus per m² s’hagin disparat des del 2019.
L’escenari actual, marcat per promocions d’obra nova de perfil alt, un lloguer gairebé inexistent i noves mesures reguladores del Govern, dibuixa un panorama on la informació precisa i la planificació s’han tornat essencials.

Marc fiscal

Si vols conèixer amb detall el marc fiscal andorrà, et recomanem llegir Fiscalitat a Andorra: guia pràctica per entendre impostos, obligacions i riscos reals.

I si vols entendre per què Andorra desperta tant d’interès, trobaràs les respostes a Per què tants empresaris es traslladen a Andorra.

Residència a Andorra

Per a totes aquelles persones que estiguin pensant a instal·lar-se a Andorra, recomanem llegir Viure a Andorra: la guia essencial per obtenir la residència i establir-s’hi amb seguretat.

Evolució dels preus de l'habitatge a Andorra (2019–2025)

Segons fonts com Cadena SER i Ara.ad, el preu mitjà per metre quadrat al Principat ha passat d’uns 2.500–3.000 € el 2019 a entre 4.100 € i 4.400 € el 2025, amb pics que superen els 6.000 €/m² en zones primes com Escaldes-Engordany o Andorra la Vella.

Els preus s’han consolidat en una franja que parteix dels 5.000 €/m² com a nivell mínim realista, fins a superar els 6.000 €/m² en ubicacions cèntriques o promocions d’obra nova.
Aquest nivell de partida reflecteix una realitat estructural del mercat: l’escassetat d’oferta manté els valors elevats fins i tot en immobles de segona mà.

La major part d’unitats d’obra nova s’esgoten abans de finalitzar la construcció, mentre que el mercat de segona mà continua tensionat.

Si estàs pensant a adquirir immobles a Andorra, et recomanem llegir l’article On viure a Andorra: guia completa de zones, pobles i diferències reals entre parròquies, ja que aporta informació molt útil sobre les diferents zones i les característiques de cada immoble.

Promocions d’obra nova i noves torres

Les promocions d’obra nova són el principal motor del sector i es concentren sobretot a Escaldes-Engordany, on s’estan desenvolupant projectes com:

• Les torres del Clot d’Emprivat, tres edificis de gran alçada situats entre les avingudes Consell de la Terra i Nacions Unides.
• El complex ND Zenit, amb habitatges d’entre 1 i 5 dormitoris i acabats de nivell alt.

Aquest tipus de projectes han elevat el valor mitjà de l’obra nova fins a entre 5.500 € i 6.500 €/m², amb casos puntuals que poden superar els 7.000 €.
Tot i això, cal destacar que aquests preus no representen el conjunt del mercat, sinó el segment superior.

Les parròquies menys centrals —Encamp, Sant Julià o Canillo— ofereixen preus més moderats, però fins i tot allà és poc habitual trobar habitatges per sota dels 5.000 €/m².

Si estàs valorant adquirir un habitatge, recomanem l’article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió.

Escassetat de lloguer i rigidesa del mercat immobiliari

L’oferta de lloguer és pràcticament inexistent: molts anuncis duren hores abans de ser retirats i el preu mitjà ha superat els 3.000 € mensuals el 2025, segons dades de Cadena SER.
La reducció del parc disponible —menys del 50 % respecte al 2022— manté una rigidesa que impedeix ajustos a la baixa.

Tot i aquesta tensió, la rendibilitat bruta del lloguer per als propietaris se situa habitualment entre el 4 % i el 6 % anual, segons la zona i l’estat de l’immoble.
Els habitatges de mida mitjana i ben situats són els que presenten millors perspectives, tot i que la manca d’oferta limita la rotació del parc disponible.

Aquesta escassetat també repercuteix en la compra: una part important dels compradors busquen garantir-se un habitatge propi davant la falta d’opcions de lloguer.

Regulació i novetats legals

El Govern d’Andorra ha començat a desplegar mesures per moderar la pressió sobre el mercat:

• Llei Òmnibus 2025: limita la compra d’immobles per part d’inversors estrangers (màxim dos per persona física) i introdueix quotes de residència més restrictives.

➤ Si vols saber més sobre la Llei Òmnibus, llegeix el nostre article.

• Registre de la Propietat: en procés de creació, amb previsió d’entrada en vigor el 2027, aportarà major seguretat jurídica.
• Cadastre públic: fins fa poc era intern, però progressivament s’està obrint a la consulta ciutadana.
• Sistema notarial: Andorra encara no disposa d’un registre immobiliari formal; els notaris custodien les voltes i coordinen la transmissió de la propietat mitjançant protocols propis.

Aquestes mesures busquen aportar transparència i estabilitat, i podrien contribuir a moderar l’augment dels preus a mitjà termini.

Accés a l’habitatge i condicions financeres

Per a persones amb rendes moderades, l’accés a l’habitatge s’ha tornat molt difícil.
Un apartament estàndard de 80–90 m² sol superar els 350.000–400.000 €, als quals cal afegir impostos (TPO 4 %) i despeses notarials.

Els bancs andorrans han mostrat una major predisposició a concedir hipoteques durant el 2025, amb condicions més competitives i tipus d’interès que tendeixen a estabilitzar-se.
Si la baixada de l’Euríbor es consolida, aquesta millora de finançament podria alleugerir parcialment l’accés a la propietat, tot i que els preus continuaran fortament condicionats per la falta d’oferta.

Costos de compra, venda i impostos

Si vols aprofundir en la fiscalitat i els costos immobiliaris, et recomanem l’article Fiscalitat immobiliària a Andorra: guia completa per comprar, llogar i vendre amb criteri.

Financiació per bancs locals

A més, si vols entendre com els bancs financen les compres immobiliàries, l’article Hipoteca a Andorra: requisits, percentatges reals i condicions bancàries et pot aportar molta llum al respecte.

Locals comercials: un mercat més estable

A diferència de l’habitatge, els locals comercials no han seguit el mateix ritme d’increment de preus.
L’abundància d’oferta en determinades zones i la transformació del comerç cap a models híbrids han mantingut preus més moderats, tot i que inevitablement es veuen arrossegats per l’augment dels preus de l’habitatge residencial i l’escassetat de sòl.

De fet, durant l’últim any s’ha detectat un increment significatiu en els preus d’aquesta tipologia d’immobles, influït també per l’augment del cost dels coworkings o espais de treball compartit. Aquest increment respon no només a la demanda, sinó també a un context regulador específic. Si vols aprofundir-hi, pots llegir Coworking a Andorra: nova regulació, requisits i impacte per a emprenedors.

Perspectives i conclusions

El mercat immobiliari andorrà continua sent dinàmic, però també cada cop més selectiu.
Els preus s’han consolidat en nivells alts, i la manca d’oferta —tant en venda com en lloguer— manté la tensió.
Les noves regulacions i la millora de les condicions financeres podrien moderar el ritme de creixement, però l’escenari d’oferta limitada continuarà sent la norma.

En síntesi: a Andorra ja no es tracta de trobar un bon preu, sinó de trobar disponibilitat.
La informació actualitzada, la previsió i un bon assessorament són essencials per prendre decisions segures.

📞 Estàs pensant a viure o invertir a Andorra?

Si tens interès a comprar un immoble o a residir a Andorra, pots contactar-nos a través del nostre formulari i fer-nos arribar els teus dubtes o necessitats. Estarem encantats d’ajudar-te.

Si estàs pensant a constituir una societat, ja sigui per adquirir immobles o com a vehicle d’inversió per a altres actius, et recomanem llegir Constituir una societat a Andorra: passos, requisits i avantatges per tenir una visió simplificada del procés, o bé Guia definitiva per constituir una societat a Andorra si vols tots els detalls.

Si, en canvi, prefereixes una reunió d’assessorament o consultoria confidencial i especialitzada des del primer moment, la pots reservar just a sota d’aquest article.

Estem a la teva disposició per ajudar-te en tot el que puguis necessitar.

Data d’última revisió: Desembre de 2025.