Impostos en comprar habitatge a Andorra: fiscalitat, costos reals i com optimitzar una compravenda

Temps de lectura: 10 minuts

🏙️ Entendre la fiscalitat immobiliària abans de comprar a Andorra

Comprar un immoble a Andorra —tant si és per viure-hi com per invertir— exigeix comprendre com tributa realment una operació immobiliària.

El sistema fiscal andorrà és estable, clar i molt més baix que el dels països veïns, però això no significa que sigui senzill: obra nova, segona transmissió, plusvàlues, hipoteques, inversió estrangera, notaris, aportacions societàries i fiscalitat futura formen un conjunt que requereix una anàlisi estratègica.

Aquest article resumeix, amb rigor i llenguatge clar, tots els impostos i costos que intervenen en una compravenda a Andorra, i com optimitzar-los segons el perfil del comprador.

➤ Per entendre els riscos més habituals, pots llegir Comprar habitatge a Andorra: riscos reals i com protegir la teva inversió

🧾 1. Obra nova vs. segona transmissió: dues fiscalitats diferents

A Andorra existeixen dos règims fiscals alternatius que s’apliquen segons si l’immoble és de primera transmissió (obra nova) o de segona transmissió.

🏗️ Obra nova: IGI (IVA local) del 4,5%

Quan el venedor és un promotor o constructor, l’operació està subjecta a l’Impost General Indirecte (IGI):

• Tipus general: 4,5%
• Tipus reduït (casos excepcionals): 1%

L’IGI substitueix completament l’ITPI, i és notablement inferior a l’IVA del 10% a Espanya o del 20% a França.

➤ Per comprendre aquest impost: IVA a Andorra: com funciona l’impost general indirecte (IGI)

Tot i que pot semblar un tribut simple, cal recordar que l'IGI és deduïble quan l’adquisició es produeix dins d’un entorn empresarial i l’immoble s’afecta realment a l’activitat de la societat.

🏠 Segona transmissió: ITPI (3%–4%) — l’impost que finança Comuns i Estat

En les compravendes entre particulars, o quan no aplica l’IGI, s’aplica l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries (ITPI).

L’ITPI és un impost compartit entre dues institucions públiques:

• 1% Govern d’Andorra
• 0,5%–3% Comú (ajuntament)

Actualment, totes les parròquies apliquen el 3%, fet que situa el tipus general en:

• 4% total, o bé
• 3% si el comprador destina l’immoble al lloguer durant 5 anys (bonificació del 1% estatal)

Aquest impost és la principal font d’ingressos dels Comuns, cosa que explica la seva estabilitat i poca variació normativa.

➤ Per una anàlisi detallada: Transmissions patrimonials immobiliàries (ITPI) a Andorra

🧩 2. Altres operacions immobiliàries: aportacions, drets reals i transmissions indirectes

Més enllà de les compravendes estàndard, hi ha operacions que també tributen i que afecten especialment empresaris i inversors:

• Aportacions no dineràries d’immobles a societats
• Aument de capital amb transmissió de béns immobles
• Transmissions indirectes (venda de participacions que representen, de facto, un immoble)
• Constitució de drets reals (usufructe, nua propietat, servituds, superfície)

En la majoria de casos, s’aplica ITPI, excepte quan l’operació està subjecta a IGI per activitat empresarial del transmitent.

Per això, abans de qualsevol reestructuració o transmissió, cal analitzar els costos fiscals per evitar sorpreses.

🧭 3. Nova fiscalitat: la Llei 3/2024 i la Llei Òmnibus 5/2025

Entre 2024 i 2025 Andorra ha introduït el canvi fiscal immobiliari més important en dècades: l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (IIEI).

Aquesta reforma afecta sobretot qui compra sense residència fiscal consolidada o mitjançant societats amb participació estrangera.

💰 Nou impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IIEI)

L’impost s’aplica a aquells compradors que són no residents o residents amb menys de 3 anys d’antiguitat.

Els tipus impositius s’apliquen de manera acumulativa:

• 1a adquisició ➤ 3%
• 2a adquisició ➤ 5%
• 3a adquisició ➤ 8%
• 4a i següents ➤ 10%

La base és el valor real de l’immoble i s’ha de liquidar abans de la signatura notarial.

➤ Per informació detallada: L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra: finalitat, estructura i aplicació pràctica

🏠 Bonificacions per a lloguer assequible

Hi ha una bonificació del 90% si l’immoble es destina a lloguer de residència habitual durant 10 anys, amb controls estrictes.

Pots consultar tots els detalls a l’article La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra.

🛑 Control reforçat: Llei Òmnibus 5/2025

La Llei Òmnibus aprovada el 2025 endureix encara més el règim:

• Limita la propietat per part de no residents (1 casa o 2 apartaments)
• Prohibeix la promoció immobiliària estrangera (salvant excepcions)
• Introdueix sancions severes
• Afegeix controls sobre pisos buits i d’ús turístic
• Reajusta normes d’amortització i plusvàlues

➤ Per més detalls sobre aquesta llei, consultar Llei Òmnibus: un canvi de paradigma en la inversió estrangera i la política d’habitatge

📈 4. Plusvàlues immobiliàries: IRPF, IS i IRNR

La guany obtinguda en vendre un immoble tributa segons el tipus de venedor:

• IRPF si ven una persona física resident
  ➤ L’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) a Andorra
• Impost de Societats (IS) si la venda es fa a través d’una empresa
  ➤ L’Impost de societats a Andorra: tipus, règims especials i deduccions fiscals
• IRNR si ven un no resident
  ➤ L’Impost sobre la Renda dels No Residents (IRNR) a Andorra

Tipus aplicables:

• 10% tipus general
• +5% recàrrec antiespeculatiu si es ven abans de 2 anys
• Tipus inferiors en alguns casos
• Exempcions possibles en habitatge habitual

➤ Per a una visió completa: Com tributen les plusvàlues immobiliàries a Andorra

🧾 5. Costos notarials: el barem oficial i com es calcula el preu

A més dels impostos, hi ha el cost notarial, imprescindible en tota transmissió immobiliària.

El cost notarial està regulat per:

• Llei 14/2021 del Notariat
• Barems oficials del 3 de maig del 2000 (vigents per disposició transitària)

Les compravendes i hipoteques són operacions de quantia, i els honoraris es calculen per trams decreixents segons el preu.

💶 Cost notarial d'una compravenda

Habitualment una escriptura immobiliària se situa entre:

• 0,6% i 1% del preu de compra

Inclou:

• Honoraris per trams
• Còpies autoritzades
• Dipòsit de fons (si escau)
• Documentació complementària

🏦 Cost de constituir una hipoteca

Les hipoteques es calculen sobre el capital garantit, no només prestat.

Cost habitual:

• 0,5%–1% del capital garantit

Altres costos addicionals:

• Taxació (uns 300 €, variable)
• Certificacions tècniques
• Gestió documental
• Taxes administratives

🏢 6. Comprar com a particular vs. comprar a través d’una societat

La forma jurídica d’adquisició té impacte directe en fiscalitat actual, futura, estratègia patrimonial i costos.

👤 Persona física

Comprar a títol personal és l’opció més simple, però amb menor marge d’optimització fiscal. Abans de decidir, cal considerar:

• Menor cost inicial
• Procés més simple
• Possibilitat d’exempcions en habitatge habitual
• Menor capacitat de deduir despeses o amortitzar
• Menors costos en plusvàlues amb el pas dels anys

🏢 Societat

Comprar amb societat aporta flexibilitat i eficiència fiscal, especialment per invertir o llogar.

• Permet amortitzar l’immoble
• Optimitza la tributació de plusvàlues futures
• Permet deduir despeses reals
• Eficaç en adquisicions múltiples
• Comporta costos corporatius anuals
• Permet deduir l’IGI si l’immoble s’afecta a l’activitat

També és clau per:

• Planificació successòria
• Protecció patrimonial
• Transmissions futures

➤ Per una visió global Fiscalitat a Andorra: estructura, tipus impositius i avantatges reals

💼 7. Altres costos rellevants en una operació immobiliària

A més dels impostos i del cost notarial, existeixen altres despeses que sovint passen desapercebudes però que poden alterar de manera significativa el pressupost final. És important tenir-les presents abans de comprometre’s amb l’operació:

• Comissió immobiliària (habitualment 5%)
• Certificats tècnics caducats o inexistents
• Costos d’adequació normativa
• Costos registrals
• Assegurança de llar
• Honoraris d’assessorament jurídic
• Costos de futures transmissions
• Costos bancaris i de cancel·lació/constitució d’hipoteca

🧭 8. Com optimitzar fiscalment una compravenda a Andorra

No existeix una fórmula única: cada adquisició requereix una anàlisi a mida. Aquí és on entra en joc la figura del consultor especialitzat, que pot valorar totes les variables jurídiques, fiscals i patrimonials per prendre decisions sòlides.

Una bona planificació permet:

• Reduir fiscalitat present i futura
• Evitar errors o sancions
• Escollir la millor estructura (PF o societat)
• Verificar càrregues, censos i riscos
• Assegurar contractes clars i garanties reals
• Integrar l’operació en la planificació patrimonial
• Preveure transmissions o successions

➤ Si vols entendre les Diferències entre gestors, assessors i consultors, pots consultar el nostre article especialitzat.

📞 Necessites una anàlisi abans de comprar o vols optimitzar la teva estructura?

Si vols que revisem el cost total de la teva operació —ITPI, IGI, IIEI, plusvàlues, notaria, estructura societària, estratègia fiscal i riscos documentals—, o vols que t’ajudem a prendre la millor decisió sobre com fer-ho, podem acompanyar-te amb rigor, discreció i visió estratègica. Pots reservar la teva reunió especialitzada o bé contactar-nos a través del nostre formulari sense compromís.

Ens mou la voluntat d’ajudar els nostres clients a prendre decisions sòlides i duradores, i de construir amb ells relacions que perdurin al llarg dels anys.

Última revisió: novembre de 2025