Impuestos al comprar vivienda en Andorra: fiscalidad, costes reales y cómo optimizar una compraventa

Tiempo de lectura: 10 minutos

🏙️ Entender la fiscalidad inmobiliaria antes de comprar en Andorra

Comprar un inmueble en Andorra —tanto para vivir como para invertir— exige comprender cómo tributa realmente una operación inmobiliaria.

El sistema fiscal andorrano es estable, claro y mucho más bajo que el de los países vecinos, pero esto no significa que sea simple: obra nueva, segunda transmisión, plusvalías, hipotecas, inversión extranjera, notarios, aportaciones societarias y fiscalidad futura forman un conjunto que debe analizarse de manera estratégica.

Este artículo resume, con rigor y lenguaje claro, todos los impuestos y costes que intervienen en una compraventa en Andorra, y cómo optimizarlos según el perfil del comprador.

➤ Para entender los riesgos más habituales, puedes leer Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión

🧾 1. Obra nueva vs. segunda transmisión: dos fiscalidades distintas

En Andorra existen dos regímenes fiscales alternativos que se aplican según si la vivienda es de primera transmisión (obra nueva) o segunda transmisión.

🏗️ Obra nueva: IGI (IVA local) del 4,5%

Cuando el vendedor es un promotor o constructor, la operación está sujeta al Impuesto General Indirecto (IGI):

• Tipo general: 4,5%
• Tipo reducido (casos excepcionales): 1%

El IGI sustituye completamente al ITPI, y es notablemente inferior al IVA del 10% en España o al 20% en Francia.

➤ Para comprender este impuesto: IVA en Andorra: cómo funciona el impuesto general indirecto (IGI)

Si bien puede parecer algo menor, es importante recordar que el IGI deducible, si la adquisición de la vivienda se produce dentro de un entorno empresarial, y la adquisición está vinculada con la actividad de la sociedad.

🏠 Segunda transmisión: ITPI (3%–4%) — el impuesto que financia Comuns y Estado

En las compraventas entre particulares, o bien donde no aplica IGI (segundas transmisiones) se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias (ITPI).

El ITPI es un impuesto compartido entre dos instituciones públicas:

• 1% Gobierno de Andorra
• 0,5%–3% Comú (ayuntamiento)

Actualmente, todas las parroquias aplican el 3%, lo que fija el tipo general en:

• 4% total, o bien
• 3% si el comprador destina el inmueble al alquiler durante 5 años (bonificación del 1% estatal)

Este impuesto es la principal fuente de ingresos de los Comuns, lo que explica su estabilidad y poca variación normativa.

➤ Para un análisis detallado: Transmisiones patrimoniales inmobiliarias (ITPI) en Andorra

🧩 2. Otras operaciones inmobiliarias: aportaciones, derechos reales y transmisiones indirectas

Más allá de compraventas estándar, existen actos que también tributan y que afectan especialmente a empresarios e inversores:

• Aportaciones no dinerarias de inmuebles a sociedades
• Aumentos de capital mediante transmisión de bienes inmuebles
• Transmisiones indirectas (venta de participaciones que representan un inmueble)
• Constitución de derechos reales
  (usufructo, nuda propiedad, servidumbres, superficie)

En la mayoría de estos casos se aplica ITPI, salvo que la operación esté sujeta a IGI por actividad empresarial del transmitente. Por ende, es importante antes de cualquier reestructuracion o transmisión, tener en cuenta los costes asociados para evitar sorpesas.

🧭 3. Nueva fiscalidad: la Ley 3/2024 y la Llei Òmnibus 5/2025

En 2024 y 2025 Andorra ha introducido el mayor cambio fiscal inmobiliario en décadas: el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria (IIEI).

Esta reforma afecta especialmente a quienes compran vivienda sin residencia fiscal consolidada o mediante sociedades con participación extranjera.

💰 Nuevo impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria (IIEI)

Este impuesto, se aplica a aquellos compradores que bien son no residentes en el país, o lo son por un período inferior a los 3 años.

Los tipos impositivos se aplican de manera acumulativa:

• 1ª adquisición ➤ 3%
• 2ª adquisición ➤ 5%
• 3ª adquisición ➤ 8%
• 4ª adquisición y siguientes ➤ 10%

La base es el valor real del inmueble, y la liquidación debe presentarse antes de firmar ante notario.

Si quieres información detallada sobre este impuesto, puedes consultar el articulo El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica-

🏠 Bonificaciones para alquiler asequible

En relación con el impuesto antes indicado, existe una bonificación del 90% si el inmueble se destina a alquiler de vivienda habitual durante 10 años, con controles estrictos.

Puedes consuiltar todos los detalles en el articulo La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra.

🛑 Control reforzado: Ley Òmnibus 5/2025

La Llei Òmnibus, aprovada en, 2025 endurece aún más el régimen:

• Limita la adquisición por parte de no residentes:
  1 vivienda unifamiliar o 2 apartamentos
• Prohíbe promoción inmobiliaria extranjera (salvo excepciones)
• Introduce sanciones severas
• Añade controles sobre viviendas vacías y de uso turístico
• Reajusta normas de amortización y plusvalías

Si bien no es propiamente un coste a las operaciones, si impone limitaciones que es importante tener en cuenta.

➤ Para más detalles: La nueva Ley Ómnibus: un cambio de paradigma en la inversión extranjera y la política de vivienda

📈 4. Plusvalías inmobiliarias: IRPF, IS e IRNR

La ganancia obtenida al vender un inmueble tributa en función de la persona que lo venda:

• IRPF si el vendedor es persona física residente. Puedes ver más sobre este impuesto en nuestro articulo El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en Andorra
• Impuesto sobre Sociedades (IS) si se vende a través de una empresa. Puedes ver más sobre este impuesto en nuestro articulo El impuesto de sociedades en Andorra: tipos, regímenes especiales y deducciones fiscales
• IRNR si el vendedor no es residente. Puedes ver más sobre este impuesto en nuestro articulo El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) en Andorra

Tipos aplicables

• 10% tipo general
• +5% recargo antiespeculativo si se vende antes de 2 años
• TIpos inferiores al 10% en algunos casos.
• Exenciones posibles para vivienda habitual

➤ Para tener una idea completa del tratamiento fiscal puedes consultar Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra.

🧾 5. Costes notariales: el baremo oficial y cómo se calcula el precio

Ademas de los costes anteriores, que propiamente tienen la consideración de impuestos, existe también el coste notarial, imprescindible en cualquier operación immobiliaria de cambio de titularidad.

El coste notarial en Andorra está regulado por:

• Llei 14/2021 del Notariat
• Baremo oficial del 3 de mayo de 2000, vigente por disposición transitoria

Las compraventas y las hipotecas se consideran operaciones de cuantía, y sus honorarios se calculan por tramos decrecientes según el precio del inmueble.

💶 Coste notarial para una compraventa

En la práctica, una escritura inmobiliaria suele situarse entre:

• 0,6% y 1% del precio de compra

Incluye:

• Honorarios por tramos
• Copias autorizadas
• Depósito de fondos si corresponde
• Documentación adicional

Para disponer del importe exacto, es necesario realizar un análisis detallado de la operación.

🏦 Coste de constituir una hipoteca

Las hipotecas también se calculan como operaciones de cuantía, sobre el capital garantizado, no solo prestado. Dado que interviene un notario en su constitución, están sujetas a costes parecidos al de las compras.

Coste habitual:

• 0,5%–1% del capital garantizado

A ello se le debe añadir:

• Tasación: imprescindible casi siempre. Coste aproximado de unos 300 €, si bien puede oscilar de manera significativa segun el tamaño del immueble.
• Certificaciones técnicas (en muchos casos caducadas o inexistentes).
• Gestión documental
• Pequeñas tasas administrativas

🏢 6. Comprar como particular vs. comprar mediante sociedad

La forma jurídica a través de la cual se adquiere un inmueble —como persona física o mediante una sociedad— tiene un impacto directo en la fiscalidad presente y futura, la estrategia patrimonial y los costes derivados de la operación. Estas son las diferencias clave que deben valorarse:

👤 Persona física

Comprar a título personal es habitualmente la opción más sencilla, pero también con menor margen de optimización fiscal. Antes de decidirse, conviene tener claros los siguientes aspectos:

• Menor coste inicial
• Proceso más simple
• Puede beneficiarse de exenciones en vivienda habitual en diferentes figuras impositivas.
• Menor capacidad de deducir gastos o amortizar el inmueble
• Menores costes por plusvalias con el paso del tiempo.

🏢 Sociedad

Adquirir mediante una sociedad aporta flexibilidad y eficiencia fiscal, especialmente en operaciones de inversión, alquiler o expansión patrimonial. Sin embargo, implica obligaciones adicionales. Los puntos más relevantes son:

• Permite amortizar el inmueble
• Optimiza la tributación de las plusvalías futuras
• Permite deducir gastos reales vinculados a la actividad
• Mayor eficiencia en adquisiciones múltiples o proyectos de inversión
• Costes corporativos anuales y obligaciones contables
• permite deducir el IGI si la adquisición está vinculada con su actividad.

Sin embargo, y mas allá de estos elementos, existen más criterios para elegir una u otra estructura. Ejemplo de ello seria la planificación sucesoria, la protección del patrimonio, o una posible transmisión futura.

➤ Para una visión global: Fiscalidad en Andorra: estructura, tipos impositivos y ventajas reales.

💼 7. Otros costes relevantes en una operación inmobiliaria

Además de los impuestos y notaría ya mencionados, deben considerarse:

• Comisión inmobiliaria (habitualmente 5%). En muchas ocasiones no se es consciente de su coste al quedar camuflado en el precio de compra.
• Certificados técnicos caducados o inexistentes
• Costes de adecuación normativa
• Costes registrales
• Seguro del hogar (si hay hipoteca)
• Honorarios de asesoramiento jurídico
• Costes de futuras transmisiones (plusvalías + trámites)
• Costes de cancelación de hipoteca (si corresponden) o de constitución, eminentemente bancarios.

🧭 8. Cómo optimizar fiscalmente una compraventa en Andorra

Dado que no existe una fórmula "mágica", pues cada caso requiere de soluciones distintas, resulta imposible ofrecer una estratègia única. Ahi es donde entra en juego el paper de un asesor especializado o bien un consultor, para tomar las decisiones más adecuadas ahora y en el futuro.

Si quieres entender mejor las Diferencias entre gestores, asesores y consultores puedes consultar nuestro articulo especializado.

Una buena planificación permite, entre otras cosas:

• Reducir la fiscalidad presente y futura
• Evitar errores documentales o sanciones
• Elegir la mejor estructura (PF o sociedad)
• Verificar autorizaciones, cargas, censos y riesgos
• Asegurar contratos claros y garantías reales
• Integrar la operación en la planificación patrimonial global
• Planificar una sucesión o transmisión futura con garantias y seguridad.

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Última revisión: noviembre de 2025