La réduction de 90 % de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger en Andorre

Temps de lecture : 10 minutes

🏁 Introduction

Ces dernières années, l’accès au logement est devenu l’un des enjeux économiques et sociaux les plus sensibles en Andorre.

L’augmentation des investissements étrangers — notamment dans le secteur immobilier — a dynamisé le marché, mais elle a aussi contribué à la hausse des loyers.

Afin de préserver un équilibre entre ouverture économique et cohésion sociale, le Gouvernement andorran a mis en place un nouveau cadre juridique reliant l’investissement étranger à la location à prix abordable.

Ce dispositif repose sur deux piliers fondamentaux :

• La Loi 3/2024, du 1er février, et son Décret 76/2024,, qui instaurent l’impôt sur l’investissement immobilier étranger.
• La Loi 5/2025, sur la croissance durable et le droit au logement, complétée par le Décret 137/2025..

Ces textes sont accompagnés des données officielles du SICAR et de l’ECVIL, qui servent chaque année à calculer les loyers de référence.

➤ Pour mieux comprendre le cadre général de l’investissement étranger en Andorre, nous vous recommandons de lire L’investissement étranger en Andorre : de l’ouverture à la régulation sélective.

💰 Réduction de 90 % : investissement et location de longue durée

La Loi 3/2024, du 1er février, a créé l’impôt sur l’investissement immobilier étranger afin de taxer les acquisitions de biens réalisées par des personnes ou sociétés disposant de capitaux étrangers.

Cependant, son article 10 prévoit une réduction fiscale de 90 % dans un cas bien précis :

👉 Lorsque l’investissement vise l’achat ou la construction de logements destinés à la location principale et permanente pendant au moins dix ans.

🔷 Conditions principales :

• L’usage du bien doit être résidentiel, principal et permanent (selon la Loi
• 15/2022, sur les baux urbains).
• Le contrat de location doit être enregistré et maintenu actif pendant dix ans.
• En cas de changement d’usage avant ce délai, l’avantage fiscal est perdu et les montants doivent être restitués avec intérêts.

🔷 Développement réglementaire ((Décret 76/2024) :

• La demande de réduction doit être présentée avant la liquidation de l’impôt.
• Chaque année, le contribuable doit prouver l’existence d’une location effective.
• Un délai de carence pouvant aller jusqu’à 360 jours peut être accordé pour mettre le bien en location.

➤ Pour une vision plus complète des obligations fiscales en Andorre, vous pouvez consulter Fiscalité en Andorre : structure, taux d’imposition et avantages réels.

📈 De l’ouverture à la durabilité

Entre 2012 et 2022, l’Andorre a favorisé une ouverture presque totale au capital étranger par le biais de la Loi 10/2012, qui a permis des investissements sans restrictions notables.

Cette politique a entraîné une arrivée massive de capitaux, mais aussi une hausse significative des loyers.

En 2023, la Loi 16/2023 a suspendu temporairement les nouvelles autorisations d’investissement immobilier étranger afin de repenser le modèle.

Ce nouveau modèle s’est concrétisé avec la Loi 5/2025, qui introduit le principe de croissance durable et associe l’investissement étranger à des objectifs de logement et de cohésion sociale.

🏡 Qu’est-ce qu’un “logement abordable” ?

La Loi 5/2025 et son règlement d’application (Décret 137/2025, du 9 avril) définissent le concept de logement à prix abordable selon des critères objectifs.

📖 Article 9.2 du Décret 137/2025 :

Le Gouvernement détermine chaque année le « prix abordable » en se basant sur :

• Le prix moyen du marché, calculé à partir des données du SICAR, minoré de 25 %.
• 35 % des revenus médians des ménages andorrans, selon l’ECVIL.

En d’autres termes :

• Le SICAR reflète le prix moyen du m² de location sur le marché.
• L’ECVIL indique le revenu médian des familles.
• Le Gouvernement combine les deux indicateurs et retient la valeur la plus basse comme référence officielle du prix abordable.

📊 Comment sont calculées les valeurs de référence

🔹 Prix du marché (SICAR)

Le SICAR recense tous les contrats de location enregistrés dans les sept communes et publie chaque année un rapport présentant les loyers moyens au m² par paroisse et par type de logement.

Exemple :
Si le loyer moyen à Escaldes-Engordany est de 16 €/m²/mois, le loyer abordable sera fixé à 75 %, soit 12 €/m²/mois.

🔹 Revenus médians des ménages (ECVIL)

L’Enquête sur les conditions de vie et les revenus des ménages (ECVIL) publie chaque année les revenus médians des familles.

Si le revenu médian annuel est de 45 000 €, 35 % correspondent à 15 750 € par an, soit 1 312 € par mois.
Cela signifie qu’un ménage moyen ne devrait pas consacrer plus de ce montant à son loyer.

📍 Source officielle : https://www.estadistica.ad

🔹 Publication annuelle

Chaque année, entre mai et juillet, le Gouvernement publie une résolution ou un annexe technique au Décret 137/2025, qui précise :
• Les loyers abordables officiels par paroisse.
• Les valeurs de référence relatives à l’effort économique (pourcentage de revenu).

❗Consultez la publication 2024 via le lien officiel.

🧾 Application pratique et contrôle administratif

Lorsqu’un investisseur étranger demande la réduction de 90 %, l’Administration vérifie que :

• Le bien est effectivement destiné à la location principale et permanente.
• Le loyer ne dépasse pas le plafond du prix abordable publié par le Gouvernement.
• Les contrats sont enregistrés au SICAR et maintenus pendant dix ans.

Dans le cas des promotions immobilières à capitaux étrangers (Loi 5/2025 et Décret 137/2025), il est également exigé qu’au moins 50 % de la surface totale soit consacrée au logement abordable durant la même période.

➤ Pour en savoir plus sur l’évolution du régime locatif, vous pouvez lire La location de biens en Andorre : de la rigidité historique à la flexibilité actuelle.

⚠️ Critère de calcul : une ou deux conditions ?

L’article 9.2 du Décret 137/2025 indique que le Gouvernement retient les deux références (SICAR et ECVIL) et applique la plus restrictive.

👉 Ainsi, un loyer n’est considéré comme abordable que s’il respecte le seuil le plus bas entre les deux formules.

En pratique, il ne s’agit pas de critères cumulatifs, mais comparatifs :
le Gouvernement calcule 75 % du prix SICAR et 35 % du revenu médian, puis retient ⬇️ la valeur la plus faible comme plafond officiel.

🎯 Finalité sociale et économique

L’objectif du dispositif n’est pas uniquement fiscal, mais aussi structurel et social :

• Garantir l’accès au logement, en évitant que les loyers ne dépassent la capacité financière moyenne.
• Prévenir la spéculation, en reliant les avantages fiscaux à une fonction sociale réelle du bien.
• Aligner l’investissement sur l’intérêt public, en favorisant des projets qui créent du logement et de l’emploi.
• Promouvoir la durabilité et la stabilité du marché locatif.

Cette approche est également reprise dans le préambule de la Loi 5/2025 et dans le Décret 316/2024, relatif au parc public de logements abordables.

🪙 Conclusion

La réduction de 90 % de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger n’est pas automatique.
Elle n’est accordée que lorsque le logement est loué comme résidence principale pendant dix ans et que le prix du bail respecte les plafonds officiels du loyer abordable.

Le Gouvernement utilise deux indicateurs — SICAR et ECVIL — et adopte la valeur la plus basse pour déterminer le plafond applicable.
Il est donc essentiel de consulter chaque année les publications officielles avant de planifier un investissement immobilier.

De plus, le respect des conditions doit être attesté périodiquement et le contrat enregistré au SICAR.

En définitive, ce dispositif transforme l’investissement étranger en un instrument d’équilibre social et de durabilité :
tout investisseur souhaitant bénéficier d’un avantage fiscal doit contribuer à maintenir un marché locatif accessible, transparent et conforme à l’intérêt public.

📞 Si vous envisagez un investissement ou une promotion immobilière en Andorre, vous pouvez demander votre rendez-vous personnalisé ci-dessous ou nous contacter via le formulaire en ligne.

Date de dernière révision : octobre 2025