Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra

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🏁 Introducción

En enero de 2024, el Principado de Andorra culminó una profunda reforma de su sistema de imposición directa mediante la Ley 5/2023, de 19 de enero, que modificó las principales figuras fiscales del país: el IRPF, el IS y el IRNR.

Esta reforma supuso la derogación de la Ley 21/2006 sobre plusvalías inmobiliarias, integrando su contenido dentro de los tres impuestos citados. Así, la tributación de las plusvalías inmobiliarias deja de ser un impuesto independiente y pasa a formar parte de los regímenes generales sobre la renta.

El objetivo de este cambio es simplificar la gestión, reforzar la coherencia del sistema y mantener un mecanismo antiespeculativo que evite transmisiones rápidas con finalidad meramente lucrativa.

➤ Recomendamos leer el artículo sobre el mercado inmobiliario andorrano, para comprender uno de los motivos de esta reforma.

📜 Evolución histórica

El impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias fue creado por la Ley 21/2006, de 14 de diciembre, con el fin de gravar el incremento de valor de los bienes inmuebles situados en el Principado, considerado parcialmente atribuible a inversiones públicas. Los notarios actuaban como agentes retenedores.

Con el tiempo, Andorra desarrolló un sistema fiscal más completo:

• Ley 94/2010, del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR).
• Ley 95/2010, del Impuesto sobre Sociedades (IS).
• Ley 5/2014, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Finalmente, la Ley 5/2023 derogó la norma de 2006 y redistribuyó esta imposición dentro de los tres impuestos principales, manteniendo su espíritu dentro de un marco unificado y coherente.

➤ El artículo Fiscalidad en Andorra: estructura, tipos impositivos y ventajas reales ofrece una visión completa de todo el sistema fiscal andorrano.

⚖️ Marco normativo vigente desde 2024

Las plusvalías inmobiliarias derivadas de la venta de bienes situados en Andorra se integran dentro del régimen fiscal correspondiente al contribuyente:

• IRPF: personas físicas residentes fiscales.
• IS: sociedades residentes fiscales.
• IRNR: no residentes fiscales sin establecimiento permanente.

En todos los casos se mantiene un recargo antiespeculativo del 5 % para transmisiones realizadas antes de dos años desde la adquisición. Este se aplica sobre el tipo general del 10 %, resultando en un tipo efectivo del 15 %, regulado en las disposiciones adicionales de la Ley 5/2014 (IRPF) y la Ley 95/2010 (IS), introducidas por la Ley 5/2023.

👥 Tributación de personas físicas residentes (IRPF)

Los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles se integran como ganancias patrimoniales dentro de la base del IRPF, con un tipo general del 10 %.

🔹 Recargo por transmisiones especulativas

Cuando la venta se produce antes de dos años desde la adquisición, se aplica el recargo del 5 %, elevando el tipo efectivo al 15 %. Este mecanismo busca desincentivar la reventa inmediata de inmuebles.

🔹 Coeficientes reductores por años de tenencia

A partir del quinto año de propiedad, se aplican coeficientes reductores (art. 48 IRPF) que reducen progresivamente la tributación. Pasados diez años, el impacto fiscal es nulo.

Tipos efectivos orientativos:

• 0–2 años → 15 % (con recargo)
• 2–5 años → 10 %
• 5–6 años → 8 %
• 6–7 años → 6 %
• 7–8 años → 4 %
• 8–9 años → 2 %
• 9–10 años → 1 %
• Más de 10 años → Exento

🏢 Tributación de sociedades residentes (IS)

Las plusvalías obtenidas por sociedades se integran en la base imponible general y tributan al tipo del 10 % (art. 66 Ley 95/2010).

Si la venta se realiza antes de dos años desde la adquisición, se aplica igualmente el recargo del 5 % (disposición adicional 2.ª de la Ley 95/2010, según Ley 5/2023). En consecuencia, el tipo efectivo también es del 15 % para las operaciones especulativas.

A diferencia de las personas físicas, las sociedades no disponen de coeficientes reductores ni exenciones por años de tenencia.

También tributan bajo este régimen las transmisiones de acciones o participaciones de sociedades cuyo 50 % o más de los activos sean bienes inmuebles situados en Andorra (art. 7 Ley 95/2010).

🌍 Tributación de no residentes (IRNR)

Las plusvalías obtenidas por no residentes se regulan según la Ley 94/2010 (IRNR):

• Tipo general: 10 %.
• Recargo especial: +5 % para ventas antes de dos años → tipo efectivo del 15 %.

Además, el artículo 63 establece una retención del 5 % sobre el valor total de transmisión cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente.

Esta retención actúa como pago a cuenta y puede ser reembolsada en un plazo de seis meses una vez acreditada la cuota efectiva.

💡 Objetivo antiespeculativo y coherencia del sistema

El nuevo marco fiscal mantiene el espíritu de la derogada Ley 21/2006, ahora dentro de una estructura más armonizada en los tres impuestos principales.

El recargo del 5 % sustituye los antiguos tramos y conserva la función de disuadir operaciones especulativas a corto plazo, garantizando un tratamiento coherente con el resto del sistema fiscal.

Aunque un 15 % pueda parecer un tipo moderado, representa un incremento del 50 % respecto al tipo nominal andorrano.

Operativamente, la recaudación continúa delegada a los notarios, quienes practican la retención correspondiente y aseguran el control administrativo.

🧭 Conclusión

El régimen actual de las plusvalías inmobiliarias en Andorra consolida un sistema simplificado, estable y transparente, con un tipo general del 10 % y un recargo del 5 % para operaciones especulativas.

Este modelo refuerza la seguridad jurídica y la coherencia fiscal del país, preservando al mismo tiempo un elemento disuasorio frente a la compraventa a corto plazo.

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Última revisión: noviembre de 2025