Marché immobilier en Andorre (2019–2025) : prix, nouveaux projets et accès au logement

Temps de lecture : 5 minutes

Un marché en croissance soutenue, avec des tensions structurelles

Le marché immobilier andorran a connu ces dernières années une croissance soutenue, faisant du pays l’un des marchés les plus tendus et sélectifs d’Europe du Sud.
L’attractivité fiscale, la qualité de vie et la rareté du logement ont provoqué une hausse constante des prix au mètre carré depuis 2019.
Le contexte actuel, marqué par des projets de construction haut de gamme, une offre locative presque inexistante et de nouvelles mesures réglementaires, exige une planification rigoureuse et une information fiable.

Cadre fiscal

Si vous souhaitez connaître en détail le cadre fiscal andorran, nous vous recommandons de lire Fiscalité en Andorre : guide pratique pour comprendre les impôts, obligations et risques réels.

Et si vous voulez comprendre pourquoi Andorre suscite autant d’intérêt, vous trouverez les réponses dans Pourquoi tant d’entrepreneurs s’installent en Andorre.

Résidence en Andorre

Pour toutes les personnes qui envisagent de s’installer en Andorre, nous recommandons la lecture de Vivre en Andorre : le guide essentiel pour obtenir la résidence et s’y établir en toute sécurité.

Évolution des prix (2019–2025)

Selon Cadena SER et Ara.ad, le prix moyen au mètre carré est passé d’environ 2 500–3 000 € en 2019 à entre 4 100 et 4 400 € en 2025, avec des pics dépassant 6 000 €/m² dans les zones les plus prisées comme Escaldes-Engordany ou Andorre-la-Vieille.

Les valeurs se sont consolidées dans une fourchette allant de 5 000 €/m² pour les biens les plus abordables à plus de 6 000 €/m² dans les emplacements centraux ou les programmes neufs.

Cette réalité reflète un marché structurellement tendu, où la rareté de l’offre maintient les prix élevés même pour les logements anciens.

Si vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers en Andorre, nous vous recommandons l’article Où vivre en Andorre : guide complet des zones, villages et différences réelles entre les paroisses, qui apporte de nombreuses informations utiles sur les différentes zones et les caractéristiques de chaque bien.

Nouveaux projets et tours résidentielles

Les projets immobiliers neufs constituent le principal moteur du secteur, notamment à Escaldes-Engordany, où se développent :

• Les tours du Clot d’Emprivat, trois immeubles de grande hauteur situés entre les avenues Consell de la Terra et Nacions Unides.
• Le complexe ND Zenit, comprenant des appartements de 1 à 5 chambres avec des finitions haut de gamme.

Ces développements ont porté les prix de l’immobilier neuf à 5 500–6 500 €/m², voire davantage pour les appartements d’exception.
Les autres paroisses — Encamp, Sant Julià ou Canillo — restent légèrement plus abordables, mais il est désormais rare d’y trouver un bien sous les 5 000 €/m².

Si vous envisagez l’achat d’un logement, nous vous recommandons l’article Acheter un logement en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement.

Marché locatif : rareté et rendement

L’offre locative est extrêmement limitée : de nombreuses annonces disparaissent en quelques heures et le loyer moyen dépasse les 3 000 € mensuels en 2025.
Malgré cette tension, le rendement locatif brut se situe généralement entre 4 % et 6 % par an, selon la localisation et l’état du bien.
Les logements de taille moyenne et bien situés restent les plus recherchés, bien que la faible rotation du parc limite les opportunités.

Si vous souhaitez approfondir la fiscalité et les coûts immobiliers, nous vous recommandons l’article Fiscalité immobilière en Andorre : guide complet pour acheter, louer et vendre avec discernement.

Par ailleurs, si vous souhaitez comprendre comment les banques financent les acquisitions immobilières, l’article Crédit immobilier en Andorre : exigences, pourcentages réels et conditions bancaires pourra vous apporter un éclairage précieux.

Réglementation et cadre légal

Le Gouvernement d’Andorre a lancé plusieurs mesures destinées à modérer la pression du marché :

• Loi Ómnibus 2025 : limitation à deux biens immobiliers par investisseur étranger et quotas de résidence plus restrictifs.

➤ Si vous souhaitez en savoir plus sur la Loi Ómnibus, lisez notre article.

• Registre de la propriété : en cours de création, entrée en vigueur prévue en 2027 pour renforcer la sécurité juridique.
• Cadastre public : désormais accessible progressivement aux citoyens.
• Système notarial : en l’absence de registre public, les notaires sont chargés de formaliser et conserver les actes de propriété, garantissant la continuité des titres jusqu’à la mise en place du futur registre.

Accès au logement et financement

Pour les ménages à revenus moyens, l’accès au logement est devenu difficile.
Un appartement standard de 80–90 m² dépasse souvent les 350 000–400 000 €, hors frais et taxes.

Les banques andorranes se montrent toutefois plus ouvertes à l’octroi de crédits, avec des taux d’intérêt plus compétitifs.
Si la baisse de l’Euribor se confirme, cette évolution pourrait faciliter légèrement l’accès à la propriété, bien que la rareté de l’offre reste déterminante.

Coûts d’achat, de vente et fiscalité

Si vous souhaitez approfondir la fiscalité et les coûts immobiliers, nous vous recommandons l’article Fiscalité immobilière en Andorre : guide complet pour acheter, louer et vendre avec discernement.

Financement bancaire

Par ailleurs, si vous souhaitez comprendre comment les banques financent les acquisitions immobilières, l’article Crédit immobilier en Andorre : exigences, pourcentages réels et conditions bancaires pourra vous apporter un éclairage précieux.

Locaux commerciaux : un marché plus stable

Contrairement au logement, les locaux commerciaux n’ont pas suivi le même rythme de hausse des prix.

L’abondance de l’offre dans certaines zones et l’évolution du commerce vers des modèles hybrides ont permis de maintenir des prix plus modérés, bien qu’ils soient inévitablement influencés par la hausse des prix résidentiels et la rareté du foncier.

Au cours de la dernière année, une augmentation significative des prix de ce type de biens a toutefois été constatée, également liée à la hausse du coût des espaces de coworking ou de travail partagé. Cette augmentation s’explique non seulement par la demande, mais aussi par un cadre réglementaire spécifique. Pour approfondir ce sujet, vous pouvez consulter Coworking en Andorre : nouvelle réglementation, exigences et impact pour les entrepreneurs.

Perspectives et conclusion

Le marché immobilier andorran demeure dynamique mais sélectif.
Les prix élevés et l’offre restreinte devraient se maintenir, malgré un encadrement réglementaire croissant et des conditions de financement plus favorables.

En résumé : en Andorre, la question n’est plus de trouver un “bon prix”, mais de trouver un bien disponible.
Une information fiable et un accompagnement juridique et fiscal restent essentiels pour investir ou s’y installer sereinement.

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Si vous souhaitez acheter un bien immobilier ou vous installer en Andorre, vous pouvez nous contacter via notre formulaire et nous exposer vos questions ou besoins. Nous serons ravis de vous accompagner.

Si vous envisagez de constituer une société, que ce soit pour acquérir des biens immobiliers ou comme véhicule d’investissement pour d’autres actifs, nous vous recommandons de lire Créer une société en Andorre : étapes, exigences et avantages pour une vision simplifiée du processus, ou bien Guide définitif pour constituer une société en Andorre pour une approche plus détaillée.

Si, en revanche, vous préférez un entretien de conseil ou de consultance confidentiel et spécialisé dès le départ, vous pouvez le réserver juste en dessous de cet article.

Nous restons à votre entière disposition pour vous accompagner dans tous vos projets.

Date de dernière révision : Octobre 2025.