Fiscalité des plus-values immobilières en Andorre Résumé SEO :

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🏁 Introduction

En janvier 2024, la Principauté d’Andorre a achevé une réforme majeure de son système d’imposition directe à travers la Loi 5/2023 du 19 janvier, qui a modifié les principaux impôts du pays : l’IRPF, l’IS et l’IRNR.

Cette réforme a entraîné l’abrogation de la Loi 21/2006 sur les plus-values immobilières, dont le contenu a été intégré aux trois impôts mentionnés. Ainsi, la fiscalité des plus-values immobilières cesse d’être un impôt indépendant pour s’intégrer dans les régimes généraux de revenu.

L’objectif de ce changement est de simplifier la gestion fiscale, renforcer la cohérence du système et maintenir un mécanisme antispéculatif visant à éviter les reventes rapides à but purement lucratif.

➤ Nous recommandons la lecture de l’article consacré au marché immobilier andorran, afin de mieux comprendre les raisons de cette réforme.

📜 Évolution historique

L’impôt sur les plus-values immobilières fut instauré par la Loi 21/2006 du 14 décembre, afin d’imposer la hausse de valeur des biens immobiliers situés dans la Principauté, considérée partiellement attribuable aux investissements publics. Les notaires agissaient comme agents de retenue.

Au fil du temps, Andorre a mis en place un système fiscal plus complet :

• Loi 94/2010 sur l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
• Loi 95/2010 sur l’impôt sur les sociétés (IS).
• Loi 5/2014 sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF).

Finalement, la Loi 5/2023 a abrogé la loi de 2006 et a redistribué cette imposition entre les trois impôts principaux, tout en en préservant l’esprit dans un cadre unifié et cohérent.

➤ L’article Fiscalité en Andorre : structure, taux et avantages réels offre une vision complète du système fiscal andorran.

⚖️ Cadre légal en vigueur depuis 2024

Les plus-values immobilières issues de la vente de biens situés en Andorre sont intégrées dans le régime fiscal applicable au contribuable :

• IRPF : personnes physiques résidentes fiscales.
• IS : sociétés résidentes fiscales.
• IRNR : non-résidents fiscaux sans établissement permanent.

Dans tous les cas, une surtaxe antispéculative de 5 % s’applique pour les ventes réalisées avant deux ans suivant l’acquisition.
Cette surtaxe s’ajoute au taux général de 10 %, portant le taux effectif à 15 %, conformément aux dispositions additionnelles de la Loi 5/2014 (IRPF) et de la Loi 95/2010 (IS), introduites par la Loi 5/2023.

👥 Fiscalité des personnes physiques résidentes (IRPF)

Les gains résultant de la vente d’un bien immobilier sont considérés comme des gains en capital intégrés dans la base imposable de l’IRPF, au taux général de 10 %.

🔹 Surtaxe pour les ventes spéculatives

Lorsque la vente intervient avant deux ans après l’acquisition, la surtaxe de 5 % s’applique, portant le taux effectif à 15 %. Ce mécanisme vise à dissuader la revente immédiate de biens immobiliers.

🔹 Coefficients réducteurs selon la durée de détention

À partir de la cinquième année de propriété, des coefficients réducteurs (art. 48 IRPF) diminuent progressivement la charge fiscale.
Au-delà de dix ans, l’impact fiscal devient nul.

Taux effectifs indicatifs :

• 0–2 ans → 15 % (avec surtaxe)
• 2–5 ans → 10 %
• 5–6 ans → 8 %
• 6–7 ans → 6 %
• 7–8 ans → 4 %
• 8–9 ans → 2 %
• 9–10 ans → 1 %
• Plus de 10 ans → Exonéré

🏢 Fiscalité des sociétés résidentes (IS)

Les gains immobiliers des sociétés sont intégrés dans la base imposable générale et soumis au taux de 10 % (art. 66 Loi 95/2010).

Si la vente a lieu avant deux ans, une surtaxe de 5 % s’applique également (disposition additionnelle 2 de la Loi 95/2010, modifiée par la Loi 5/2023). Le taux effectif atteint donc 15 % pour les opérations à caractère spéculatif.

Contrairement aux personnes physiques, les sociétés ne bénéficient pas de coefficients réducteurs ni d’exonérations liées à la durée de détention.

Sont également concernées les cessions de parts ou d’actions de sociétés dont au moins 50 % des actifs sont constitués d’immeubles situés en Andorre (art. 7 Loi 95/2010).

🌍 Fiscalité des non-résidents (IRNR)

Les gains réalisés par des non-résidents sont soumis à la Loi 94/2010 (IRNR) :

• Taux général : 10 %.
• Surtaxe spéciale : +5 % pour les ventes avant deux ans → taux effectif de 15 %.

De plus, l’article 63 prévoit une retenue de 5 % sur le prix total de vente lorsque le vendeur est un non-résident sans établissement permanent.

Cette retenue constitue un paiement anticipé et peut être remboursée dans un délai de six mois, une fois la cotisation finale justifiée.

💡 Objectif antispéculatif et cohérence du système

Le nouveau cadre fiscal conserve l’esprit de la défunte Loi 21/2006, désormais intégré dans une structure harmonisée entre les trois impôts principaux.

La surtaxe de 5 % remplace les anciens barèmes et conserve son rôle de dissuasion des opérations spéculatives à court terme, tout en assurant une cohérence avec l’ensemble du système fiscal.
Bien qu’un taux de 15 % puisse paraître modéré, il représente en réalité une augmentation de 50 % par rapport au taux nominal andorran.

Sur le plan pratique, la collecte demeure déléguée aux notaires, chargés d’effectuer la retenue correspondante et d’assurer le contrôle administratif.

🧭 Conclusion

Le régime actuel des plus-values immobilières en Andorre consolide un système simple, stable et transparent, avec un taux général de 10 % et une surtaxe de 5 % pour les opérations spéculatives.

Ce modèle renforce la sécurité juridique et la cohérence fiscale du pays, tout en préservant un outil dissuasif contre la revente à court terme.

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Dernière révision : novembre 2025