Transmissions patrimonials immobiliàries (ITPI) a Andorra: estructura de l’impost, tipus actuals i impacte en una compravenda

Temps de lectura: 8 minuts

🏛️ Per què l’ITPI és clau per entendre una compravenda a Andorra?

Quan compres un immoble a Andorra, hi ha un tribut que apareix a totes les escriptures i que impacta directament en el cost final: l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries (ITPI).

És un impost simple, estable i previsible, però també és una de les principals fonts de finançament dels comuns, motiu pel qual totes les parròquies l’han situat al tipus màxim permès des de fa temps.

I sobretot, és un impost coordinat entre el Govern i els comuns, fet que no existeix en molts països i que condiciona la manera com es distribueixen els recursos públics al territori.

➤ Si estàs valorant una compra, et recomanem també l’article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió

🧭 Exposició de motius: què volia resoldre aquest impost?

A principis dels 2000, Andorra necessitava una font estable per finançar alguns dels projectes que considerava essencials. En particular, pretenia realitzar:

• millores de carreteres i túnels
• ampliació de xarxes de serveis
• modernització urbanística
• infraestructures bàsiques per al creixement del país

La filosofia de la Llei és clara:

“Les infraestructures públiques incrementen el valor dels immobles; per tant, qui n’obté un benefici directe ha de contribuir a finançar-les.”

A partir d’aquesta idea neix un model particular: Govern i comuns comparteixen el tribut, cadascun amb el seu tipus, la seva recaptació i les seves competències.

Aquest enfoc explica per què l’ITPI és avui un impost central en l’equilibri financer del país.

🏠 Què grava exactament l’ITPI? (i què no)

L’ITPI és un impost indirecte que s’aplica quan es transmet un immoble o un dret associat. En particular grava les operacions següents:

• compravendes d’immobles
• donacions i transmissions lucratives entre vius
• constitució de drets reals (nua propietat, usdefruit, servituds…)
• transmissió d’accions o participacions de societats que, en realitat, equivalen a transmetre un immoble

En tots aquests casos, l’obligat tributari és sempre l’adquirent.

No grava, en canvi, les operacions subjectes a IGI (el sistema equivalent a l’IVA), habituals en obra nova. En d'altres paraules, son impostos alternatius.

➤ Si vols entendre la lògica de l’IGI i per què és tan baix, pots consultar IVA a Andorra: com funciona l’impost general indirecte (IGI)

📐 La base de tributació: el “valor real” de l’operació

La base de l’impost és el valor real de l’immoble o del dret transmès.
Sol coincidir amb el preu de mercat, però el comú pot revisar-lo si detecta:

• valors anormalment baixos
• incoherències amb operacions similars
• desajustos entre estat real i declaració

Aquesta revisió garanteix equitat i evita pràctiques que podrien distorsionar el mercat o la recaptació comunal.
Aquest principi, va en linia amb els paísos de l'entorn, amb la idea de gravar la capacitat de compra dels contribuents.

🧩 Un impost compartit: Govern + Comuns

Tal i com hem esmentat, aquest impost té dos trams: un d'estatal, gestionat i cobrat pel Govern, i un de comunal. L'estat és la part menys beneficiada per aquesteds operacions tal i com es mostra a continuació.

🇦🇩 Tipus estatal (Govern): 1%

El Govern aplica un tipus únic de l’1% sobre totes les transmissions.
Només existeix una excepció rellevant:

Si l’adquirent destina l’immoble al lloguer residencial durant 5 anys, el Govern bonifica el seu 1% fins al 0%.

Un incentiu alineat amb la necessitat d’ampliar el parc de lloguer al país.
En aquest sentit, segueix un principi similar a la bonificiació de l'impost sobre la inversió estrangera, que es pot consultar en l'artcle La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra.

🏘️ Tipus comunal (Comú): entre el 0,5% i el 3%

D'acord amb la normativa de l'impost, els comuns tenen competència per fixar el seu tipus dins dels límits legals:

• mínim: 0,5%
• màxim: 3%

El tipus comunal és independent del del Govern i s’aplica sobre la mateixa base de tributació. Per tant, els comuns disposen de discrecionalitat per establir els tipus dins d'aquesta forquilla.

🗂️ Tipus aplicables el 2025

Atenent al fet de que aquesta figura és la principal font de finançament dels comuns, i tenint en compte el context actual d'interès immobiliàri, totes les parròquies han decidit des de fa uns anys, mantenir els tipus màxims que preveu la norma.

A continuació, es mostren els percentatges aprovats d'acord amb les ordinacions tributàries de cada parròquia per a l'exercici 2025:

• Andorra la Vella: 3%
• Canillo: 3%
• Encamp: 3%
• Escaldes-Engordany: 3%
• La Massana: 3%
• Ordino: 3%
• Sant Julià de Lòria: 3%

Això significa que, en la pràctica, una operació està gravada amb:

• 4% total (1% Govern + 3% Comú)
• 3% si es destina al lloguer durant 5 anys (gràcies a la reducció de govern abans esmentada).

Si tens interès en saber més sobre les parròquies, consulta l'article Les parròquies d’Andorra: estructura, funcions i característiques territorials

🌍 Andorra en context: comparativa internacional

Per valorar la competitivitat real de l’ITPI, cal observar què passa als páisos de l'entorn:

🇪🇸 Espanya — ITP: 6%–10%

A Catalunya i València s’aplica el 10%.
Resultat: entre un 50% i un 150% més alt que a Andorra.

🇫🇷 França — DMTO: 5,80%

Tipus únic, notablement per sobre del tribut andorrà.

🇵🇹 Portugal — IMT: 5%–7,5%

També superior en la majoria de casos, excepte habitatge habitual en trams reduïts.

✔️ Síntesi

Andorra manté un cost d’adquisició més baix, un sistema més transparent i una arquitectura fiscal més simple que els països veïns.

➤ Si vols entendre com tributen les plusvàlues a la venda, pots llegir Com tributen les plusvàlues immobiliàries a Andorra

🧠 Aspectes pràctics que qualsevol comprador o inversor ha de saber

A l’hora de calcular el cost real d’una adquisició immobiliària a Andorra, convé considerar alguns elements que sovint passen desapercebuts però que poden alterar de manera significativa el pressupost inicial:

• El tipus general és 4,%, que s'addicciona al preu de compra.
• Si l’immoble es destina a lloguer durant 5 anys, la càrrega baixa al 3%.
• Totes les parròquies han adoptat el tipus màxim, cosa que facilita la planificació de costos.
• L’ITPI és un impost independent de l’IGI, que té un tipus del 4,5% (un dels més baixos d’Europa).
• És una peça essencial per entendre el cost immobiliari total, i complementa altres marcs fiscals que també afecten inversors estrangers.

➤ Pots ampliar-ho a Impostos en comprar habitatge a Andorra

Cal tenir en compte però, que no és el únic impost que s'aplica en la compra. Tal i com s'explica en detall a l'article Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió, existeixen altres costos que l'inversor o comprador ha de tenir en compte.

📞 Necessites una anàlisi abans de comprar o tens dubtes?

Si vols que revisem el cost fiscal complet de la teva operació —ITPI, IGI, plusvàlues, requisits segons residència i estructura jurídica—, o tens dubtes sobre tot allò que has de tenir en compte, et podem ajudar-te amb criteri i discreció.

Diposem d'una dilatada experiència en comptes immobiliàries. Reserva la teva reunió o bé contactan's a través del nostre formulari de contacte.

Última revisió: novembre de 2025