Temps de lectura: 7–9 minuts

🏛️ Com funciona realment el finançament hipotecari a Andorra

L’accés a finançament a Andorra és perfectament possible, però segueix una lògica diferent de la d’Espanya, França o altres països de l’entorn.

La banca andorrana és prudent, selectiva i amb un enfocament més de banca privada que de banca comercial. Alguns dels criteris o elements principals que té en compte a l’hora de concedir hipoteques són:

• si ets o no resident al país
• el tipus d’habitatge que adquireixes (residència habitual o secundària)
• l’estabilitat i el volum dels teus ingressos
• el teu patrimoni líquid
• la teva relació global amb l’entitat
• el teu apalancament agregat
• l’existència de garanties al país (societats, altres immobles, etc.)

Aquest és el marc real que condiciona qualsevol hipoteca al Principat.

➤ Si vols entendre la diferència entre ser resident al país i ser resident fiscal, pots llegir l’article Residència administrativa i residència fiscal a Andorra: diferències clau.

💰 Percentatges de finançament que apliquen realment els bancs

🏠 Habitatge habitual: fins al 80% (i casos excepcionals del 90%)

A la majoria d’operacions, els bancs financen fins al 80% del preu o de la taxació de l’habitatge, aplicant sempre el menor dels dos valors.

Els casos en què s’arriba al 90% existeixen, però només amb garanties extraordinàries o perfils patrimonials molt consolidats.

⚠️ Compra de terrenys: un cas diferent

És important tenir en compte que, en la compra de terrenys, el banc no sol aportar cap tipus de finançament.
Les persones que vulguin adquirir un terreny per construir-hi hauran d’afrontar la compra íntegra del terreny en la majoria de casos.

🏡 Segona residència o inversió: màxim del 60%

En propietats que no són principals (segones residències o inversió), la política canvia:

• límit general del 60%
• més requisits documentals
• anàlisi de risc més estricte
• menor flexibilitat en el tipus d’interès

És imprescindible preveure un capital inicial més elevat per poder afrontar l’adquisició i aportar garanties addicionals.

📄 Les arres: per què has de comptar amb un mínim del 10%

Les arres són aquell pagament inicial que es fa per garantir la compra de l’habitatge en el futur. A Andorra, solen establir-se com a mínim en:

• 10% sobre el valor de compra com a mínim
• 15% en moltes operacions del mercat actual
• en algunes compres a terminis, com l’obra nova, poden existir diversos pagaments parcials que poden arribar fins i tot al 50%

Disposar d’aquest capital és fonamental abans d’entablar relacions amb el banc.

➤ Si vols entendre tots els riscos, et pot ajudar l’article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió.

📈 Tipus d’interès (cost hipotecari): què pots esperar a la pràctica

🔧 Hipoteques a tipus variable: l’opció predominant

La majoria d’operacions a Andorra s’estructuren basant-se en l’Euríbor més un diferencial.

Els diferentials més habituals són:

• diferentials habituals: +1% a +1,5%
• diferentials excel·lents: +0,5% (poc freqüents i amb molta vinculació)

Els bancs valoren especialment:

• l’estabilitat laboral o professional del sol·licitant
• la ràtio d’endeutament
• el nivell d’ingressos
• el patrimoni disponible
• la residència fiscal a Andorra
• les garanties addicionals
• l’exigència d’inversió en productes financers

🔒 Hipoteques a tipus fix: cada cop més presents, però més costoses

Les hipoteques a tipus fix existeixen, però:

• solen superar el 2%
• en molts casos s’acosten o superen el 3%
• depenen del perfil global del client

El mercat andorrà no té la competència hipotecària d’Espanya o França, de manera que els tipus no baixen tan ràpid. Ni el volum ni la capacitat financera són comparables, i això es tradueix en una menor disposició al risc.

⏳ Durada de les hipoteques

Tot i que cada cas és diferent, la durada de les hipoteques pot arribar fins als 30 anys. No obstant això, depèn enormement de:

• l’edat del sol·licitant
• les garanties aportades
• la capacitat de generar fluxos d’ingressos estables

En persones joves, els 30 anys poden ser viables; però la majoria d’hipoteques es concedeixen per un període d’entre 10 i 25 anys.

🏦 Què caracteritza realment la banca andorrana

La banca del país segueix un model molt orientat a la banca privada, és a dir, a la gestió patrimonial i financera. Això implica:

• un enfocament conservador en les operacions hipotecàries
• preferència per clients solvents i estables
• operacions personalitzades, no massives
• possible combinació amb productes d’inversió
• preferència per productes mixtos que vinculin la inversió amb l’entitat

Per als no residents, aquesta vinculació patrimonial pot ser pràcticament obligatòria, i en molts casos més elevada del que el client espera.

💼 Enfocament conservador: lliçons de la crisi passada

El record de la crisi de 2007–2009 continua present en les polítiques actuals:

• aversió a concentrar risc en immobles
• anàlisi detallada de la solvència
• preferència per clients amb una aportació significativa de fons propis
• especial atenció al patrimoni líquid
• aversió al risc íntimament vinculada a l’existència d’altres béns al país (societats, altres immobles o productes financers propis de les entitats andorranes)

La conseqüència són processos més prudents, però també més estables.

🌍 No residents: criteris més restrictius

Per a sol·licitants que encara no resideixen a Andorra, els bancs apliquen condicions molt més exigents:

• percentatges de finançament més baixos (poques vegades superen el 50% o el 60%)
• dificultats per verificar ingressos estrangers o per aportar-los com a garantia
• requisits reforçats en matèria d’AML/KYC
• obligació d’acreditar patrimoni líquid o una generació de renda suficient
• més probabilitat d’exigir inversió vinculada
• clara preferència per perfils de patrimoni elevat
• quasi obligació de canalitzar ingressos a través de la pròpia entitat sol·licitant

Convertir-se en resident al país canvia completament la valoració del risc i les condicions disponibles.

➤ Si estàs considerant ser resident, pots llegir Viure a Andorra: la guia essencial per obtenir la residència i establir-t’hi amb seguretat.

🏢 Quins bancs concedeixen hipoteques de manera regular

Tot i que el sistema financer és ampli, a la pràctica:

• només existeixen tres bancs a Andorra, de manera que les opcions són limitades, i alguns tenen una vinculació amb el país més gran que altres
• el finançament des de l’estranger és molt més limitat i complex, i es veu condicionat per les exigències del Govern, com ara l’autorització d’inversió estrangera. Si en vols més informació, pots llegir Autorización de inversión extranjera en Andorra: cuándo es necesaria y cómo se tramita
• la competència entre entitats és reduïda, ja que la demanda supera àmpliament l’oferta (3 entitats)

Això explica la poca variació entre les ofertes hipotecàries.

➤ Si vols saber més sobre el sistema bancari, pots llegir l’article Sistema bancari d’Andorra: bancs andorrans, regulació financera i presència internacional.

⚠️ Immobles amb drets especials: el cas del cens emfiteutic

Aquelles unitats immobiliàries que disposen de drets especials, com el cens emfiteutic, una figura molt estesa a Andorra, no solen ser susceptibles de concessió hipotecària.
Si és el teu cas, és especialment important comptar amb un assessor expert per valorar opcions i alternatives.

🧩 Com analitza el teu cas un banc andorrà

Els bancs valoren tres dimensions fonamentals:

📌 Vinculació global amb l’entitat i el país

Alguns exemples podrien ser:

• inversions financeres amb l’entitat
• assegurances contractades
• comptes personals o empresarials oberts. Si no tens una societat constituïda però t’ho estàs plantejant, pots llegir l’article Constituir una societat a Andorra: passos, requisits i avantatges
• patrimoni gestionat

📌 Estabilitat econòmica i jurídica

Com és comprensible, hi ha elements objectius que es prenen com a referència:

• contractes de treball o altres proves d’ingressos
• volum i recurrència de la facturació
• historial professional

📌 Viabilitat de l’immoble

No menys rellevants són les característiques del mateix immoble:

• tipus d’habitatge (xalet, pis)
• orientació, estat i altitud (facilitat de venda)
• coherència del preu amb el mercat (taxació)
• risc de sobrevaloració (excessiva sobreexposició)

🗂️ Documentació i terminis reals del procés hipotecari

Els bancs solen sol·licitar molta documentació i, entre d’altres:

• justificants d’ingressos
• declaracions fiscals d’anys anteriors
• extractes bancaris d’altres entitats
• acreditació de patrimoni preexistent
• contracte d’arres
• informació detallada de l’immoble
• autorització d’inversió estrangera (si escau)

Els terminis habituals per a la concessió són:

• 1–3 setmanes per a residents o casos simples
• 4–8 setmanes per a no residents o perfils complexos

⚠️ Encara que pugui semblar contraintuïtiu, els bancs no garanteixen la concessió d’una hipoteca fins que la voluntat de compra és ferma. Això sol passar, gairebé sempre, quan es facilita el contracte d’arres o les condicions de l’immoble específic per valorar seriosament i amb garanties la concessió d’una hipoteca. Les simulacions no són gens habituals.

🧠 La coordinació crítica: hipoteca + inversió estrangera

Per als adquirents d’immobles, hi ha dos elements crítics que cal tenir molt en compte:

• l’autorització d’inversió estrangera (si escau)
• l’aprovació bancària del finançament

Tots dos s’han de coordinar amb cura perquè:

• les ofertes hipotecàries caduquen
• els venedors no solen concedir pròrrogues llargues
• un retard pot implicar perdre la possibilitat d’adquirir l’immoble i les arres

Recorda que pots llegir l’article Autorització d’inversió estrangera a Andorra: quan és necessària i com es tramita per entendre com opera la inversió estrangera, i l’article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió.

🏡 Existeixen ajudes públiques per a la compra d’habitatge: em puc beneficiar?

A causa de la situació del mercat immobiliari i de la dificultat d’accedir a la compra d’habitatge per part de molts residents, el Govern ha impulsat un pla per facilitar-ne l’adquisició.

Aquestes ajudes no són accessibles per als no residents, ni tampoc per a tots els residents, de manera que pot ser que no les puguis sol·licitar.

➤ Si vols conèixer com funcionen, pots llegir l’article Programa d’accés al primer habitatge a Andorra: un nou impuls a la propietat.

🧭 Per què un assessor expert marca la diferència

El mercat hipotecari andorrà és exigent, opac i molt personalitzat. Ni totes les ofertes són públiques, ni tots els contractes d’arres són necessàriament correctes, ni tampoc la banca és sempre tan clara com hauria de ser. Un assessor especialitzat pot ajudar-te a:

• presentar el teu cas de manera que el banc el valori seriosament o l’accepti
• anticipar requisits i evitar friccions
• negociar millors condicions
• evitar demores que poden fer caducar l’oferta
• coordinar hipoteca, autorització i notaria
• participar en la revisió i la signatura dels contractes (especialment els d’arres o compromís de compra) per evitar riscos innecessaris

A Andorra, aquesta coordinació sol ser clau perquè l’operació tiri endavant. Tenint en compte que hi intervenen tants elements, i que els imports en joc són elevats, no és recomanable assumir més riscos dels estrictament necessaris.

➤ Si vols entendre les Diferències entre gestors, assessors i consultors: Quin necessites per al teu negoci?, et recomanem que llegeixis el nostre article especialitzat.

📌 Conclusió: finançament viable, però amb criteri i previsió

Obtenir una hipoteca a Andorra és perfectament possible, però exigeix:

• conèixer bé la realitat del país, tant del mercat immobiliari com de les entitats bancàries. Pots llegir Mercat immobiliari a Andorra (2019–2025): preus, obra nova i accés a l’habitatge
• disposar de capital propi suficient
• tenir expectatives realistes sobre els percentatges i imports a finançar
• comptar amb documentació sòlida
• disposar d’un historial (track record) suficient per oferir una proposta garantista per a l’entitat
• entendre el model conservador de la banca
• estar disposat a acceptar un finançament no tan atractiu com en altres països
• assumir un procés més exigent i personalitzat que als països veïns

Si vols analitzar el teu cas amb rigor i conèixer les teves opcions reals de finançament, pots contactar-nos mitjançant el nostre formulari de contacte.

Si, en canvi, prefereixes una reunió confidencial i especialitzada des del primer moment, pots reservar-la just a la part inferior d’aquest article o directament aquí.

En qualsevol cas, serà un plaer ajudar-te a assolir el teu objectiu d’adquirir l’immoble que desitges.

Última revisió: novembre de 2025