Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión

Tiempo de lectura: 9 minutos

🏙️ Comprender el mercado inmobiliario andorrano antes de comprar

El mercado inmobiliario de Andorra vive un momento de máximo interés: inversores privados, familias y empresarios buscan estabilidad jurídica, fiscalidad previsible y un país seguro donde consolidar patrimonio. Pero esa apariencia de sencillez es engañosa. Comprar un inmueble en Andorra exige criterio técnico y conocer riesgos que no existen en otras jurisdicciones.

➤ Para entender el marco general, puede ayudarte nuestro artículo El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda

Este artículo resume de forma clara y rigurosa los riesgos reales que hemos visto en más de 50 operaciones inmobiliarias, y cómo garantizar una compra segura.

🧱 Obra nueva en Andorra: ventajas visibles y riesgos ocultos

La obra nueva es atractiva: edificios modernos, eficiencia energética, buena demanda. Pero es también donde se concentran gran parte de los riesgos.

🔐 La autorización de inversión extranjera: el gran punto débil

Es sorprendentemente habitual que:

• El contrato de reserva o “arras” no esté condicionado a obtener la autorización de inversión extranjera.
• El promotor no informe de esta obligación antes de escriturar (o del condicionante)
• El comprador pague importes elevados sin garantías suficientes.

Esto puede generar retrasos largos y problemas en la inscripción del inmueble.

➤ Si quieres entender cómo funciona este requisito esencial, consulta Autorización de inversión extranjera en Andorra

📄 Contratos de “arras” que no protegen al comprador

En muchas promociones, los contratos que se firman al inicio:

• Se camuflan como contratos de reserva o de compra asegurada.
• No son arras penitenciales.
• No permiten resolver con claridad ni prevén penalizaciones equilibradas.
• No incluyen garantías por desviaciones de obra o calidades.
• No protegen frente a incumplimientos del promotor.

Ofrecen sensación de seguridad, pero no seguridad jurídica real.

⏳ Plazos de entrega: quién responde realmente

Otro problema frecuente que ocurre en este tipo de operaciones, es en relación a los plazos de entrega:

• La inmobiliaria queda exonerada de cualquier responsabilidad como retrasos.
• Toda la carga se traslada a promotor y constructor.
• No existen compromisos claros de finalización, ni penalizaciones.
• Algunas cláusulas permiten retrasos por causas que controlan ellos mismos.

Esto expone al comprador a demoras de meses o años, sin mecanismos para resolver o exigir compensaciones.

🏚️ Problemas de calidades y defectos graves

Aunque no sea lo habitual, dado que Andorra en general dispone de una elevada calidad constructiva, plenamente adaptada al clima, la gran producción que se ha dado en los últimos años ha provocado que existan casos en viviendas nuevas y de "primeras calidades" de:

• Aislamientos insuficientes.
• Filtraciones.
• Defectos estructurales.
• Acabados no coincidentes con la memoria de calidades.

Sin un contrato robusto, reclamar es complicado y lento. Además, en muchas ocasiones el comprador no tiene criterio suficiente para analizar o determinar si la memoria de calidades es acorde al precio pagado.

🏠 Vivienda de segunda mano: documentación y riesgos invisibles

Comprar vivienda de segunda mano es, en general, algo más seguro siempre que se disponga de toda la información y documentación, dado que ha pasado un período suficientemente prolongado para que los defectos estructurales o constructivos puedan aflorar. Sin embargo, requiere una revisión documental mucho más profunda por distintos motivos que ahora se enumeraran:

💼 Gastos comunitarios, derramas y estado real de la finca

Es imprescindible revisar:

• Cuentas completas de la comunidad.
• Derramas aprobadas o previstas.
• Estado de zonas comunes e instalaciones.
• Reclamaciones internas.
• Distribución o uso de zonas comunes.

Un precio atractivo puede ocultar futuros costes estructurales.

🏗️ Adaptaciones normativas que pueden encarecer la compra

Algunos edificios deben asumir obras obligatorias:

• Individualización de contadores caloríficos.
• Mejoras de aislamiento térmico.
• Renovación de tuberías o ventanas.
• Adecuación a nuevas normativas.

Estos gastos pueden ser significativos, y es importante estar preparado para evitar sorpresas.

📜 El cens enfitéutico: un punto crítico que pocos compradores conocen

El cens enfitéutico es una figura jurídica de origen medieval, heredada del derecho catalán y muy presente históricamente en los valles pirenaicos. Permitía que un propietario cediera el uso de un terreno a otra persona a cambio de un canon anual, dando lugar a dos tipos de propiedad: el dominio directo y el dominio útil.

Aunque en muchos países esta institución ha desaparecido, en Andorra sigue plenamente vigente y afecta todavía a viviendas situadas en terrenos antiguos o en parroquias con tradición histórica.

Un inmueble sujeto a cens enfitéutico implica:

• Dominio útil (no plena propiedad).
• Pago de un canon anual.
• Limitaciones en transmisiones y determinadas obras.
• Impacto en valoraciones e hipotecas.
• No disponer de la propiedad plena para transmisiones futuras o herencias.

Debe identificarse antes de cualquier compromiso.

🧾 Problemas registrales del transmitente

Son más habituales de lo que parece:

• Vendedores no inscritos.
• Discordancias entre registro y realidad física.
• Transmisiones previas incompletas.

Estos puntos pueden paralizar temporalmente la operación, o retrasarla de manera imprevista.

🛠️ Reformas: viabilidad técnica y disponibilidad de profesionales

En Andorra, y debido a la particularidad del sector y a la situación actual, es relevante tener en cuenta que:

• No todas las reformas son viables.
• La comunidad puede limitar ciertas actuaciones.
• Algunos trabajos requieren permisos específicos que no siempre son fáciles o económicos de conseguir.
• Es difícil encontrar profesionales con disponibilidad.
• Los precios de reforma son elevados.

Evaluar viabilidad técnica y coste antes de comprar es esencial.

📑 Certificaciones técnicas: un coste oculto muy habitual

En vivienda de segunda mano, muchas certificaciones:

• Están caducadas.
• Directamente no existen.

Entre ellas: electricidad, gas, eficiencia energética, inspecciones de instalaciones, etc.

Renovarlas supone un coste que debe conocerse antes de firmar, y sobretodo, preveerse.

💶 Comisiones inmobiliarias y falta de transparencia

El mercado andorrano tiene un problema estructural, que no es único, pero que tiene las siguientes particularidades:

• No existe transparencia sobre las comisiones reales que cobran las inmobiliarias (alrededor de un 5% del precio de compra habitualmente).
• El comprador desconoce quién cobra, cuánto y por qué.
• Las comisiones suelen ser elevadas y fijadas unilateralmente por el promotor o la immobiliaria.
• El sector no está liberalizado: existe un Colegio Oficial que regula quién puede intermediar. Si quieres más sobre los colegios profesionales, puedes consultar el articulo Los colegios profesionales de Andorra: quiénes son y qué función desempeñan

La consecuencia de este contexto es:

• Menos competencia real.
• Menos transparencia.
• Más asimetría para el comprador frente a otros países donde la intermediación es libre.

Esto no significa que las immobiliarias trabajen mal, o que no conozcan el producto. Sin embargo, si limitan los beneficios para el comprador, o lo ponen en una situación de vulnerabilidad sobre la que no tiene margen de negociación.

🧭 Por qué necesitas un asesoramiento experto e imparcial en Andorra

🏢 La inmobiliaria no es un asesor jurídico

Su función es comercial, no jurídica. A pesar de disponer de conocimientos básicos sobre el sector, no siempre realizan un estudio minucioso ni completo. De hecho, lo habitual es que:

• No analizen censos ni cargas.
• No detecten riesgos registrales.
• No condicionen pagos a garantías.
• No representen tus intereses: su prioridad es cerrar la operación, y cuanto antes mejor. Seguro que te sonará la frase "hay mucha gente interesada, es conveniente que hagas la transferencia cuanto antes sino quieres perder esta oportunidad".

🛡️ El asesor especializado protege tu compra

Un asesor externo:

• Revisa toda la documentación.
• Analiza y revisa los contratos.
• Verifica autorizaciones imprescindibles.
• Analiza censos, cargas, derramas y certificaciones.
• Negocia garantías y condiciones reales.
• Acompaña hasta la inscripción registral.

La prioridad es tu seguridad jurídica, dado que cobra por ese trabajo, y no por cerrar la operación.

🧩 Nuestra experiencia directa

En ELYSIUM hemos participado en más de 50 operaciones inmobiliarias, todas con éxito y clientes plenamente satisfechos.

Nuestra diferencia:

• No cobramos comisiones de compraventa.
• No dependemos de inmobiliarias ni promotores.
• Nuestra única prioridad es proteger al comprador.
• Tratamos de forjar relaciones a largo plazo, asesorando o recomendando en matérias o circunstancias que van más allá de esa simple operación.

💶 Fiscalidad / Costes fiscales

Además de todo lo mencionado, la parte fiscal es también un elemento a tener muy en cuenta, a pesar de la baja fiscalidad de Andorra, que puedes conocer más en detalle en nuestro articulo especializado Fiscalidad en Andorra: estructura, tipos impositivos y ventajas reales.

Uno de los costes principales, al aplicarse sobre el precio de compra, es el IVA local (IGI en Andorra), o bien el Impuesto sobre la transmisión de bienes immuebles en Andorra.

Si quieres aprender más sobre ello, puedes leer nuestro articulo IVA en Andorra: cómo funciona el impuesto general indirecto (IGI), o bien nuestro articulo sobre la transmisión de immuebles en Andorra.

♦️ Otros costes menos conocidos o no considerados de inicio

Por último, y no menos importante, existen costes adicionales, muchas veces desconocidos:

• costes notariales. Alrededor del 1%.
• El coste del impuesto de inversión extranjera. Puedes saber más al respecto en nuestro articulo El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra
• Costres registrales. No suelen ser significativos.
• Costes de agencia. Ya comentados con anterioridad, y suelen estar alrededor del 5% del precio de compra, aunque no se suelen conocer.
• Costes fiscales de futuras transmisiones. Para entender mejor como funciona, recomendamos leer el articulo Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra

A veces puede no resultar tan obvio, pero, decidir como comprar (persona física o sociedad), cuando comprar, cuando vender, condiciona de manera muy significativa el coste de cualquier operación immobiliaria.

Un buen asesor fiscal, e idealmente un consultor, puede ofrecerte todas las respuestas que buscas y por supuesto, siempre adaptado a tu caso.

Puedes consultar las diferencias entre Diferencias entre gestores, asesores y consultores en nuestro articulo especializado si quieres entender las diferencias.

🏡¿Y si quiero alquilar vivienda?

La opción del alquiler, aunque más escasa y cara de lo que parecería razonable, es un formato plenamente viable y habitual. También existen riesgos, por supuesto, y mucha desinformación o asimetria informativa.

Si es tu caso, también podemos ayudarte. Te recomendamos leer nuestro articulo El alquiler de inmuebles en Andorra: de la rigidez histórica a la flexibilidad actual, que probablmente responda a gran parte de las preguntas que tienes.

Y, sino es asi, no te preocupes. Contáctanos sin compromiso.

Conclusión: cómo adquirir un inmueble en Andorra con verdadera seguridad

Comprar en Andorra puede ser una excelente decisión, pero solo si se comprende dónde están los riesgos reales. Algunos de los más habituales, y solo a nivel de recordatorio, son:

• Poca o nula protección en los pagos anticipados.
• Contratos poco claros o incluso contrarios a la normativa.
• Retrasos en obra nueva no previstos o sin consecuencias para el incumplidor.
• Comisiones poco transparentes (no suele informarse).
• Certificaciones caducadas o inexistentes.
• Censos enfitéuticos ocultos o imprevistos.
• Derramas ocultas o imprevistas.
• Limitaciones para reformar o transmitir a posterioridad.
• Problemas registrales.
• Falta de información sobre las implicaciones fiscales.
• Desconocimiento sobre la optimización fiscal, algo que nosotros como expertos fiscales siempre tenemos en cuenta.

Un análisis experto antes de firmar evita costes, estrés y años de litigios.

Por eso, si quieres una opinión experta e independiente, un acompañamiento profesional y experimentado, y alguien que entienda tus necesidades como propias, puedes contactarnos a través de nuestro formulario.

Como reza nuestro eslógan, nuestra voluntad es forjar alianzas estratégicas a largo plazo, pues entendemos que un cliente satisfecho hoy, es un cliente para toda la vida.

Última revisión: noviembre de 2025