Location de biens immobiliers en Andorre : d’un système rigide à un modèle plus flexible

Temps de lecture : 9 minutes

🏁 Introduction

Pendant des décennies, le régime des locations en Andorre a été l’un des domaines juridiques les plus sensibles et les plus changeants de son économie interne.
Les premiers cadres législatifs, tels que la Loi sur les baux à usage urbain de 1993 et sa réforme de 1999, établissaient des relations contractuelles longues, peu flexibles et assorties de pénalités sévères pour le locataire.

Avec le temps — et surtout après la crise du logement —, le législateur andorran a progressivement assoupli ce système afin de favoriser la mobilité, la sécurité juridique et un marché plus dynamique.

Aujourd’hui, le locataire peut ✅ résilier le contrat avec un simple préavis de 30 jours, une nouveauté qui contraste avec les anciennes obligations de trois mois de préavis ou les indemnités par année restante.

Cet article explique comment cette évolution s’est produite, quelles sont les différences entre logements et locaux commerciaux, et quels éléments il convient de vérifier avant de signer ou de résilier un contrat de location.

🛡️ De la rigidité initiale à la protection du bailleur

La loi de 1993 a été la première à établir un cadre complet pour les locations urbaines, distinguant clairement logements et locaux commerciaux. Le régime était clairement favorable au bailleur :

• Les contrats prenaient fin automatiquement à l’expiration du terme convenu.
• Le locataire qui souhaitait résilier de manière anticipée devait indemniser d’un mois de loyer par année restante.
• Dans de nombreux cas, les contrats étaient prorogés tacitement pour de longues périodes, sans issue simple pour le locataire.

La réforme de 1999 a apporté une certaine modernisation, tout en maintenant cette philosophie. Bien qu’elle ait fixé une durée minimale légale de cinq ans pour les logements, elle exigeait toujours ❗trois mois de préavis et autorisait des pénalités importantes en cas de rupture anticipée.

Les locaux commerciaux, quant à eux, demeuraient soumis à un régime encore plus strict, avec une indemnité d’un mois de loyer par année restante et des durées contractuelles pouvant atteindre sept ans.
L’objectif était d’assurer la stabilité des entreprises, mais cela limitait fortement la liberté de mouvement des entrepreneurs.

🔄 L’évolution récente : l’introduction du préavis de 30 jours

La pénurie de logements et la hausse des prix ont conduit à une série de réformes destinées à équilibrer le système.

Le tournant majeur s’est produit avec la Loi 15/2022, sur les mesures face à l’urgence du logement, qui introduit un changement structurel : tout locataire peut résilier le contrat avec un préavis minimal de 30 jours.

Ce régime a été consolidé par la Loi 24/2023, sur le développement et la stabilité du marché locatif, qui confirme que ce délai est également applicable aux contrats antérieurs, même s’ils prévoyaient des clauses plus restrictives.

Depuis 2023, la plupart des contrats de location de logements peuvent être résiliés sans devoir attendre plusieurs mois ni assumer des indemnités disproportionnées.
Ce changement vise à apporter souplesse et sécurité au marché résidentiel, permettant aux locataires d’adapter leur situation à des changements professionnels ou familiaux sans risque juridique.

Dans le même temps, les propriétaires conservent leur droit à percevoir l’intégralité du loyer jusqu’à la fin du préavis.

🏢 Locaux commerciaux : un régime spécifique et plus exigeant

Alors que les logements ont été progressivement libéralisés, les locaux commerciaux demeurent régis par un cadre plus strict.
Selon le modèle hérité de la loi de 1999, toujours appliqué dans la pratique, la résiliation anticipée par le locataire ⚠️ reste soumise à une indemnité équivalente à un mois de loyer par année restante.

Cela s’explique par la nature commerciale des locaux : ils nécessitent souvent des investissements initiaux (travaux, aménagements, équipements) qui justifient une protection temporelle minimale.

Contrairement aux logements, le législateur considère que le locataire professionnel dispose d’une plus grande capacité de négociation et de connaissance du risque, et n’a donc pas besoin de la même protection légale.
Pour cette raison, le régime du préavis court ne s’applique pas automatiquement aux locaux commerciaux, sauf si cela a été expressément prévu dans le contrat.

🔏 Ce qui peut être librement convenu — et ce qui ne peut pas l’être

Le cadre andorran actuel combine liberté contractuelle et limites impératives.

Peut être librement convenu :

• La présence d’animaux de compagnie, sous réserve qu’ils ne causent ni nuisances ni dommages.
• La répartition des charges et fournitures (eau, électricité, chauffage, entretien).
• L’inventaire des meubles ou installations, ainsi que les assurances complémentaires.
• La périodicité des paiements.
• ⚠️ La durée initiale du contrat, à condition qu’elle soit d’un minimum de cinq ans pour les résidences principales.

Ne peut pas être librement convenu :

• Des cautions supérieures au maximum légal (deux mois de loyer selon l’article 15 de la loi de 1999, auparavant trois).
• Des augmentations de loyer supérieures à l’indice des prix à la consommation lorsque le contrat est soumis à un contrôle des loyers.
• Des clauses limitant des droits fondamentaux tels que la jouissance paisible du logement, les réparations essentielles ou l’habitabilité minimale.

Il est également interdit d’introduire des pénalités contraires aux dispositions légales sur la durée ou le préavis.

🧑‍💼 Vérifier avant de signer — et avant de résilier

Malgré la simplification du cadre général, chaque contrat peut contenir des particularités susceptibles de modifier l’équilibre entre les parties.
Il est fréquent de trouver des clauses anciennes non adaptées, notamment dans les contrats prorogés automatiquement.

Avant de signer — ou de mettre fin à un bail — il est essentiel de :

• Vérifier la clause de préavis et s’assurer qu’elle respecte la règle actuelle (30 jours pour les logements).
• Contrôler la présence éventuelle de pénalités déguisées, comme des retenues sur la caution ou des loyers payés d’avance.
• S’assurer que les augmentations de loyer sont correctement calculées selon l’indice des prix à la consommation.
• Vérifier que le bien dispose du certificat d’habitabilité en vigueur, faute de quoi le contrat peut être nul ou contesté.

Une lecture juridique attentive peut éviter les litiges et garantir la validité du contrat devant la juridiction civile andorrane.

Conclusion

L’évolution du régime locatif en Andorre illustre la transition d’un système rigide et protectionniste vers un modèle plus équilibré, où la sécurité juridique et la liberté contractuelle occupent une place centrale.

Le préavis de 30 jours a apporté une flexibilité adaptée à la réalité sociale actuelle, même si les locaux commerciaux et certains anciens contrats conservent des régimes spécifiques.

Cette flexibilité s’inscrit dans une évolution plus large du secteur, où la relation entre offre, demande et prix du logement a profondément marqué le marché andorran.
Pour aller plus loin, consultez Le marché immobilier andorran (2019–2025) : prix, constructions neuves et accès au logement, où nous analysons comment la législation et les tendances économiques récentes ont redéfini l’équilibre du secteur.

👉 Chez ELYSIUM, nous recommandons de faire examiner tout contrat de location par un professionnel spécialisé, afin de s’assurer qu’il est conforme à la réglementation en vigueur et d’éviter tout risque économique ou juridique.

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Date de dernière révision : octobre 2025