Marché immobilier en Andorre (2019–2025) : prix, nouveaux projets et accès au logement

💡 Introduction

Le marché immobilier andorran a connu ces dernières années une croissance soutenue, faisant du pays l’un des marchés les plus tendus et sélectifs d’Europe du Sud.
L’attractivité fiscale, la qualité de vie et la rareté du logement ont provoqué une hausse constante des prix au mètre carré depuis 2019.
Le contexte actuel, marqué par des projets de construction haut de gamme, une offre locative presque inexistante et de nouvelles mesures réglementaires, exige une planification rigoureuse et une information fiable.

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📊 Évolution des prix (2019–2025)

Selon Cadena SER et Ara.ad, le prix moyen au mètre carré est passé d’environ 2 500–3 000 € en 2019 à entre 4 100 et 4 400 € en 2025, avec des pics dépassant 6 000 €/m² dans les zones les plus prisées comme Escaldes-Engordany ou Andorre-la-Vieille.

Les valeurs se sont consolidées dans une fourchette allant de 4 000 €/m² pour les biens les plus abordables à plus de 6 000 €/m² dans les emplacements centraux ou les programmes neufs.
Cette réalité reflète un marché structurellement tendu, où la rareté de l’offre maintient les prix élevés même pour les logements anciens.

🏗️ Nouveaux projets et tours résidentielles

Les projets immobiliers neufs constituent le principal moteur du secteur, notamment à Escaldes-Engordany, où se développent :

• Les tours du Clot d’Emprivat, trois immeubles de grande hauteur situés entre les avenues Consell de la Terra et Nacions Unides.
• Le complexe ND Zenit, comprenant des appartements de 1 à 5 chambres avec des finitions haut de gamme.

Ces développements ont porté les prix de l’immobilier neuf à 5 500–6 500 €/m², voire davantage pour les appartements d’exception.
Les autres paroisses — Encamp, Sant Julià ou Canillo — restent légèrement plus abordables, mais il est désormais rare d’y trouver un bien sous les 4 000 €/m².

📈 Marché locatif : rareté et rendement

L’offre locative est extrêmement limitée : de nombreuses annonces disparaissent en quelques heures et le loyer moyen dépasse les 3 000 € mensuels en 2025.
Malgré cette tension, le rendement locatif brut se situe généralement entre 4 % et 6 % par an, selon la localisation et l’état du bien.
Les logements de taille moyenne et bien situés restent les plus recherchés, bien que la faible rotation du parc limite les opportunités.

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⚖️ Réglementation et cadre légal

Le Gouvernement d’Andorre a lancé plusieurs mesures destinées à modérer la pression du marché :

• Loi Ómnibus 2025 : limitation à deux biens immobiliers par investisseur étranger et quotas de résidence plus restrictifs.

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• Registre de la propriété : en cours de création, entrée en vigueur prévue en 2027 pour renforcer la sécurité juridique.
• Cadastre public : désormais accessible progressivement aux citoyens.
• Système notarial : en l’absence de registre public, les notaires sont chargés de formaliser et conserver les actes de propriété, garantissant la continuité des titres jusqu’à la mise en place du futur registre.

💰 Accès au logement et financement

Pour les ménages à revenus moyens, l’accès au logement est devenu difficile.
Un appartement standard de 80–90 m² dépasse souvent les 350 000–400 000 €, hors frais et taxes.

Les banques andorranes se montrent toutefois plus ouvertes à l’octroi de crédits, avec des taux d’intérêt plus compétitifs.
Si la baisse de l’Euribor se confirme, cette évolution pourrait faciliter légèrement l’accès à la propriété, bien que la rareté de l’offre reste déterminante.

🏬 Locaux commerciaux : un marché plus stable

Contrairement au logement, les locaux commerciaux n’ont pas connu la même flambée.
L’abondance de surfaces disponibles et la transformation du commerce vers des modèles hybrides maintiennent des prix stables voire en légère baisse.

🎯 Perspectives et conclusion

Le marché immobilier andorran demeure dynamique mais sélectif.
Les prix élevés et l’offre restreinte devraient se maintenir, malgré un encadrement réglementaire croissant et des conditions de financement plus favorables.

En résumé : en Andorre, la question n’est plus de trouver un “bon prix”, mais de trouver un bien disponible.
Une information fiable et un accompagnement juridique et fiscal restent essentiels pour investir ou s’y installer sereinement.

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Date de dernière révision : Octobre 2025.