Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió

Temps de lectura: 9 minuts

Comprendre el mercat immobiliari andorrà abans de comprar

El mercat immobiliari d’Andorra viu un moment d’interès màxim: inversors privats, famílies i empresaris busquen estabilitat jurídica, fiscalitat previsible i un país segur on consolidar patrimoni. Però aquesta aparença de senzillesa pot ser enganyosa. Comprar un immoble a Andorra exigeix criteri tècnic i conèixer riscos que no existeixen en altres jurisdiccions.

➤ Per entendre el marc general, et pot ajudar el nostre article El mercat immobiliari andorrà (2019–2025): preus, obra nova i accés a l’habitatge

Aquest article resumeix de manera clara i rigorosa els riscos reals que hem vist en més de 50 operacions immobiliàries, i com garantir una compra segura.

1️⃣Obra nova a Andorra: avantatges visibles i riscos ocults

L’obra nova és atractiva: edificis moderns, eficiència energètica, bona demanda. Però també és on es concentren bona part dels riscos.

🔹L’autorització d’inversió estrangera: el gran punt feble

És sorprenentment habitual que:

• El contracte de reserva o “arras” no estigui condicionat a obtenir l’autorització d’inversió estrangera.
• El promotor no informi d’aquesta obligació abans d’escripturar (o del condicionant).
• El comprador pagui imports elevats sense garanties suficients.

Això pot generar retards importants i problemes en la inscripció de l’immoble.

➤ Si vols entendre com funciona aquest requisit essencial, consulta Autorització d’inversió estrangera a Andorra: quan és necessària i com es tramita

🔹Contractes d’“arras” que no protegeixen el comprador

En moltes promocions, els contractes que se signen al començament:

• Es camuflen com a contractes de reserva o compra assegurada.
• No són arras penitenciaries.
• No permeten resoldre amb claredat ni estableixen penalitzacions equilibrades.
• No inclouen garanties per desviacions d’obra o qualitats.
• No protegeixen davant incompliments del promotor.

Ofereixen sensació de seguretat, però no seguretat jurídica real.

🔹Terminis d’entrega: qui respon realment

Un altre problema freqüent en aquest tipus d’operacions, és en relació amb els terminis d’entrega:

• La immobiliària queda exonerada de qualsevol responsabilitat, com ara retards.
• Tota la càrrega es trasllada al promotor i constructor.
• No existeixen compromisos clars de finalització ni penalitzacions.
• Algunes clàusules permeten retards per causes que ells mateixos controlen.

Això exposa el comprador a demores de mesos o anys, sense mecanismes per resoldre o exigir compensacions.

🔹Problemes de qualitats i defectes greus

Tot i que no és l’habitual —Andorra, en general, presenta una qualitat constructiva elevada i adaptada al clima—, la gran producció dels darrers anys ha provocat que existeixin casos en habitatges nous i de “primeres qualitats” de:

• Aïllaments insuficients.
• Filtracions.
• Defectes estructurals.
• Acabats no coincidents amb la memòria de qualitats.

Sense un contracte robust, reclamar és complicat i lent. A més, sovint el comprador no té criteri suficient per analitzar si la memòria de qualitats és coherent amb el preu pagat.

2️⃣Habitatge de segona mà: documentació i riscos invisibles

Comprar habitatge de segona mà és, en general, una mica més segur sempre que es disposi de tota la informació i documentació, ja que ha passat un període suficient perquè els defectes estructurals o constructius hagin pogut aflorar. Tanmateix, requereix una revisió documental molt més profunda per diversos motius:

🔹Despeses comunitàries, derrames i estat real de la finca

És imprescindible revisar:

• Comptes completes de la comunitat.
• Derrames aprovades o previstes.
• Estat de zones comunes i instal·lacions.
• Reclamacions internes.
• Distribució o ús de zones comunes.

Un preu atractiu pot ocultar futurs costos estructurals.

🔹Adaptacions normatives que poden encarir la compra

Alguns edificis han d’assumir obres obligatòries:

• Individualització de comptadors calorífics.
• Millores d’aïllament tèrmic.
• Renovació de canonades o finestres.
• Adequació a noves normatives.

Aquests costos poden ser significatius i s’han de preveure per evitar sorpreses.

🔹El cens emfiteutic: una figura històrica que encara afecta moltes propietats

El cens emfiteutic és una figura jurídica d’origen medieval, heretada del dret català i molt present històricament als valls pirinencs. Permetia que un propietari cedís el dret d’ús d’un terreny a un tercer a canvi d’un cànon anual, creant dues formes de propietat: domini directe i domini útil.

Tot i que a molts països aquesta institució ha desaparegut, a Andorra continua plenament vigent i afecta encara habitatges construïts sobre terrenys antics o en zones amb tradició històrica.

Un immoble subjecte a cens emfiteutic implica:

• Domini útil (no plena propietat).
• Pagament d’un cànon anual.
• Limitacions en transmissions i determinades obres.
• Impacte en valoracions i hipoteques.
• No disposar de propietat plena en transmissions futures o herències.

Identificar-lo abans de qualsevol compromís és essencial.

🔹Problemes registrals del transmitent

Són més habituals del que sembla:

• Venadors no inscrits.
• Discordances entre registre i realitat física.
• Transmissions prèvies incompletes.

Aquests punts poden paralitzar l’operació o retardar-la de manera imprevista.

🔹Reformes: viabilitat tècnica i disponibilitat de professionals

A Andorra, i donada la particularitat del sector, és important tenir en compte que:

• No totes les reformes són viables.
• La comunitat pot limitar actuacions.
• Alguns treballs requereixen permisos específics difícils d’obtenir o costosos.
• És complicat trobar professionals disponibles.
• Els preus de reforma són elevats.

Avaluar viabilitat tècnica i cost abans de comprar és essencial.

🔹Certificacions tècniques: un cost ocult molt habitual

En habitatges de segona mà, moltes certificacions:

• Estan caducades.
• Directament no existeixen.

Entre elles: electricitat, gas, eficiència energètica, inspeccions d’instal·lacions, etc.

Renovar-les suposa un cost que s’ha de conèixer i preveure abans de signar.

Comissions immobiliàries i manca de transparència

El mercat andorrà té un problema estructural, que no és únic, però que presenta les particularitats següents:

• No existeix transparència sobre les comissions reals que cobren les immobiliàries (al voltant d’un 5% del preu de compra habitualment).
• El comprador desconeix qui cobra, quant cobra i per què.
• Les comissions solen ser elevades i fixades unilateralment pel promotor o la immobiliària.
• El sector no està liberalitzat: existeix un Col·legi Oficial que regula qui pot intermediar.

➤ Si vols saber més sobre els col·legis professionals, pots consultar l’article Els col·legis professionals d’Andorra: què són i per a què serveixen?

La conseqüència d’aquest context és:

• Menys competència real.
• Menys transparència.
• Més asimetria per al comprador en comparació amb països on la intermediació és lliure.

Això no significa que les immobiliàries treballin malament o que no coneguin el producte. Però sí que limita els beneficis per al comprador, o el situa en una posició de vulnerabilitat sense marge real de negociació.

Per què necessites un assessorament expert i imparcial a Andorra

🔹La immobiliària no és un assessor jurídic

La seva funció és comercial, no jurídica. Tot i disposar de coneixements bàsics, no solen realitzar un estudi complet. Habitualment:

• No analitzen censos ni càrregues.
• No detecten riscos registrals.
• No condicionen pagaments a garanties.
• No representen els teus interessos: la seva prioritat és tancar l’operació tan aviat com sigui possible.

Segur que t’és familiar la frase: “hi ha molta gent interessada; convé que facis la transferència com més aviat millor si no vols perdre aquesta oportunitat”.

🔹L’assessor especialitzat protegeix la teva compra

Un assessor extern:

• Revisa tota la documentació.
• Analitza i revisa contractes.
• Verifica autoritzacions imprescindibles.
• Analitza censos, càrregues, derrames i certificacions.
• Negocia garanties i condicions reals.
• Acompanya fins a la inscripció registral.

La prioritat és la teva seguretat jurídica, ja que cobra per aquest treball, no per tancar una operació.

🔹La nostra experiència directa

A ELYSIUM hem participat en més de 50 operacions immobiliàries, totes amb èxit i clients plenament satisfets.

La nostra diferència:

• No cobrem comissions de compravenda.
• No depenem d’immobiliàries ni promotors.
• La nostra única prioritat és protegir el comprador.

Forjem relacions a llarg termini, oferint assessorament en qüestions que van molt més enllà d’una sola operació.

🔹Fiscalitat / Costos fiscals

A més de tot el que s’ha comentat, la fiscalitat és un element fonamental a tenir en compte, malgrat la baixa imposició d’Andorra, que pots conèixer amb detall en el nostre article Fiscalitat a Andorra: Estructura, tipus impositius i Avantatges reals

Un dels costos principals, en aplicar-se sobre el preu de compra, és:

• L’IVA local (IGI a Andorra)
• L’impost sobre la transmissió de béns immobles a Andorra

➤ Si vols aprendre més sobre aquests impostos, pots llegir IVA a Andorra: com funciona l’impost general indirecte (IGI) o bé Tributació de les plusvàlues immobiliàries a Andorra

♦️ Altres costos desconeguts o no previstos d’entrada

També existeixen costos addicionals que sovint no es tenen en compte:

• Costos notarials (al voltant de l’1%).
• Impost d’inversió estrangera — més informació a L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra: finalitat, estructura i aplicació pràctica
• Costos registrals (normalment poc significatius).
• Costos d’agència (habitualment al voltant del 5%).
• Costos fiscals de futures transmissions — pots consultar Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra.

Decidir com comprar (persona física o societat), quan comprar i quan vendre pot alterar significativament el cost total de qualsevol operació immobiliària.

Un bon assessor fiscal, i idealment un consultor, pot oferir-te totes les respostes adaptades al teu cas.

➤ Si vols entendre les diferències entre perfils professionals, pots consultar el nostre article Diferències entre gestor, assessor i consultor

I si vull llogar habitatge?

L’opció del lloguer, tot i ser més escassa i cara del que semblaria raonable, és un format plenament viable i habitual. També existeixen riscos, desinformació i asimetria informativa.

Si és el teu cas, també podem ajudar-te. Et recomanem llegir l’article Lloguer d’immobles a Andorra: de la rigidesa antiga a la flexibilitat actual

I si no hi trobes les respostes que busques, contacta’ns sense compromís.

Conclusió: com adquirir un immoble a Andorra amb autèntica seguretat

Comprar a Andorra pot ser una decisió excel·lent, però només si es comprenen els riscos reals. Alguns dels més habituals són:

• Protecció insuficient en pagaments anticipats.
• Contractes poc clars o contraris a la normativa.
• Retards en obra nova sense conseqüències.
• Comissions poc transparents.
• Certificacions caducades o inexistents.
• Cens emfiteutics ocults.
• Derrames imprevistes.
• Limitacions en reformes o transmissions.
• Problemes registrals.
• Falta d’informació sobre implicacions fiscals.
• Desconeixement sobre optimització fiscal.

Una anàlisi experta abans de signar evita costos, estrès i anys de litigis.

📞 Necesites una opinió independent i experta?

Si vols una opinió experta i independent, un acompanyament professional i algú que entengui les teves necessitats com si fossin pròpies, pots contactar-nos aquí a través del nostre formulari.

Com diu el nostre eslògan, la nostra voluntat és forjar aliances estratègiques a llarg termini: un client satisfet avui és un client per a tota la vida.

Última revisió: gener 2026