Tributació de les plusvàlues immobiliàries a Andorra

Temps de lectura: 9 minuts

🏁 Introducció

Al gener del 2024, el Principat d’Andorra va culminar una reforma profunda del seu sistema d’imposició directa mitjançant la Llei 5/2023, del 19 de gener, que va modificar les principals figures fiscals del país: l’IRPF, l’IS i l’IRNR.

Aquesta reforma va comportar la derogació de la Llei 21/2006 de plusvàlues immobiliàries, integrant-ne el contingut dins els tres impostos esmentats. Així, la tributació de les plusvàlues immobiliàries deixa de ser un impost independent i passa a formar part dels règims generals sobre la renda.

L’objectiu del canvi és simplificar la gestió, reforçar la coherència del sistema i mantenir un mecanisme antiespeculatiu que eviti transmissions ràpides amb finalitat merament lucrativa.

➤Recomanem llegir l'article sobre el mercat immobiliari andorrà, per conèixer un dels motius d'aquesta normativa.

📜 Evolució històrica

L’impost sobre les plusvàlues immobiliàries va ser creat per la Llei 21/2006, del 14 de desembre, amb la finalitat de gravar l’increment de valor dels immobles situats al Principat, considerat parcialment atribuïble a inversions públiques. Els notaris actuaven com a agents retenidors.

Amb el temps, Andorra va desenvolupar un sistema fiscal més complet:

• Llei 94/2010 de l’impost sobre la renda dels no residents fiscals (IRNR).
• Llei 95/2010 de l’impost sobre societats (IS).
• Llei 5/2014 de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).

Finalment, la Llei 5/2023 va derogar la Llei 21/2006 i va redistribuir aquesta imposició dins dels tres impostos principals, mantenint-ne l’esperit dins un marc integrat i coherent.

➤ Fiscalitat a Andora: estructura, tipus impostius i avantatge reals és un article complet que repasa tot l'espectre fiscal andorrà.

⚖️ Normativa vigent des de 2024

Les plusvàlues immobiliàries derivades de la venda de béns situats a Andorra s’integren dins del règim fiscal que correspongui al contribuent:

• IRPF: persones físiques residents fiscals.
• IS: societats residents fiscals.
• IRNR: no residents fiscals, sense establiment permanent.

Tal i com s'explicarà a continuació, en tots els casos es manté un recàrrec antiespeculatiu del 5 % per transmissions realitzades abans de dos anys des de l’adquisició. Aquest s’aplica sobre el tipus general del 10 %, resultant un tipus efectiu del 15 %, i està regulat a les disposicions addicionals de la Llei 5/2014 (IRPF) i la Llei 95/2010 (IS), introduïdes per la Llei 5/2023.

👥 Tributació per a persones físiques residents (IRPF)

Els guanys derivats de la transmissió d’immobles s’integren com a guanys de capital dins la base de l’IRPF, amb un tipus general del 10 %.

🔹 Recàrrec per transmissions especulatives

Quan la venda es produeix abans de dos anys des de l’adquisició, s’aplica el recàrrec del 5 %, elevant el tipus efectiu al 15 %. Aquest mecanisme busca desincentivar la revenda immediata d’immobles.

🔹 Coeficients reductors per anys de tinença

A partir del cinquè any de propietat, s’apliquen coeficients reductors (art. 48 IRPF) que redueixen progressivament la tributació. Passats deu anys, l’impacte fiscal és nul.

Tipus efectius orientatius:

• 0–2 anys → 15 % (amb recàrrec)
• 2–5 anys → 10 %
• 5–6 anys → 8 %
• 6–7 anys → 6 %
• 7–8 anys → 4 %
• 8–9 anys → 2 %
• 9–10 anys → 1 %
• >10 anys → Tributacióé nul·la

🏢 Tributació per a societats residents (IS)

Els guanys derivats de transmissions immobiliàries formen part de la base imposable general i tributen al tipus general del 10 % (art. 66 Llei 95/2010).

Si la venda es realitza abans de dos anys des de l’adquisició, s’aplica igualment el recàrrec del 5 % (disposició addicional 2a Llei 95/2010, segons la Llei 5/2023). Per tant, el tipus efectiu també és del 15 % en guanys especulatius.

A diferència de les persones físiques, les societats no gaudeixen de coeficients reductors ni exempcions per anys de tinença.

També tributen sota aquest règim les transmissions d’accions o participacions de societats, quan el 50 % o més dels actius siguin immobles situats a Andorra (art. 7 Llei 95/2010).

🌍 Tributació per a no residents (IRNR)

Els guanys obtinguts per no residents tributen segons la Llei 94/2010:

• Tipus general: 10 %.
• Recàrrec especial: +5 % per vendes abans de dos anys, suposant per tant un tipus efectiu 15 %.

A més, l’art. 63 estableix una retenció del 5 % sobre el valor total de transmissió quan el venedor és un no resident sense establiment permanent.

Aquesta retenció és un pagament a compte i pot ser reemborsada en un termini de sis mesos un cop acreditada la quota efectiva.

💡 Objectiu antiespeculatiu i coherència del sistema

El nou marc fiscal manté l’esperit de la derogada Llei 21/2006 amb una estructura més harmonitzada dins dels tres impostos principals.

El recàrrec del 5 % substitueix els antics trams i conserva la funció de dissuadir operacions especulatives a curt termini, assegurant alhora un tractament homogeni i coherent amb la resta del sistema fiscal. De fet, tot i que un 15% pot semblar un tipus no massa elevat, en comparació al tipus nominal andorrà, es tracta d'un increment del 50%.

A nivell operatiu, la recaptació continua delegada als notaris, que practiquen la retenció corresponent i garanteixen el control administratiu.

Conclusió

El règim actual de les plusvàlues immobiliàries a Andorra consolida un sistema simplificat, estable i transparent, amb un tipus general del 10 % i un recàrrec del 5 % per a operacions especulatives.

Aquest model reforça la seguretat jurídica i la coherència fiscal del país, preservant alhora un element dissuasiu per a la compravenda a curt termini.

👉 Si vols analitzar l’impacte fiscal d’una operació immobiliària o optimitzar-ne la planificació, pots reservar una reunió personalitzada just a sota o omplir el formulari de contacte.

Última revisió: novembre de 2025