Llei Òmnibus 5/2025: un canvi de paradigma en la inversió estrangera i l’accés a l’habitatge a Andorra

Temps de lectura: 9 minuts

Una reforma estructural amb impacte real

La Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, coneguda com a Llei Òmnibus, representa una de les reformes més profundes dels darrers anys al Principat d’Andorra.
Publicada al BOPA núm. 33 del 26 de març de 2025, entra en vigor el 10 d’abril de 2025 i redefineix de manera significativa el model econòmic i social del país.

L’objectiu és clar: garantir un desenvolupament equilibrat, controlar l’accés a l’habitatge i assegurar que la inversió estrangera contribueixi a l’interès general.
Aquesta norma marca el pas d’una política d’obertura gairebé total —vigent des de la Llei 10/2012 d’inversió estrangera— a un model més selectiu, sostenible i socialment responsable.

Context: de l’obertura total al control sostenible

Durant l’última dècada, Andorra s’ha consolidat com un destí molt atractiu per a inversors i nous residents, gràcies a un marc fiscal competitiu, un entorn segur i una economia estable.
Tot i això, aquest èxit ha comportat un augment exponencial de la demanda immobiliària, amb una pressió creixent sobre els preus i la disponibilitat d’habitatge.

El Govern andorrà ha reconegut que el model anterior, tot i ser beneficiós a curt termini, resultava difícilment sostenible.
L’increment de població, l’escassetat de sòl urbanitzable i l’especulació immobiliària van crear un context que exigia una reforma estructural.

En aquest escenari, la Llei 5/2025 busca equilibrar creixement i benestar social, establint límits més clars a la inversió estrangera i fomentant polítiques d’habitatge assequible.

Principals novetats de la Llei 5/2025 - Llei Òmnibus

La Llei Òmnibus introdueix modificacions en diverses normes, entre elles la Llei d’inversió estrangera, la Llei d’immigració, la Llei d’arrendaments i diferents disposicions fiscals.
A continuació, se’n resumeixen els canvis més rellevants:

🔹 Restricció de la inversió immobiliària estrangera

Els no residents només poden adquirir:

• Un xalet o habitatge unifamiliar, o bé
• Dos apartaments o estudis, amb un màxim de tres aparcaments i tres trasters per unitat.

A més, es prohibeix la promoció immobiliària per part d’inversors estrangers, excepte si almenys el 50% dels habitatges es destinen al lloguer assequible durant un mínim de deu anys.

➤ Per a més informació, recomanem llegir «Inversió estrangera a Andorra: de l’obertura a la regulació selectiva» i «La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra», on s’expliquen els aspectes legals i fiscals més rellevants.

Altres elements rellevants

Quan una societat andorrana té una participació estrangera igual o superior al 50 % del capital o dels drets de vot i, a més, més del 50 % del seu actiu està compost per béns immobles situats a Andorra, la inversió es considera inversió estrangera immobiliària i passen a aplicar-se les restriccions i límits establerts per la normativa vigent.

Aquest règim té per objecte limitar l’adquisició massiva d’immobles per part d’inversors estrangers mitjançant vehicles societaris.

🔹 Nou impost i règim sancionador

S’introdueix un impost sobre la inversió estrangera immobiliària, amb sancions que poden arribar a la nul·litat de l’operació i multes de fins a 20.000 €.

L’administració fiscal podrà revisar la finalitat i l’ús de les inversions, fet que suposa un control efectiu sobre el destí dels actius adquirits.

🔹 Canvis en immigració i residència

Es reforcen els controls sobre la residència per compte propi i per inversió, introduint nous requisits de solvència i una avaluació més estricta de l’activitat econòmica real.
Així mateix, es preveu que certs sectors essencials — com la sanitat, l’educació i el transport — puguin beneficiar-se d’excepcions o de quotes especials per garantir-ne el funcionament.

➤ Aquests canvis s’emmarquen en una revisió més àmplia del model de residència a Andorra.
Per entendre’n millor les implicacions i diferències, recomanem llegir «Tipus de residència a Andorra: activa, passiva i fiscal», «Residència fiscal a Andorra: requisits i avantatges reals» i «La residència a Andorra: estabilitat actual, canvis a l’horitzó», on s’analitzen les diferents modalitats, els requisits i l’evolució del sistema d’immigració andorrà.

🔹 Mesures per ampliar el parc d’habitatge a Andorra

La Llei Òmnibus introdueix incentius fiscals per afavorir el lloguer assequible i mesures de control sobre els pisos buits o d’ús turístic.

L’objectiu és reduir la pressió del mercat, retornar immobles al circuit residencial i fomentar projectes de construcció sostenible.

🔹 Ajustos fiscals i bonificacions

Es reforça la tributació sobre les plusvàlues especulatives a curt termini i es creen deduccions per a la compra del primer immoble.

A més, es revisen les normes d’amortització i transmissió d’immobles per adaptar-les a la nova política d’habitatge.

Impacte en inversors i residents

El nou marc legal suposa un canvi important per als inversors estrangers, que hauran de planificar les seves operacions amb més rigor i transparència.
El paper de l’assessor fiscal i jurídic especialitzat esdevé essencial per estructurar inversions que compleixin amb els nous límits i evitin sancions.

D’altra banda, els residents i treballadors locals es poden beneficiar d’un mercat més equilibrat i amb una major oferta de lloguer assequible, un dels principals objectius de l’Executiu.

Una Andorra més sostenible i alineada amb Europa

Amb aquesta llei, Andorra reforça el seu compromís amb la sostenibilitat i la transparència internacional, d’acord amb les recomanacions de l’OCDE i la Unió Europea.

Lluny de tancar la porta a la inversió, el país vol atreure capital de qualitat, orientat a projectes sostenibles i amb impacte positiu en l’economia real.

Invertir a Andorra en el nou escenari normatiu

La Llei Òmnibus 5/2025 marca un punt d’inflexió en el model econòmic andorrà.
Andorra ja no només destaca per la seva fiscalitat, sinó per ser un exemple de gestió responsable, equilibri social i planificació sostenible.

Per als inversors, el missatge és clar: Andorra continua sent una oportunitat, però requereix compromís i transparència.

Ara que ja coneixes les principals implicacions, si estàs pensant a adquirir un immoble, et recomanem llegir Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió.

Si, per contra, estàs pensant a instal·lar-te a Andorra, et recomanem llegir Viure a Andorra: la guia essencial per obtenir la residència i establir-t’hi amb seguretat.

📞 Estàs pensant a invertir en immobles o a instal·lar-te?

L’impacte principal de la Llei ÒMNIBUS es produeix tant en l’àmbit dels permisos de residència com en l’adquisició immobiliària.
Si vols estimar l’impacte potencial que pot tenir en el teu cas o necessites assessorament especialitzat, pots contactar-nos a través del nostre formulari o bé reservar la teva reunió just a sota d’aquest article.

Data de l’última revisió: gener 2026