L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra: finalitat, estructura i aplicació pràctica
El nou impost sobre la inversió estrangera immobiliària regula com els inversors contribueixen al desenvolupament sostenible i a l’accés a l’habitatge a Andorra.
Elysium Consulting
Temps de lectura: 8 minuts
🏁 Introducció
Des de l’any 2012, la inversió estrangera a Andorra —tant en societats com en béns immobles— ha estat un element clau en l’obertura econòmica del país.
El marc liberalitzador de la Llei 10/2012, del 21 de juny, va permetre per primera vegada la participació estrangera fins al 100 % del capital andorrà i l’adquisició d’immobles sense necessitat de residència prèvia.
Tanmateix, el fort creixement de la demanda immobiliària derivada d’aquesta obertura va generar tensions sobre el mercat de l’habitatge.
Com a resposta, el Govern va adoptar al setembre del 2023 una suspensió temporal de noves autoritzacions (Llei 16/2023), mentre preparava un nou marc més equilibrat.
El resultat d’aquesta reforma estructural és la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària, desenvolupada pel Decret 76/2024, del 29 de febrer, que regula de manera integral com han de contribuir els inversors estrangers en l’àmbit immobiliari.
➤ Per entendre millor el marc general, pots consultar Inversió estrangera a Andorra: evolució i marc actual.
💡 Finalitat del nou impost
L’impost té una doble finalitat:
- Econòmica i social: contenir la pressió especulativa sobre el sòl i l’habitatge, especialment en zones urbanes tensionades.
- Financera: dotar l’Estat de recursos per a polítiques públiques d’habitatge, sostenibilitat i desenvolupament local.
En cap cas no pretén frenar la inversió estrangera, sinó alinear-la amb l’interès general del país, promovent un ús responsable i a llarg termini del capital immobiliari.
➤ Per una visió completa del sistema impositiu andorrà, pots llegir Fiscalitat a Andorra: avantatges i obligacions.
🧾 Àmbit d’aplicació: qui l’ha de pagar
L’impost grava les inversions estrangeres immobiliàries definides a la Llei 10/2012, i concretament:
A) Persones físiques
- Les persones no residents a Andorra.
- Els residents amb menys de tres anys de residència ininterrompuda quan adquireixin béns immobles al país.
B) Persones jurídiques
- Les persones jurídiques estrangeres.
- Les societats andorranes amb participació o drets de vot estrangers iguals o superiors al 50 %, directament o indirectament.
Per tant, no només afecta inversors individuals, sinó també societats instrumentals andorranes amb capital estranger.
➤ Si vols saber com crear una societat al país, et recomanem Constituir una societat a Andorra: passos i avantatges.
➤ També pots llegir Tipus de residència a Andorra: activa, passiva i fiscal per comprendre com influeix el temps de residència en l’aplicació de l’impost.
⚖️ Fet imposable i meritació
El fet imposable és l’adquisició de la propietat o d’un dret real de gaudi o ús sobre béns immobles situats a Andorra (per exemple, usufructe o nua propietat).
L’impost es merita en el moment en què s’atorga l’escriptura pública de compravenda o l’acte jurídic equivalent que transmet la titularitat.
En els casos de promoció immobiliària, l’impost es merita en adquirir el terreny o formalitzar el dret de superfície necessari per a la construcció.
💰 Base imposable i tipus impositius
La base imposable es determina en funció del valor total d’adquisició de l’immoble o dret adquirit, incloent-hi despeses, primes o contraprestacions accessòries.
Els tipus impositius s’apliquen per trams acumulatius segons el nombre total de béns immobles adquirits a Andorra per un mateix inversor:
- 1a adquisició ➤ 3 %
- 2a adquisició ➤ 5 %
- 3a adquisició ➤ 8 %
- A partir de la 4a adquisició ➤ 10 %
En el cas de persones jurídiques, el còmput inclou també les adquisicions realitzades per les seves filials o societats vinculades, d’acord amb la participació efectiva en el capital o en els drets de vot.
➤ La Llei Òmnibus introdueix alguns matisos al respecte. Per ampliar aquesta informació, et recomanem llegir l’article La nova Llei Òmnibus: un canvi de paradigma en la inversió estrangera i la política d’habitatge a Andorra.
🏠 Bonificacions i devolucions
L’impost incorpora incentius per a la inversió socialment responsable:
- Bonificació del 90 % si l’immoble es destina a lloguer d’habitatge habitual durant un període mínim de 10 anys.
- La bonificació s’aplica prèvia sol·licitud i comprovació per part de l’Administració, que exigirà contracte registrat i certificació de l’ús real.
➤ Si vols conèixer en detall els requisits, condicions i procediments aplicables, pots llegir l’article La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra.
A més, el reglament preveu la possibilitat de devolució parcial en cas de transmissió de l’immoble abans del termini de 10 anys per causa justificada (per exemple, força major o insolvència de l’arrendatari, degudament acreditades).
➤ Per entendre millor el context residencial i els criteris d’habitatge habitual, et recomanem Viure i treballar a Andorra: el que cal saber abans de traslladar-t’hi.
📑 Obligacions formals i procediment
- Sol·licitud d’autorització i pagament a compte
Abans de formalitzar l’adquisició, l’inversor ha de sol·licitar l’autorització d’inversió estrangera segons el Reglament aprovat pel Decret 137/2025 i fer un pagament a compte de l’impost.
Aquest pagament es calcula sobre la base estimada del valor d’adquisició i s’acredita mitjançant certificat del ministeri competent.
- Autoliquidació i notaria
L’autoliquidació definitiva es presenta abans de la signatura davant notari, acompanyada de l’autorització d’inversió i del justificant de pagament.
El notari andorrà no pot autoritzar l’escriptura sense aquests documents, que s’han d’incorporar a la matriu.
L’incompliment d’aquest requisit invalida l’operació a efectes registrals.
- Registre i control
El Registre d’Inversions Estrangeres conserva una còpia de l’expedient i verifica la correcta liquidació de l’impost.
Així mateix, l’Administració tributària pot fer comprovacions de valor i emetre liquidacions complementàries si el preu declarat no es correspon amb el valor real de mercat.
👉 Si penses invertir a Andorra, convé fer-ho amb assessorament especialitzat que garanteixi la correcta autorització i liquidació de l’impost.
💎 Exempcions i no subjecció
L’impost no s’aplica en els casos següents:
- Adquisició d’immobles per part de l’Estat, els Comuns o altres entitats públiques.
- Operacions de reorganització empresarial emparades per la Llei 17/2017, del 20 d’octubre, de règim fiscal de reorganització empresarial.
- Transmissions mortis causa (herències).
- Adquisicions fetes per entitats sense ànim de lucre reconegudes legalment i amb fins socials.
Aquestes excepcions reforcen la naturalesa selectiva i finalista del tribut.
⚠️ Règim sancionador i nul·litat d’operacions
L’incompliment de les obligacions de declaració o pagament de l’impost es considera infracció tributària greu i pot comportar:
- Multa proporcional de fins al 150 % de la quota no ingressada.
- Nul·litat de l’acte d’adquisició, quan es demostri que s’ha fet en frau de llei o sense autorització prèvia.
- Comunicació al Registre d’Inversions Estrangeres per bloquejar noves operacions del mateix inversor fins a la regularització completa.
📅 Entrada en vigor i règim transitori
La Llei 3/2024 va entrar en vigor el 2 de febrer del 2024, l’endemà de la seva publicació al BOPA, mentre que el seu Decret reglamentari 76/2024 ho va fer l’1 de març del 2024.
Tanmateix, la disposició transitòria primera exclou de la seva aplicació les inversions:
- Autoritzades abans del 5 de setembre del 2023, sempre que l’adquisició es formalitzés abans de l’1 de març del 2024.
- En procés d’autorització en aquella data, si es demostra que la sol·licitud es va presentar en temps i forma segons la normativa anterior.
Així es respecten els principis de seguretat jurídica i confiança legítima per als inversors que ja havien iniciat operacions abans del canvi de marc.
🌍 Perspectiva general: un impost amb sentit estratègic
L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària no és una barrera, sinó una eina de política econòmica.
Permet que el país continuï obert al capital internacional, però garantint que aquest contribueixi al bé comú:
- finançament d’habitatge assequible,
- sostenibilitat urbana
- control de l’especulació.
Per a l’inversor amb vocació real de permanència, transparència i planificació, aquest impost no és un obstacle, sinó una confirmació que Andorra aposta per un model econòmic madur, sòlid i previsible.
Si valores invertir a Andorra o estructurar el teu patrimoni de manera eficient, pots reservar la teva reunió personalitzada més avall o contactar-nos directament a través del formulari.
📚 Articles relacionats
- Convenis per evitar la doble imposició i aplicació pràctica — Com evitar la doble tributació internacional i optimitzar la càrrega fiscal global.
- Evolució internacional d’Andorra: de la tradició al món global — Context econòmic i obertura internacional del Principat.
Data de última revisió: octubre de 2025
