Lloguer turístic a Andorra: com operar un HUT legalment i quan pot ser realment rendible

Temps de lectura: 8–10 minuts

🌍 Què és exactament un habitatge d’ús turístic (HUT)?

Un habitatge d’ús turístic és un immoble destinat a allotjar visitants de manera temporal, completament moblat i equipat, i que pot ser gestionat directament pel propietari o mitjançant una empresa especialitzada.

A diferència d’un apartament turístic —que forma part d’un edifici dedicat íntegrament a l’allotjament i funciona com un establiment turístic tradicional— un HUT pot situar-se en un edifici residencial. No requereix serveis de recepció, però sí el compliment estricte de la normativa turística: requisits tècnics, registre oficial, comunicacions obligatòries, fiscalitat i inspeccions.

➤ Per entendre el context general del mercat immobiliari, pots consultar El mercat immobiliari andorrà (2019–2025): preus, obra nova i accés a la vivenda.

🧾 Requisits previs per poder operar un HUT

Abans de tramitar la inscripció, l’immoble ha de complir unes condicions mínimes d’habitabilitat, equipament i seguretat.

🔑 Habitabilitat i condicions bàsiques

Els requisits principals són:

• Disposar d’una cèdula o certificat d’habitabilitat vigent.
• Complir la superfície mínima i la distribució establertes per la normativa.
• Assegurar ventilació, il·luminació i condicions de seguretat adequades.
• Tenir instal·lacions elèctriques i de calefacció en bon estat i revisades.

Aquests punts són essencials perquè l’HUT es consideri apte per allotjar visitants.

🛏 Equipament obligatori

El reglament preveu un llistat d’equipaments mínims, indispensables per autoritzar l’activitat:

• Mobiliari suficient i en bon estat.
• Cuina equipada amb estris essencials.
• Roba de llit i tovalloles per a tots els hostes.
• Productes bàsics de neteja i manteniment.
• Elements de seguretat i informació d’ús per a l’usuari.

La normativa pot preveure requisits addicionals segons la capacitat màxima i la classificació voluntària de l’habitatge.

🛡 Assegurança obligatòria

El titular ha de contractar una assegurança de responsabilitat civil que cobreixi danys personals i materials causats als usuaris. És un requisit previ i indispensable per obtenir l’autorització.

📝 Autoritzacions i registres necessaris

L’activitat turística no pot iniciar-se sense les autoritzacions administratives corresponents.

🏛 Inscripció al Registre d’Habitatges d’Ús Turístic (HUT)

La inscripció s’ha de tramitar davant Govern i requereix presentar:

• Documentació de l’immoble i certificat d’habitabilitat.
• Plànols i relació d’equipaments.
• Acreditació de l’assegurança vigent.
• Certificats tècnics necessaris.

Un cop superada la inspecció, l’habitatge s’inscriu oficialment i rep un número HUT.

❗Aquest número s’ha d’incloure en tota publicitat, portals i contractació de reserves, tal i com es veurà a continuació.

🧩 Gestió professional opcional: EGHUT

El propietari pot delegar la gestió (reserves, check-in, neteja, manteniment) a una empresa de gestió d’habitatges d’ús turístic (EGHUT). Aquestes empreses també estan regulades i inscrites en un registre específic.

👥 Registre d’ocupació: obligació ROAT

Tots els allotjaments turístics han d’inscriure els hostes majors de 16 anys al Registre d’Ocupació d’Allotjaments Turístics (ROAT).
La comunicació ha de fer-se en les primeres 12 hores des de l’arribada.

El registre és obligatori per motius de seguretat i s’ha de conservar. La manca d’inscripció constitueix una infracció greu o molt greu.

✨ Classificació per estrelles: OPCIONAL

Els HUT poden sol·licitar voluntàriament una classificació d’1 a 5 estrelles segons criteris objectius.
No és obligatori, però millora la comercialització, la confiança del client i el posicionament en portals.

🧭 Obligacions del propietari d’un HUT

Operar un HUT implica un conjunt de responsabilitats administratives, tècniques i fiscals.

📌 Obligacions administratives

Les principals obligacions són:

• Mantenir vigent la inscripció al Registre HUT.
• Comunicar períodes d’obertura i tancament.
• Informar de canvis de titularitat o modificacions de l’habitatge.
• Permetre inspeccions de Govern.
• Incloure el número HUT en tota publicitat.

🛠 Obligacions de manteniment i seguretat

Aixi mateix, no és complir només amb les condicions de inici, sino mantenir-ho en un estat adequat:

• Mantenir la neteja i l’estat general de l’habitatge.
• Garantir el bon funcionament d’electrodomèstics, mobiliari i instal·lacions.
• Facilitar instruccions d’ús i informació de seguretat.
• No superar la capacitat màxima autoritzada.

💶 Obligacions fiscals

El lloguer turístic té un tractament específic:

• IGI del 4,5% en prestacions de serveis d’allotjament (tipus general). Si vols saber més sobre el IGI, revisa l'article IVA a Andorra: com funciona l’impost general indirecte (IGI)
• Tributació de rendes a l’IRPF o a l’Impost de Societats, segons la naturalesa del titular. Veure L’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) a Andorra o L’impost de societats a Andorra: tipus, règims especials i deduccions fiscals per a més informació.
• Impost sobre les estades turístiques, que s’ha de repercutir al client i declarar.

⚠️Si el propietari presta serveis complementaris (neteja recurrent, atenció continuada, recepció), l’activitat pot considerar-se activitat econòmica amb obligacions fiscals addicionals.

➤ Per comprendre la fiscalitat general aplicable, pots revisar Fiscalitat a Andorra: estructura, tipus i avantatges reals.

🚫 Limitacions i prohibicions vigents

El sector està sotmès a regulació intensa i a mesures temporals de contenció.

🔸 Suspensió indefinida de noves llicències

La normativa vigent manté una suspensió en l’atorgament de noves autoritzacions d’habitatges d’ús turístic, però amb un abast diferent del que existia fins ara.

A partir de la Llei 5/2025:

• Se suspèn indefinidament l’atorgament de noves autoritzacions d’HUT en apartaments i estudis.
• Se suspèn també la inscripció de noves altes al Registre d’HUT per a aquestes tipologies.
• Se suspèn la creació de nous apartaments turístics (ús hoteler) mitjançant llicències urbanístiques.

Aquesta mesura respon a la necessitat de moderar l’expansió del parc d’allotjament turístic en edificis residencials i preservar habitatge per al mercat ordinari.

No afecta, però, altres tipologies d’immobles que no siguin apartaments o estudis, que continuen subjectes al règim general.

🔸 Limitacions comunals

Els Comuns poden establir:

• zones on l’HUT es permet o es restringeix,
• taxes específiques per activitat turística,
• normes de convivència i règims sancionadors propis.

Aquestes ordenances varien anualment i són especialment rellevants en parròquies amb major pressió turística.

🔸 Publicitat sense número HUT

Anunciar un habitatge com a turístic sense número oficial és una infracció greu i pot comportar multes elevades i suspensió de l’activitat.

🔸 Empadronar-se al comú

Si el immoble té la consideració de HUT, el comú no permetrà que una persona s'hi inscrigui a efectes del comú. A més a més, això li impediria obtenir la residència, degut al fet que cal estar empadronat en un període màxim de 3 mesos des de la obtenció de la residència.

Si vols saber més sobre l'obtenció de residències, pots llegir l'article Viure a Andorra: la guia essencial per obtenir la residència i establir-t’hi amb seguretat.

🔸Registrar una autorització comercial

Degut a la seva particularitat, tampoc resulta possible obtenir una autorització comercial en aquesta ubicació.

Si vols saber més sobre la obertura de comerços, pots revisar l'article Obrir un negoci i obtenir l’autorització comercial a Andorra: requisits i normativa essencial

⚠️ Elements addicionals a tenir en compte

🔹Què passa si es lloga sense complir la normativa?

L’explotació turística sense autorització o sense complir les obligacions pot comportar:

• multes significatives (fins a 18.000 €).
• suspensió temporal o permanent de l’activitat,
• clausura de l’habitatge,
• retirada de la classificació,
• baixa del registre HUT.

És un dels sectors amb més control inspectiu per part de Govern, per el que, es millor evitar cpa mena d'incompliment.

🔹Quan té sentit operar un HUT?

Aquest règim és especialment adequat quan:

• el propietari vol obtenir rendiments d’un habitatge de manera ocasional o continuada, pero destinat a estades curtes (no residencial).
• es vol operar legalment en portals com Airbnb o Booking,
• es busca flexibilitat d’ús de l’immoble,
• es vol un model d’explotació relativament simple comparat amb un establiment turístic clàssic.

🔹Fiscalitat dels rendiments derivats del HUT

Un HUT pot generar rendiments tant pel seu propi lloguer, com per la transmissió futura de l'immoble. A més a més, els impostos varien en funció de si el transmitent és una persona física o bé jurídica (societat)

Si vols conèixer amb profunditat la taxació, recomanem l'article Fiscalitat immobiliària a Andorra: guia completa per comprar, llogar i vendre amb criteri, on podràs trobar la resposta a totes les preguntes.

📞 Necessites orientació per donar d’alta un HUT?

Encara que a dia d'avui no resulti possible obtenir noves llicències, la gestió dels existents si resulta possible, així com la seva venda.

A ELYSIUM assessorem propietaris i gestors que volen operar legalment un habitatge turístic, des de la revisió tècnica fins a la tramitació del registre i la fiscalitat, o bé el traspàs dels mateixos.
Pots posar-te en contacte amb nosaltres a través del nostre formulari de contacte. No obstant, si prefereixes una reunió d'assessorament tècnic i confidencial, pots reservar la teva reunió en l'enllaç que podràs localitzar just a sota d'aquest article.

Estem a la teva disposició per ajudar-te amb tot allò que necessitis.

Última revisió: desembre de 2025