El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda
Análisis del mercado inmobiliario en Andorra: evolución 2019–2025, precios medios por m², promociones de obra nueva, escasez de oferta y medidas gubernamentales para moderar el aumento de precios.
Elysium Consulting
💡 Introducción
En los últimos años, el mercado inmobiliario de Andorra ha experimentado un crecimiento constante que lo ha consolidado como uno de los más selectivos y tensionados del sur de Europa.
La combinación de ventajas fiscales, alta calidad de vida y escasez de oferta ha impulsado una subida sostenida de los precios desde 2019.
El contexto actual —con nuevas promociones residenciales, una oferta de alquiler casi inexistente y nuevas medidas regulatorias— exige información actualizada y una buena planificación.
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📊 Evolución de los precios (2019–2025)
Según Cadena SER y Ara.ad, el precio medio por m² ha pasado de 2 500–3 000 € en 2019 a 4 100–4 400 € en 2025, superando los 6 000 €/m² en zonas prime como Escaldes-Engordany y Andorra la Vella.
Los valores se han consolidado en una franja que parte de 4 000 €/m² como nivel mínimo realista, hasta superar los 6 000 €/m² en ubicaciones céntricas o promociones de obra nueva.
La escasez de oferta mantiene los precios elevados incluso en viviendas de segunda mano.
🏗️ Promociones de obra nueva y nuevas torres
Las promociones de obra nueva son el motor del sector, especialmente en Escaldes-Engordany, donde destacan proyectos como:
- Las torres del Clot d’Emprivat, tres edificios de gran altura entre las avenidas Consell de la Terra y Nacions Unides.
- El complejo ND Zenit, con viviendas de 1 a 5 habitaciones y acabados de alta gama.
Estos proyectos han elevado el precio medio de la obra nueva hasta 5 500–6 500 €/m², con casos puntuales que superan los 7 000 €.
En parroquias menos céntricas —Encamp, Sant Julià o Canillo— los precios son más moderados, pero resulta poco habitual encontrar viviendas por debajo de 4 000 €/m².
📈 Escasez de alquiler y rigidez del mercado
La oferta de alquiler es prácticamente inexistente: los anuncios duran pocas horas y el precio medio ya supera los 3 000 € mensuales en 2025.
Pese a ello, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa normalmente entre el 4 % y el 6 % anual, dependiendo de la zona y del estado del inmueble.
Las viviendas de tamaño medio y buena ubicación son las más rentables, aunque la falta de oferta limita la rotación del parque.
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⚖️ Regulación y novedades legales
El Gobierno de Andorra ha puesto en marcha medidas para moderar la presión sobre el mercado:
- Ley Ómnibus 2025: limita la compra de inmuebles por parte de extranjeros (máximo dos por persona) e introduce cuotas de residencia más restrictivas.
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- Registro de la Propiedad: en proceso de creación, con entrada en vigor prevista para 2027, reforzará la seguridad jurídica.
- Catastro público: hasta hace poco de uso interno, se está abriendo gradualmente a la ciudadanía.
- Sistema notarial: Andorra no dispone todavía de un registro público de la propiedad; los notarios son los encargados de formalizar y conservar las escrituras, actuando como garantes de la cadena de títulos hasta la implantación del futuro registro.
💰 Acceso a la vivienda y financiación
Para las rentas medias, acceder a la vivienda es cada vez más difícil.
Un piso estándar de 80–90 m² supera los 350 000–400 000 €, a lo que hay que añadir impuestos (ITP 4 %) y gastos notariales.
Los bancos andorranos muestran una mayor disposición a conceder hipotecas, con condiciones más competitivas y tipos de interés en estabilización.
Si la bajada del Euríbor se mantiene, esta mejora financiera podría aliviar parcialmente el acceso, aunque los precios seguirán condicionados por la falta de oferta.
🏬 Locales comerciales: un mercado más estable
A diferencia de la vivienda, los locales comerciales no han seguido el mismo ritmo de aumento.
La abundancia de oferta en ciertas zonas y la transformación del comercio hacia modelos híbridos mantienen precios más moderados o incluso a la baja.
🎯 Perspectivas y conclusiones
El mercado inmobiliario andorrano continúa siendo dinámico, pero también cada vez más selectivo.
Los precios se mantienen en niveles altos y la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler, sigue siendo el factor clave.
Las nuevas regulaciones y la mejora de las condiciones financieras podrían moderar el ritmo de crecimiento, aunque la oferta limitada seguirá siendo la norma.
En síntesis: en Andorra ya no se trata de encontrar un buen precio, sino de encontrar disponibilidad.
La información actualizada y el asesoramiento profesional son esenciales para tomar decisiones seguras.
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Fecha de última revisión: Octubre de 2025.
