El alquiler de inmuebles en Andorra: de la rigidez histórica a la flexibilidad actual

Tiempo de lectura: 9 minutos

🏁 Introducción

Durante décadas, el régimen de alquileres en Andorra ha sido uno de los ámbitos legales más cambiantes y sensibles de su economía interna.
Los primeros marcos normativos, como la Llei d’arrendaments de finques urbanes del 1993 y su reforma de 1999, establecían relaciones contractuales largas, poco flexibles y con penalizaciones severas para el arrendatario.

Con el paso del tiempo —y especialmente tras la crisis de la vivienda—, el legislador andorrano ha ido reduciendo progresivamente la rigidez del sistema para favorecer la movilidad, la seguridad jurídica y un mercado más dinámico.

Hoy, el arrendatario puede ✅ rescindir el contrato con un simple preaviso de 30 días, una novedad que contrasta con las antiguas obligaciones de tres meses de preaviso o indemnizaciones por cada año pendiente.

Este artículo repasa cómo se ha llegado hasta aquí, qué diferencias existen entre las viviendas y los locales comerciales, y qué aspectos conviene revisar antes de firmar o resolver un contrato de alquiler.

🛡️ De la rigidez inicial a la protección del arrendador

La Ley de 1993 fue la primera en establecer un marco completo para los alquileres urbanos, diferenciando claramente entre viviendas y locales comerciales. El régimen era claramente protector para la parte arrendadora:

• Los contratos finalizaban automáticamente al vencer el plazo pactado.
• El arrendatario que quería renunciar anticipadamente debía indemnizar con una mensualidad por cada año restante.
• En muchos casos, los contratos se prorrogaban tácitamente por largos períodos, sin una salida fácil para el inquilino.

La reforma de 1999 introdujo cierta modernización pero mantuvo esta filosofía. Aunque reconocía un mínimo legal de cinco años para las viviendas, seguía exigiendo ❗tres meses de preaviso y permitía penalizaciones relevantes en caso de resolución anticipada.

Los locales comerciales, por su parte, quedaban sujetos a un régimen todavía más estricto, con una indemnización de un mes de renta por cada año pendiente y duraciones contractuales que podían alcanzar hasta siete años.
El objetivo era ofrecer estabilidad a los negocios, pero a la vez limitaba fuertemente la libertad de movimiento de los empresarios.

🔄 La evolución normativa reciente: la llegada del preaviso de 30 días

La escasez de vivienda y el encarecimiento del mercado motivaron una serie de reformas destinadas a equilibrar el sistema.
El punto de inflexión llega con la Llei 15/2022, de mesures per fer front a l’emergència de l’habitatge, que introduce un cambio estructural: cualquier arrendatario puede desistir del contrato con un preaviso mínimo de 30 días.

Este régimen se consolida con la Llei 24/2023, de fomento del estómulo y de la estabilidad del mercado de alquiler, que confirma que este plazo es aplicable también a los contratos anteriores, incluso si contenían cláusulas más restrictivas.

Desde 2023, la mayoría de los contratos de vivienda pueden resolverse sin necesidad de esperar meses ni de asumir indemnizaciones desproporcionadas.
Este cambio busca aportar flexibilidad y seguridad al mercado residencial, permitiendo que los inquilinos adapten su situación a cambios laborales o familiares sin riesgo de conflicto legal.

Al mismo tiempo, los propietarios siguen protegidos por el derecho a percibir la renta completa hasta el final del periodo de preaviso.

🏢 Locales comerciales: un régimen específico y más exigente

Mientras que las viviendas se han ido liberalizando, los locales comerciales mantienen un régimen más estricto.
Según el modelo heredado de la Ley de 1999 y aún vigente en la práctica, la resolución anticipada por parte del arrendatario ⚠️ sigue sujeta a una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente de contrato.

Esto se justifica por la naturaleza empresarial de los locales: suelen requerir inversiones iniciales en adecuaciones, obras o equipamientos que merecen una protección temporal mínima.

A diferencia de las viviendas, el legislador considera que el arrendatario profesional tiene mayor capacidad de negociación y conocimiento del riesgo, y por tanto no necesita la misma tutela legal.
Por este motivo, el régimen de preaviso corto no se aplica automáticamente a los locales de negocio, salvo que se haya pactado expresamente en el contrato.

🔏 Qué puede pactarse libremente —y qué no

El régimen andorrano actual combina libertad contractual con determinados límites imperativos.

Puede pactarse libremente:
• La presencia de mascotas, siempre que no generen molestias ni daños en la finca.
• La distribución de gastos y suministros (agua, luz, calefacción, mantenimiento).
• El inventario de muebles o instalaciones, así como los seguros adicionales.
• La periodicidad de los pagos.
• ⚠️ La duración inicial del contrato, siempre que sea de un mínimo de cinco años para la residencia habitual y permanente.

No puede pactarse libremente:
• Fianzas superiores al máximo legal (dos mensualidades, según el artículo 15 de la Ley de 1999, antes tres).
• Incrementos de renta por encima del IPC cuando el contrato esté sujeto a control de rentas.
• Cláusulas que limiten derechos básicos como el uso pacífico del inmueble, las reparaciones esenciales o la habitabilidad mínima.

Además, es ilegal incluir penalizaciones que contradigan las normas imperativas de duración o preaviso establecidas por las leyes más recientes.

🧑‍💼 Revisar antes de firmar —y antes de rescindir

A pesar de la simplificación del marco general, cada contrato puede contener particularidades que alteren el equilibrio entre las partes.
Es habitual encontrar cláusulas antiguas no adaptadas, especialmente en contratos prorrogados automáticamente.

Antes de firmar —o de dar por terminado un alquiler— es fundamental:
• Revisar la cláusula de preaviso y confirmar que se ajusta a la norma actual (30 días para viviendas).
• Comprobar si existen penalizaciones encubiertas, como descuentos en la fianza o rentas adelantadas.
• Verificar que los incrementos de precio se calculan correctamente según el índice de precios al consumo.
• Asegurar que el inmueble dispone del certificado de habitabilidad vigente, sin el cual el contrato puede ser nulo o impugnable.

Una lectura jurídica atenta puede evitar litigios y garantizar que el contrato sea plenamente válido ante la jurisdicción civil andorrana.

Conclusión

La evolución del régimen de arrendamientos en Andorra refleja el paso de un sistema rígido y proteccionista a un modelo más equilibrado, donde la seguridad jurídica y la libertad de decisión tienen un papel central.

El preaviso de 30 días ha introducido una flexibilidad que responde a la realidad social actual, aunque los locales comerciales y determinados contratos antiguos mantienen regímenes específicos.

Esta flexibilidad en el régimen de arrendamientos forma parte de un contexto más amplio de evolución del sector, donde la relación entre oferta, demanda y precios de la vivienda ha marcado profundamente el mercado andorrano.
Puedes profundizar en este contexto en El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda, donde analizamos cómo la legislación y las tendencias económicas recientes han redefinido el equilibrio del sector.

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Fecha de última revisión: Octubre 2025