Impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en Andorra: qué es y cómo se calcula en cada parroquia

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🌍 Un impuesto comunal que todos los propietarios deben conocer

Andorra no tiene un IBI estatal como España, Francia u otros países. En su lugar, cada parroquia regula su propio impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. Es un tributo comunal, obligatorio para todos los propietarios —residentes y no residentes— y se devenga simplemente por el hecho de tener un inmueble inscrito en la parroquia.

➤ Si quieres saber más sobre el funcionamiento territorial, puedes leer Las parroquias de Andorra: estructura, funciones y características territoriales.

Este impuesto es el equivalente funcional al IBI, pero con una diferencia esencial: no depende del valor de mercado de la vivienda, sino principalmente de su superficie y del tipo de uso (vivienda, local comercial, oficina, aparcamiento, anexos…).

Esta estructura hace que el impuesto sea, en general, más bajo que en otros países, pero continúa teniendo un impacto directo en la rentabilidad real de una propiedad, especialmente para inversores.

➤ Si también tienes un inmueble alquilado, puede interesarte el artículo Impuesto sobre los rendimientos arrendatarios en Andorra.

🧩 ¿Qué grava exactamente este impuesto?

El hecho imponible es único y sencillo: la tenencia de un bien inmueble. Tanto si el inmueble está habitado, vacío o se utiliza para actividades económicas, el impuesto se exige igualmente. También se incluyen aparcamientos, trasteros, almacenes, solares y construcciones auxiliares.

La titularidad puede ser plena propiedad, nuda propiedad u otros derechos reales. Cualquier persona o sociedad que figure como titular es sujeto obligado.

💰 ¿Cómo se calcula en Andorra?

Aunque cada Comú tiene su sistema, el funcionamiento comparte un mismo principio: cuotas anuales calculadas sobre superficie —construida, útil o catastral— y diferenciadas según el uso del inmueble. Algunos Comuns establecen cuotas mínimas; otros, tarifas específicas por categoría.

A diferencia de otras jurisdicciones, no existe ninguna relación con el valor real o de mercado del inmueble, y tampoco se aplica ningún coeficiente de corrección por zona o lujo. Esta simplicidad es uno de los rasgos característicos del modelo andorrano.

🏘️ Cómo funciona en cada parroquia (2025)

El Comú aplica el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en función de la superficie construida y de los tramos establecidos en la ordenanza. Las tarifas varían según se trate de la vivienda habitual (propiedad única) u otros tipos de inmuebles. Las cuotas se expresan en €/m² y se liquidan anualmente.

🏙️ Andorra la Vella - Tipos 2025

El Comú aplica el impuesto en función de la superficie construida y de la superficie útil. Los tipos varían en función del uso: viviendas, locales comerciales, oficinas, aparcamientos y otros anexos. Las cuotas anuales se establecen por metro cuadrado, con un período voluntario de pago cada año.

Propiedad edificada (€/m²):

• 0–250 m²: 0,611 €/m²
• 251–500 m²: 0,982 €/m²
• 501–1.500 m²: 1,232 €/m²
• 1.500 m²: 1,470 €/m²

Residencia habitual (propiedad única):

• 0–100 m²: 0,371 €/m²
• 101–250 m²: 0,490 €/m²
• 251–500 m²: 0,982 €/m²
• 501–1.500 m²: 1,232 €/m²
• 1.500 m²: 1,470 €/m²

A modo de ejemplo, una vivienda habitual de 120 m² debería pagar un importe de 44,62 €, y en caso de no ser habitual, 73,32 €.

💧 Escaldes-Engordany - Tipos 2025

El impuesto se aplica en función de la superficie construida y sigue un esquema sencillo con dos tramos principales, así como una tarifa reducida para usos agrícolas o ganaderos.

Tipos aplicables:

• 0–100 m²: 0,65 €/m²
• >100 m²: 0,75 €/m²
• Agrícola/ganadero: 0,30 €/m² (bonificación del 100 % si está inscrito como explotación)

⛰️ La Massana - Tipos 2025

El impuesto se calcula sobre la superficie global del inmueble, con una cuota única aplicable a todos los usos y anexos con cómputo reducido.

Tipos aplicables:

• 2,80 €/m², con un mínimo de 3 € por unidad
• Anexos (garajes, trasteros): se computa el 40 % de la superficie

🌲 Ordino - Tipos 2025

Ordino aplica un modelo lineal y claro, con un tipo general por superficie y un tipo reducido para determinados inmuebles o situaciones.

Tipo general:

• 0,80 €/m²

Bonificado al 100 % si agrícola/ganadero (REA)

Tipo reducido 0,32 €/m² para:

• inmuebles en ruina
• depósitos, repetidores, cementerios
• bordas reconstruidas según normativa

🏞️ Encamp - Tipos 2025

Encamp utiliza un tipo único sobre la superficie construida, con una reducción para los anexos. El índice de localización es único para toda la parroquia.

Tipos aplicables:

• 0,59 €/m²
• Anexos: 40 % de superficie
• Ubicación: índice de localización 1 (único)

🌄 Sant Julià de Lòria - Tipos 2025

Sant Julià aplica un tipo único por superficie construida. Las terrazas, aparcamientos y trasteros computan hasta un máximo del 40 %. No hay distinción por usos (residencial, comercial u otros).

Tipos aplicables:

• 0,63 €/m² (base: superficie construida, anexos al 40 %)
• Bonificación: 100 % para explotaciones agrícolas/ganaderas (REA)

🏔️ Canillo - Tipos 2025

La parroquia NO establece ningún impuesto sobre la propiedad inmobiliaria.

📌 Lo que realmente importa para propietarios e inversores

Todo propietario asumirá este impuesto como un coste fijo anual, que variará en función de la parroquia y del tipo de inmueble. Habitualmente es moderado, pero forma parte del cálculo de la rentabilidad real, especialmente cuando se comparan inversiones entre parroquias o cuando se valora adquirir un inmueble para destinarlo al alquiler turístico o comercial.

En el ámbito corporativo, las empresas patrimoniales y family offices lo integran dentro de sus cálculos internos de amortización y mantenimiento del patrimonio.

Es la figura tributaria menos relevante relativa a inmuebles, por lo que, si quieres consultar todos los impuestos aplicables, puedes revisar el artículo Impuestos al comprar vivienda en Andorra: fiscalidad, costes reales y cómo optimizar una compraventa.

Asimismo, si estás pensando en adquirir un inmueble, te recomendamos leer el artículo Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión, un artículo que revisa con detalle todo lo relevante en esta materia.

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Última revisión: diciembre de 2025