Transmissions patrimonials immobiliàries (ITPI) a Andorra: estructura de l’impost, tipus actuals i impacte en una compravenda

Temps de lectura: 8 minuts

Per què l’ITPI és clau per entendre una compravenda a Andorra?

Quan compres un immoble a Andorra, hi ha un tribut que apareix a totes les escriptures i que impacta directament en el cost final: l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries (ITPI).

És un impost simple, estable i previsible, però també és una de les principals fonts de finançament dels comuns, motiu pel qual totes les parròquies l’han situat al tipus màxim permès des de fa temps.

I sobretot, és un impost coordinat entre el Govern i els comuns, fet que no existeix en molts països i que condiciona la manera com es distribueixen els recursos públics al territori.

➤ Si estàs valorant una compra, et recomanem també l’article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió

Exposició de motius: què volia resoldre aquest impost?

A principis dels 2000, Andorra necessitava una font estable per finançar alguns dels projectes que considerava essencials. En particular, pretenia realitzar:

• millores de carreteres i túnels
• ampliació de xarxes de serveis
• modernització urbanística
• infraestructures bàsiques per al creixement del país

La filosofia de la Llei és clara:

“Les infraestructures públiques incrementen el valor dels immobles; per tant, qui n’obté un benefici directe ha de contribuir a finançar-les.”

A partir d’aquesta idea neix un model particular: Govern i comuns comparteixen el tribut, cadascun amb el seu tipus, la seva recaptació i les seves competències.

Aquest enfoc explica per què l’ITPI és avui un impost central en l’equilibri financer del país.

Què grava exactament l’ITPI? (i què no)

L’ITPI és un impost indirecte que s’aplica quan es transmet un immoble o un dret associat. En particular grava les operacions següents:

• compravendes d’immobles
• donacions i transmissions lucratives entre vius
• constitució de drets reals (nua propietat, usdefruit, servituds…)
• transmissió d’accions o participacions de societats que, en realitat, equivalen a transmetre un immoble

En tots aquests casos, l’obligat tributari és sempre l’adquirent.

No grava, en canvi, les operacions subjectes a IGI (el sistema equivalent a l’IVA), habituals en obra nova. En d'altres paraules, son impostos alternatius.

➤ Si vols entendre la lògica de l’IGI i per què és tan baix, pots consultar IVA a Andorra: com funciona l’impost general indirecte (IGI)

La base de tributació: el “valor real” de l’operació

La base de l’impost és el valor real de l’immoble o del dret transmès.
Sol coincidir amb el preu de mercat, però el comú pot revisar-lo si detecta:

• valors anormalment baixos
• incoherències amb operacions similars
• desajustos entre estat real i declaració

Aquesta revisió garanteix equitat i evita pràctiques que podrien distorsionar el mercat o la recaptació comunal.
Aquest principi, va en linia amb els paísos de l'entorn, amb la idea de gravar la capacitat de compra dels contribuents.

Un impost compartit: Govern + Comuns

Tal i com hem esmentat, aquest impost té dos trams: un d'estatal, gestionat i cobrat pel Govern, i un de comunal. L'estat és la part menys beneficiada per aquesteds operacions tal i com es mostra a continuació.

🔹Tipus estatal (Govern): 1%

El Govern aplica un tipus únic de l’1% sobre totes les transmissions.
Només existeix una excepció rellevant:

Si l’adquirent destina l’immoble al lloguer residencial durant 5 anys, el Govern bonifica el seu 1% fins al 0%.

Un incentiu alineat amb la necessitat d’ampliar el parc de lloguer al país.
En aquest sentit, segueix un principi similar a la bonificiació de l'impost sobre la inversió estrangera, que es pot consultar en l'artcle La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra.

🔹Tipus comunal (Comú): entre el 0,5% i el 3%

D'acord amb la normativa de l'impost, els comuns tenen competència per fixar el seu tipus dins dels límits legals:

• mínim: 0,5%
• màxim: 3%

El tipus comunal és independent del del Govern i s’aplica sobre la mateixa base de tributació. Per tant, els comuns disposen de discrecionalitat per establir els tipus dins d'aquesta forquilla.

Tipus aplicables el 2025

Atenent al fet de que aquesta figura és la principal font de finançament dels comuns, i tenint en compte el context actual d'interès immobiliàri, totes les parròquies han decidit des de fa uns anys, mantenir els tipus màxims que preveu la norma.

A continuació, es mostren els percentatges aprovats d'acord amb les ordinacions tributàries de cada parròquia per a l'exercici 2025:

• Andorra la Vella: 3%
• Canillo: 3%
• Encamp: 3%
• Escaldes-Engordany: 3%
• La Massana: 3%
• Ordino: 3%
• Sant Julià de Lòria: 3%

Això significa que, en la pràctica, una operació està gravada amb:

• 4% total (1% Govern + 3% Comú)
• 3% si es destina al lloguer durant 5 anys (gràcies a la reducció de govern abans esmentada).

Si tens interès en saber més sobre les parròquies, consulta l'article Les parròquies d’Andorra: estructura, funcions i característiques territorials

Andorra en context: comparativa internacional

Per valorar la competitivitat real de l’ITPI, cal observar què passa als páisos de l'entorn:

🔹Espanya — ITP: 6%–10%

A Catalunya i València s’aplica el 10%.
Resultat: entre un 50% i un 150% més alt que a Andorra.

🔹França — DMTO: 5,80%

Tipus únic, notablement per sobre del tribut andorrà.

🔹Portugal — IMT: 5%–7,5%

També superior en la majoria de casos, excepte habitatge habitual en trams reduïts.

✔️ Síntesi

Andorra manté un cost d’adquisició més baix, un sistema més transparent i una arquitectura fiscal més simple que els països veïns.

➤ Si vols entendre com tributen les plusvàlues a la venda, pots llegir Com tributen les plusvàlues immobiliàries a Andorra

Aspectes pràctics que qualsevol comprador o inversor ha de saber

A l’hora de calcular el cost real d’una adquisició immobiliària a Andorra, convé considerar alguns elements que sovint passen desapercebuts però que poden alterar de manera significativa el pressupost inicial:

• El tipus general és 4,%, que s'addicciona al preu de compra.
• Si l’immoble es destina a lloguer durant 5 anys, la càrrega baixa al 3%.
• Totes les parròquies han adoptat el tipus màxim, cosa que facilita la planificació de costos.
• L’ITPI és un impost independent de l’IGI, que té un tipus del 4,5% (un dels més baixos d’Europa).
• És una peça essencial per entendre el cost immobiliari total, i complementa altres marcs fiscals que també afecten inversors estrangers.

➤ Pots ampliar-ho a Impostos en comprar habitatge a Andorra

Cal tenir en compte però, que no és el únic impost que s'aplica en la compra. Tal i com s'explica en detall a l'article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió, existeixen altres costos que l'inversor o comprador ha de tenir en compte.

📞 Necessites una anàlisi abans de comprar o tens dubtes?

Si vols que revisem el cost fiscal complet de la teva operació —ITPI, IGI, plusvàlues, requisits segons residència i estructura jurídica—, o tens dubtes sobre tot allò que has de tenir en compte, et podem ajudar-te amb criteri i discreció.

Diposem d'una dilatada experiència en comptes immobiliàries. Reserva la teva reunió o bé contactan's a través del nostre formulari de contacte.

Última revisió: gener 2026