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🏁 Introducción

La Ley 5/2025, del 6 de marzo, para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda, conocida como la Llei Òmnibus, supone una de las reformas más amplias de los últimos años en el Principado de Andorra.
Publicada en el BOPA núm. 33 del 26 de marzo de 2025, entra en vigor el 10 de abril de 2025 y redefine profundamente el modelo económico y social del país.

Su objetivo es claro: garantizar un desarrollo equilibrado, controlar el acceso a la vivienda y asegurar que la inversión extranjera contribuya al interés general. Esta norma marca el paso de una política de apertura casi total —vigente desde la Llei 10/2012 d’inversió estrangera— a un modelo más selectivo, sostenible y socialmente responsable.

🧭 Contexto: de la apertura total al control sostenible

Durante la última década, Andorra se ha convertido en un destino muy atractivo para inversores y nuevos residentes, gracias a un marco fiscal competitivo, un entorno seguro y una economía estable. Sin embargo, el éxito trajo consigo un aumento exponencial de la demanda inmobiliaria, con una presión creciente sobre los precios y el acceso a la vivienda.

El Gobierno andorrano ha reconocido que este modelo, aunque beneficioso a corto plazo, resultaba difícilmente sostenible. El aumento de población, la escasez de suelo urbanizable y la especulación inmobiliaria crearon un contexto que exigía una reforma estructural.

En este escenario, la Ley 5/2025 busca equilibrar crecimiento y bienestar social, estableciendo límites más claros a la inversión inmobiliaria extranjera y fomentando políticas de vivienda asequible.

🏠 Principales novedades de la Ley 5/2025 - Ley Omnibus

La Llei Òmnibus introduce modificaciones en varias normas, entre ellas la Llei d’inversió estrangera, la Llei d’immigració, la Llei de lloguers y diversas disposiciones fiscales.
A continuación, se resumen los cambios más relevantes:

🔹 1. Restricción a la inversión inmobiliaria extranjera

Los no residentes solo podrán adquirir:

• Un chalet o vivienda unifamiliar, o bien
• Dos apartamentos o estudios, con un máximo de tres aparcamientos y tres trasteros por unidad.

Además, se prohíbe la promoción inmobiliaria por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, salvo cuando al menos el 50% de las viviendas se destinen al alquiler a precio asequible durante un mínimo de diez años.

➤ Para saber más, recomendamos leer “Inversión extranjera en Andorra: de la apertura a la regulación selectiva”, así como el artículo “La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra”, donde se detallan los aspectos legales y fiscales más relevantes.

🔹 2. Nuevo impuesto y régimen sancionador

Se crea un impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, con sanciones que pueden llegar a la nulidad de la operación y multas de hasta 20.000 € en los casos más graves.

La administración fiscal podrá revisar la finalidad y el uso de las inversiones, lo que supone un control efectivo sobre el destino de los activos adquiridos.

🔹 3. Cambios en inmigración y residencia

Se refuerzan los controles sobre la residencia por cuenta propia y por inversión, introduciendo nuevos requisitos de solvencia y una evaluación más estricta de la actividad económica real.
Asimismo, se prevé que ciertos sectores esenciales —como sanidad, educación y transporte— puedan beneficiarse de excepciones o cupos especiales para garantizar su funcionamiento.

➤ Estos cambios se enmarcan en una revisión más amplia del modelo de residencia en Andorra. Para entender sus implicaciones y diferencias, recomendamos leer los artículos “Tipos de residencia en Andorra: activa, pasiva y fiscal”, “Residencia fiscal en Andorra: requisitos y ventajas reales”, y “La residencia en Andorra: estabilidad actual, cambios en el horizonte”, donde se analizan las distintas modalidades, sus requisitos y la evolución del sistema andorrano de inmigración.

🔹 4. Medidas para ampliar el parque de vivienda en Andorra

La Llei Òmnibus introduce incentivos fiscales a favor del alquiler asequible y medidas de control sobre los pisos vacíos o de uso turístico.
El objetivo es reducir la presión del mercado, devolver propiedades al circuito residencial y promover proyectos de construcción sostenible.

🔹 5. Ajustes fiscales y bonificaciones

Se refuerza el gravamen sobre las plusvalías especulativas a corto plazo y se crean deducciones para la compra del primer inmueble.
Además, se revisan las normas sobre amortización y transmisión de inmuebles para adaptarlas a la nueva política de vivienda.

📢 Impacto en inversores y residentes en Andorra

El nuevo marco legal supone un cambio importante para los inversores extranjeros, que deberán planificar sus operaciones con mayor rigor y transparencia.
La figura del asesor fiscal y jurídico especializado será ahora esencial para estructurar inversiones que cumplan con los nuevos límites y eviten sanciones.

Por otra parte, los residentes y trabajadores locales pueden beneficiarse de un mercado más equilibrado y con mayor oferta de alquiler asequible, uno de los principales objetivos del Ejecutivo.

🌍 Una Andorra más sostenible y alineada con Europa

Con esta ley, Andorra refuerza su compromiso con los estándares internacionales de transparencia y sostenibilidad, en línea con las recomendaciones de la OCDE y las políticas de vivienda de la Unión Europea.

Lejos de cerrar la puerta a la inversión, el país busca atraer capital de calidad, orientado a proyectos sostenibles y con impacto positivo en la economía real.

Conclusión

La Ley Ómnibus 5/2025 marca un punto de inflexión en la evolución del modelo económico andorrano.
De un país eminentemente atractivo por su fiscalidad, Andorra pasa a ser también un ejemplo de gestión responsable, equilibrio social y planificación sostenible.

Para los inversores, el mensaje es claro: Andorra sigue siendo una oportunidad, pero exige compromiso, transparencia y valor añadido.

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Fecha última revisión: noviembre de 2025