Programa de acceso a la primera vivienda en Andorra: un nuevo impulso a la propiedad

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🏁 Una necesidad creciente

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos del Principado. Los precios, que han aumentado de forma constante durante los últimos años, han hecho que muchas familias y jóvenes residentes vean la propiedad como un objetivo cada vez más lejano.

Con la voluntad de ofrecer una alternativa real al alquiler, el Gobierno ha aprobado el Decreto 381/2025, de 22 de octubre, que crea el Programa de acceso a la primera vivienda de propiedad para residencia habitual y permanente. Esta iniciativa busca que las cuotas de alquiler se transformen en amortizaciones de capital y, por tanto, en estabilidad y arraigo en el país.

➤ Para entender mejor la evolución del mercado residencial, puedes leer La evolución de los precios de la vivienda en Andorra.

🎯 Finalidad y alcance del programa

El nuevo programa busca impulsar la propiedad como fórmula de estabilidad y autonomía económica. Su objetivo es facilitar que las personas que ya pueden sostener un alquiler a precio de mercado tengan también la posibilidad de adquirir su primera vivienda, con condiciones accesibles y sin necesidad de contar con un ahorro previo elevado.

Además de reforzar el arraigo social y económico, el programa contribuye a reequilibrar el mercado inmobiliario andorrano, centrado en los últimos años casi exclusivamente en la oferta de alquiler.

💶 Un apoyo económico completo

El mecanismo combina dos medidas complementarias:

• un aval público del 100 % del préstamo hipotecario durante siete años, y
• una subvención íntegra de los intereses durante ese mismo período.

⚠️ En la práctica, el Gobierno no concede el préstamo, sino que lo garantiza frente a posibles impagos. Esta garantía permite a las entidades bancarias financiar hasta el 100 % del precio de compra (máximo 600.000 €) sin exigir una aportación inicial al comprador.

❗Durante los siete primeros años, el Gobierno asume la totalidad de los intereses al tipo Euríbor a 12 meses, de forma que la persona beneficiaria solo paga el capital.

Las cuotas mensuales se limitan al 33 % de los ingresos, y el plazo de amortización puede oscilar entre 20 y 50 años, siempre que la persona no supere los 80 años al finalizar el préstamo.

⚠️ El decreto prevé además una reducción del 50 % en los gastos notariales y de formalización, para minimizar el impacto inicial de la operación.

➤ Si quieres conocer cómo tributan las operaciones inmobiliarias en el Principado, consulta Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra

🧩 Requisitos para acceder

Pueden beneficiarse del programa:

• las personas residentes legales, efectivas y permanentes en Andorra durante al menos 7️⃣ años ininterrumpidos, salvo ausencias justificadas (estudios, trabajo o fuerza mayor).
• Límite de valor de 600.000 € del inmueble que se pretende adquirir.
• quienes no sean titulares de otros inmuebles, ni en el Principado ni en el extranjero.
• quienes dispongan de un patrimonio inferior al 30 % del valor de la vivienda que desean adquirir.
• se exige que los ingresos sean al menos el doble del salario mínimo anual y que se esté al corriente de las obligaciones fiscales y sociales.

❗En el caso de parejas o unidades familiares, basta con que una de las dos personas cumpla el requisito de residencia.

📝 Tramitación y documentación

Las solicitudes deben presentarse ante el Institut Nacional de l’Habitatge (INH), mediante el formulario disponible en 👉 www.inh.ad.

Debe aportarse:

• certificado favorable del banco con la concesión del préstamo,
• extracto de puntos de la CASS y justificantes de ingresos,
• certificado de la Cámara de Notarios acreditando la inexistencia de otros inmuebles,
• declaración jurada de bienes y declaración del IRPF,
• tasación del inmueble y autorización para la consulta de datos bancarios.

Una vez recibida la documentación, el INH evalúa la solicitud y la Comisión Técnica de Vivienda emite la resolución. Si es favorable, la hipoteca y el aval se formalizan en escritura pública ante notario, con la correspondiente inscripción en el Registro.

➤ Para saber más sobre el papel de los notarios, puedes leer Las notarías en Andorra: quiénes son, dónde están y desde cuándo ejercen

💡 Funcionamiento y garantías

El programa no entrega dinero directamente al comprador: es el banco quien concede el préstamo y el Gobierno quien garantiza su cumplimiento.

Si el beneficiario deja de pagar tres cuotas consecutivas, la entidad puede ejecutar el aval: el Gobierno abona la deuda al banco y pasa a ser el nuevo acreedor. Aun con la ayuda, el comprador sigue respondiendo personalmente y puede ver ejecutada la hipoteca a favor del Gobierno.

Se trata, por tanto, de un mecanismo de garantía temporal y responsable, no de una subvención a fondo perdido.

📜 Condiciones y obligaciones

• La vivienda debe destinarse exclusivamente a residencia habitual y permanente.
• Durante siete años está prohibido vender o alquilar el inmueble.

⚠️ Si la transmisión o arrendamiento se produce entre el séptimo y el vigésimo séptimo año, debe reembolsarse el total de los intereses subvencionados y pagar una penalización triple, salvo causa de fuerza mayor.

⚠️ A partir de los veinte años, el Gobierno conserva un derecho de adquisición preferente y, si se vende el inmueble, el precio debe descontar los intereses subvencionados más el interés legal acumulado.

Estas limitaciones constan en escritura pública y quedan garantizadas con hipoteca a favor del Gobierno, para asegurar su cumplimiento.

🧮 Después de los siete años

Cuando finaliza el período de aval, este se cancela automáticamente. El préstamo continúa con condiciones ordinarias (Euríbor a 12 meses + 0,5 % máximo) y el Gobierno libera la hipoteca constituida a su favor.

En ese momento, el beneficiario empieza a pagar capital e intereses, pero con un capital ya reducido gracias a siete años de amortización acelerada sin intereses.

➤ Si quieres saber más sobre la planificación financiera y el acceso al crédito, puedes leer Financiación bancaria en Andorra: requisitos, garantías y estrategias para empresas y particulares

🌐 Contexto internacional

Varios países europeos cuentan con programas para facilitar la compra de la primera vivienda, pero ninguno con un modelo tan completo como el de Andorra.

• En España, el Aval ICO Jóvenes cubre hasta el 20 % del préstamo y no subvenciona intereses.
• En Francia, el Prêt à Taux Zéro (PTZ) financia entre el 20 % y el 40 % del valor sin intereses, pero solo para viviendas nuevas o sostenibles.
• En Suiza, no existe aval estatal, sino incentivos fiscales y uso del fondo de pensiones para la entrada.

El modelo andorrano, con aval del 100 % e intereses completamente subvencionados durante siete años, destaca como uno de los más ambiciosos de Europa en materia de acceso a la propiedad.

🗓️ Entrada en vigor

El Decreto 381/2025 entró en vigor el 30 de octubre de 2025, al día siguiente de su publicación en el BOPA. Desde ese momento, el Gobierno puede abrir la convocatoria anual dentro del límite presupuestario fijado por la Ley de Presupuestos.

En síntesis

Con este programa, el Gobierno de Andorra da un paso decisivo para convertir el derecho a la vivienda en una oportunidad real de acceso a la propiedad, poniendo el acento en la estabilidad y la responsabilidad financiera.

El aval público y la subvención de intereses permiten iniciar una etapa de reducción de deuda sin cargas excesivas, asegurando al mismo tiempo un uso responsable de los recursos públicos.

Si quieres saber si puedes acogerte al programa o calcular tu capacidad de financiación, puedes pedir tu reunión personalizada con nuestro equipo justo debajo, o bien rellenar el formulario de contacto.

Fecha de última revisión: Noviembre 2025.