L’investissement étranger en Andorre : de l’ouverture à la régulation sélective

Temps de lecture : 8 minutes

🏁 Introduction

Depuis plus d’une décennie, l’investissement étranger est l’un des moteurs de la transformation économique de l’Andorre.
Contrairement aux États membres de l’Union européenne, la Principauté n’est pas soumise au principe communautaire de libre circulation des capitaux.

Elle maintient donc un régime propre d’autorisation, d’enregistrement et de contrôle, conçu pour équilibrer l’ouverture économique avec la protection de l’intérêt national.
Cette dualité — s’ouvrir au capital étranger, mais sous conditions — explique pourquoi l’Andorre a créé une législation spécifique, adaptée au fil du temps à son contexte économique et social : d’abord pour attirer les investissements, et aujourd’hui pour les orienter vers une croissance durable.

❗Que signifie « investissement étranger » et pourquoi existe-t-il un régime spécifique

L’investissement étranger comprend toute participation, directe ou indirecte, de personnes physiques ou morales non résidentes — ou résidentes depuis moins de trois ans — dans le capital de sociétés andorranes, ainsi que l’acquisition de biens immobiliers ou de droits réels par des étrangers.

En pratique, ce régime découle d’une réalité juridique particulière :
L’Andorre ne faisait pas partie de l’Espace économique européen et n’était donc pas tenue de garantir la libre circulation des capitaux.

L’investissement étranger devait être expressément autorisé pour protéger la souveraineté économique, l’ordre public, la sécurité, la santé et l’environnement (principes toujours en vigueur à l’article 4 de la Loi 10/2012, du 21 juin, sur l’investissement étranger).

Ainsi, le système andorran s’est construit comme un modèle hybride : ouvert aux capitaux internationaux, mais encadré par des filtres administratifs et des objectifs stratégiques (développement économique, équilibre territorial, durabilité et logement).

👉 Pour comprendre comment la résidence est liée à l’investissement, vous pouvez lire Les types de résidence en Andorre : active, passive et fiscale.

🏛️ De l’ouverture à la maturité : évolution législative (2012–2025)

🟡 2012 : la libéralisation contrôlée

La Loi 10/2012 marque le début du modèle moderne. Jusqu’alors, le capital étranger était limité à certains secteurs ou à des participations minoritaires.
La nouvelle loi a supprimé la plupart de ces restrictions et autorisé la participation étrangère jusqu’à 100 %, tout en maintenant l’autorisation préalable et l’enregistrement obligatoire.

Son objectif était clair : attirer des investissements productifs dans des secteurs comme la technologie, la finance, la santé, le tourisme ou l’éducation, et diversifier une économie trop dépendante du commerce et du tourisme de proximité.

🟢 2012–2022 : consolidation et normalisation

Durant cette décennie, l’investissement étranger est devenu un pilier structurel de l’économie andorrane.
Le pays a signé des conventions de double imposition, instauré une fiscalité directe compétitive et consolidé sa réputation de juridiction transparente.

Cependant, l’afflux massif de capitaux étrangers — notamment dans l’immobilier — a provoqué des tensions sur le marché du logement et des inquiétudes sociales croissantes.

➤ Pour en savoir plus, consultez Conventions de double imposition et application pratique, où nous expliquons comment ces accords favorisent l’investissement et évitent la double imposition.

🔴 2023 : suspension temporaire et redéfinition du modèle

Avec la Loi 16/2023 du 7 septembre, le gouvernement a décrété la suspension temporaire des nouvelles autorisations d’investissement immobilier étranger.
L’objectif : freiner la pression sur le marché résidentiel et redessiner un cadre garantissant un équilibre entre croissance et accessibilité.

🟡 2024–2025 : vers un investissement responsable et traçable

La Loi 3/2024 du 1er février et le Décret 76/2024 du 29 février ont créé l’Impôt sur l’investissement immobilier étranger, qui s’applique aux acquisitions de biens immobiliers par des étrangers non résidents ou des sociétés à capital étranger.
Cet impôt redéfinit la fiscalité liée à l’investissement immobilier étranger et vise à équilibrer l’attraction de capitaux avec l’accès au logement.

➤ Pour comprendre en détail le fonctionnement de ce nouvel impôt —ses taux, ses bonifications et ses obligations formelles—, vous pouvez lire l’article L’impôt sur l’investissement immobilier étranger en Andorre : finalité, structure et application pratique.

Le Décret 137/2025 du 9 avril a approuvé le nouveau Règlement sur l’investissement étranger, qui précise les procédures d’autorisation, de formalisation et d’enregistrement, ainsi que les contrôles ultérieurs.
Ce règlement met en œuvre la Loi 10/2012 et l’articule avec la Loi 5/2025, sur la croissance durable et le droit au logement, consolidant l’idée que l’investissement doit générer une valeur réelle pour le pays.

➤ L’évolution la plus récente du modèle se consolide avec la Loi 5/2025, dite Loi Omnibus, sur la croissance durable et le droit au logement, qui redéfinit les limites de l’investissement immobilier et aligne le développement économique sur la politique du logement.

🗝️ Principaux éléments du régime actuel

• Autorisation préalable

Toute opération d’investissement direct ou immobilier requiert une autorisation expresse du gouvernement avant sa formalisation.

• Formalisation notariale

Les opérations doivent être conclues devant notaire andorran dans un délai maximal de six mois.

• Enregistrement et traçabilité

Le Registre des investissements étrangers centralise les informations et contrôle les bénéficiaires effectifs.

Pour plus d’informations pratiques, consultez Comment obtenir l’autorisation d’investissement étranger.

🏗️ Investissement étranger et immobilier : la nouvelle priorité du pays

Le nouveau système distingue l’acquisition de la promotion immobilière.
Cette dernière n’est autorisée que si au moins 50 % de la surface utile est consacrée à la location abordable pendant dix ans, selon des indicateurs officiels.

L’objectif est clair : concilier investissement privé et accès au logement.
L’impôt sur l’investissement immobilier étranger prévoit également des incitations fiscales (réduction ou remboursement) lorsque le bien est destiné à la location principale.

➤ Pour approfondir, lisez Promotion immobilière et location abordable : nouvelles exigences et contrôle de la rentabilité.

Et pour comprendre le contexte économique, lisez Marché immobilier andorran : dynamique, prix et perspectives.

🇪🇺 Différences avec le cadre européen de libre circulation des capitaux

Dans l’Union européenne, la libre circulation des capitaux interdit tout contrôle généralisé des investissements entre États membres, sauf pour des raisons d’ordre public ou de sécurité.
L’Andorre, ne faisant pas partie de l’UE ni de l’Espace économique européen, n’est pas soumise à ce principe, bien qu’elle s’en inspire.
Son modèle agit comme un système d’équivalence fonctionnelle, permettant l’entrée de capitaux sous contrôle administratif préalable et avec des objectifs publics légitimes.

🎯 Les objectifs du nouveau modèle

Le modèle actuel ne cherche pas à freiner l’investissement étranger, mais à l’orienter.
Ses piliers sont :

• Transparence et traçabilité des fonds.
• Alignement sur les objectifs nationaux (logement, emploi, durabilité).
• Prévention de l’usage spéculatif ou purement financier.
• Sécurité juridique pour les investisseurs conformes.

Conclusion

L’Andorre est passée d’une économie prudente et fermée à un pays ouvert et stratégique, où l’investissement étranger reste bienvenu, mais selon des critères de responsabilité et d’intérêt général.

Ce cadre protège non seulement le pays, mais aussi l’investisseur en quête de stabilité, de prévisibilité et d’un environnement propice à un projet durable.

👉 Si vous souhaitez obtenir des conseils sur la structure de votre investissement ou la demande d’autorisation, vous pouvez réserver votre entretien personnalisé ci-dessous ou nous contacter via le formulaire du site.

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Date de dernière révision : novembre 2025