El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda

Tiempo de lectura: 5 minutos

Un mercado en crecimiento sostenido, con tensiones estructurales

En los últimos años, el mercado inmobiliario de Andorra ha experimentado un crecimiento constante que lo ha consolidado como uno de los más selectivos y tensionados del sur de Europa.
La combinación de ventajas fiscales, alta calidad de vida y escasez de oferta ha impulsado una subida sostenida de los precios desde 2019.
El contexto actual —con nuevas promociones residenciales, una oferta de alquiler casi inexistente y nuevas medidas regulatorias— exige información actualizada y una buena planificación.

Marco fiscal

Si quieres conocer en detalle el marco fiscal andorrano, te recomendamos leer nuestra Fiscalidad en Andorra: guía práctica para entender impuestos, obligaciones y riesgos reales

Y si quieres entender porque Andorra despierta tanto interes, puedes encontrar las respuestas en Por qué tantos empresarios se trasladan a Andorra

Residencia en Andorra

Para todos aquellos que esten pensando en instalarse en Andorra, recomendamos leer Vivir en Andorra: la guía esencial para obtener residencia y establecerse con seguridad.

Evolución de los precios (2019–2025)

Según Cadena SER y Ara.ad, el precio medio por m² ha pasado de 2 500–3 000 € en 2019 a 4 100–4 400 € en 2025, superando los 6 000 €/m² en zonas prime como Escaldes-Engordany y Andorra la Vella.

Los valores se han consolidado en una franja que parte de 4 000 €/m² como nivel mínimo realista, hasta superar los 6 000 €/m² en ubicaciones céntricas o promociones de obra nueva.
La escasez de oferta mantiene los precios elevados incluso en viviendas de segunda mano.

Si estás pensando en adquirir immuebles en Andorra, te recomendamos leer el articulo Dónde vivir en Andorra: guía completa de zonas, pueblos y diferencias reales entre parroquias, pues te facilitará mucha información útil sobre las distintas zonas y características de cada immueble.

Promociones de obra nueva y nuevas torres

Las promociones de obra nueva son el motor del sector, especialmente en Escaldes-Engordany, donde destacan proyectos como:

• Las torres del Clot d’Emprivat, tres edificios de gran altura entre las avenidas Consell de la Terra y Nacions Unides.
• El complejo ND Zenit, con viviendas de 1 a 5 habitaciones y acabados de alta gama.

Estos proyectos han elevado el precio medio de la obra nueva hasta 5.500–6. 500 €/m², con casos puntuales que superan los 7.000 €.
En parroquias menos céntricas —Encamp, Sant Julià o Canillo— los precios son más moderados, pero resulta poco habitual encontrar viviendas por debajo de 5.000 €/m².

Si estás pensando en adquirir una vivienda, recomendamos el articulo Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión

Escasez de alquiler y rigidez del mercado

La oferta de alquiler es prácticamente inexistente: los anuncios duran pocas horas y el precio medio ya supera los 3 000 € mensuales en 2025.
Pese a ello, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa normalmente entre el 4 % y el 6 % anual, dependiendo de la zona y del estado del inmueble.
Las viviendas de tamaño medio y buena ubicación son las más rentables, aunque la falta de oferta limita la rotación del parque.

Regulación y novedades legales

El Gobierno de Andorra ha puesto en marcha medidas para moderar la presión sobre el mercado:

• Ley Ómnibus 2025: limita la compra de inmuebles por parte de extranjeros (máximo dos por persona) e introduce cuotas de residencia más restrictivas.

➤ Si quieres saber más sobre la Ley Omnibus, lee nuestro articulo.

• Registro de la Propiedad: en proceso de creación, con entrada en vigor prevista para 2027, reforzará la seguridad jurídica.
• Catastro público: hasta hace poco de uso interno, se está abriendo gradualmente a la ciudadanía.
• Sistema notarial: Andorra no dispone todavía de un registro público de la propiedad; los notarios son los encargados de formalizar y conservar las escrituras, actuando como garantes de la cadena de títulos hasta la implantación del futuro registro.

Acceso a la vivienda y financiación

Para las rentas medias, acceder a la vivienda es cada vez más difícil.
Un piso estándar de 80–90 m² supera los 350 000–400 000 €, a lo que hay que añadir impuestos (ITP 4 %) y gastos notariales.

Los bancos andorranos muestran una mayor disposición a conceder hipotecas, con condiciones más competitivas y tipos de interés en estabilización.
Si la bajada del Euríbor se mantiene, esta mejora financiera podría aliviar parcialmente el acceso, aunque los precios seguirán condicionados por la falta de oferta.

Costes de compra, venta e impuestos

Si quieres profundizar sobre la fiscalidad y costes immobiliarios, recomendamos el articulo Fiscalidad inmobiliaria en Andorra: guía completa para comprar, alquilar y vender con criterio

Financiación con bancos locales

Además, si quieres conocer como los bancos financian las compras immobiliarias, el articulo Hipoteca en Andorra: requisitos, porcentajes reales y condiciones bancarias puede arrojarte mucha luz al respecto.

Locales comerciales: un mercado más estable

A diferencia de la vivienda, los locales comerciales no han seguido el mismo ritmo de aumento.
La abundancia de oferta en ciertas zonas y la transformación del comercio hacia modelos híbridos mantienen precios más moderados, aunque estos se ven inevitablemente arrastrados por el aumento de los precios de los immuebles residenciales y a la escasez de terrenos.

De hecho, en el ultimo año se ha detectado un incremento significativo en los precios de sta tipologia de immuebles, que también se ha visto afectado por el aumento del precio de los coworkings o espacio de trabajo compartido. Este aumento se debe no solo a la demanda, sino también a un contexto regulatorio. Si quieres profundizar, puedes leer Coworking en Andorra: nueva regulación, requisitos e impacto para emprendedores

Perspectivas y conclusiones

El mercado inmobiliario andorrano continúa siendo dinámico, pero también cada vez más selectivo.
Los precios se mantienen en niveles altos y la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler, sigue siendo el factor clave.
Las nuevas regulaciones y la mejora de las condiciones financieras podrían moderar el ritmo de crecimiento, aunque la oferta limitada seguirá siendo la norma.

En síntesis: en Andorra ya no se trata de encontrar un buen precio, sino de encontrar disponibilidad.
La información actualizada y el asesoramiento profesional son esenciales para tomar decisiones seguras.

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Fecha de última revisión: Diciembre de 2025.