Inversión extranjera en Andorra: de la apertura a la regulación selectiva
Andorra consolida un modelo de inversión extranjera responsable, trazable y alineado con la sostenibilidad, preservando su soberanía económica.
Elysium Consulting
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🏁 Introducción
La inversión extranjera ha sido, desde hace más de una década, uno de los motores de transformación económica de Andorra.
A diferencia de los Estados miembros de la Unión Europea, el Principado no está sujeto al principio comunitario de libre circulación de capitales.
Por ello, mantiene un régimen propio de autorización, registro y control, diseñado para equilibrar la apertura económica con la protección del interés nacional.
Esta dualidad —abrirse al capital foráneo, pero bajo condiciones— explica por qué Andorra creó una normativa específica y la ha ido adaptando al contexto económico y social: primero para atraer inversión, y hoy, para canalizarla hacia un crecimiento sostenible.
❗ Qué se entiende por inversión extranjera y por qué existe un régimen específico
La inversión extranjera comprende cualquier participación, directa o indirecta, de personas físicas o jurídicas no residentes —o residentes con menos de tres años de residencia— en el capital de sociedades andorranas, así como la adquisición de bienes inmuebles o derechos sobre ellos por parte de extranjeros.
En la práctica, este régimen nace de una realidad jurídica singular:
Andorra no formaba parte del Espacio Económico Europeo y, por tanto, no estaba obligada a garantizar la libre circulación de capitales.
La inversión extranjera debía autorizarse expresamente para proteger la soberanía económica, el orden público, la seguridad, la salud y el medio ambiente (principios todavía vigentes en el artículo 4 de la Ley 10/2012, de 21 de junio, de inversión extranjera).
Así, el sistema andorrano se ha construido como un modelo híbrido: abierto a la inversión internacional, pero con filtros de control administrativo y finalidades estratégicas (desarrollo económico, equilibrio territorial, sostenibilidad y vivienda).
👉 Para entender cómo la residencia se relaciona con la inversión, puedes leer Tipos de residencia en Andorra: activa, pasiva y fiscal.
🏛️ De la apertura a la madurez: evolución normativa (2012–2025)
🟡 2012: la liberalización controlada
La Ley 10/2012 marca el inicio del modelo moderno. Hasta entonces, el capital extranjero estaba limitado a sectores concretos o a participaciones minoritarias.
La nueva ley eliminó la mayoría de esas restricciones y permitió la participación extranjera hasta el 100 %, manteniendo la autorización previa y el registro obligatorio.
Su objetivo era claro: atraer inversión productiva en sectores como tecnología, servicios financieros, salud, turismo o educación, y diversificar una economía excesivamente dependiente del comercio y del turismo de proximidad.
🟢 2012–2022: consolidación y normalización
Durante esta década, la inversión extranjera se convirtió en una pieza estructural de la economía andorrana.
El país firmó convenios de doble imposición, implantó una fiscalidad directa competitiva y consolidó su reputación como jurisdicción transparente.
Sin embargo, la entrada masiva de capital extranjero —especialmente en el sector inmobiliario— generó tensiones en el mercado de vivienda y una creciente preocupación social.
➤ Puedes ampliar esta información en el artículo Convenios de doble imposición y su aplicación práctica, donde explicamos cómo estos acuerdos favorecen la inversión y evitan la doble tributación.
🔴 2023: suspensión temporal y redefinición del modelo
Con la Ley 16/2023, de 7 de septiembre, el Gobierno decretó la suspensión temporal de nuevas autorizaciones de inversión extranjera inmobiliaria.
El motivo: frenar la presión sobre el mercado residencial y rediseñar un marco que garantizara un equilibrio entre crecimiento y accesibilidad.
Esta medida marcó el inicio de una nueva etapa de reflexión.
🟡 2024–2025: hacia una inversión responsable y trazable
La Ley 3/2024, de 1 de febrero, y el Decreto 76/2024, de 29 de febrero, crearon el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria, que grava las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no residentes o sociedades con capital extranjero. Este impùesto, redefine la fiscalidad asociada a la inversión extranjera immobiliaria y busca equilibrar la atracción de capital con el acceso a la vivienda.
➤ Para conocer en detalle cómo funciona este nuevo tributo —sus tipos, bonificaciones y obligaciones formales—, puedes leer el artículo El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica.
El Decreto 137/2025, de 9 de abril, aprobó el nuevo Reglamento de inversión extranjera, que desarrolla los procedimientos de autorización, formalización y registro, así como el control posterior. Este reglamento desarrolla la Ley 10/2012 y la conecta con la Ley 5/2025, de crecimiento sostenible y derecho a la vivienda, consolidando la idea de que la inversión debe generar valor real para el país.
➤ La evolución más reciente del modelo se consolida con la Ley 5/2025, conocida como Ley Ómnibus, de crecimiento sostenible y derecho a la vivienda, que redefine los límites de la inversión inmobiliaria y alinea el desarrollo económico con la política de vivienda.
🗝️ Principales elementos del régimen actual
- Autorización previa
Toda inversión directa o inmobiliaria requiere autorización expresa del Gobierno antes de su formalización. El procedimiento se tramita electrónicamente y el silencio administrativo es denegatorio.
La Administración puede condicionar la autorización o exigir informes complementarios.
- Formalización y control notarial
Las operaciones deben formalizarse ante notario andorrano dentro de un plazo máximo de seis meses. El notario verifica la autorización, la identificación del inversor, el cumplimiento fiscal y el pago del impuesto cuando proceda.
- Registro y trazabilidad
El Registro de Inversiones Extranjeras centraliza la información, mantiene el historial de operaciones y puede declarar la nulidad de las contrarias a la ley.
También impulsa una plataforma electrónica con trazabilidad y control de beneficiarios efectivos.
Para más información práctica, consulta Cómo obtener la autorización de inversión extranjera
🏗️ Inversión extranjera e inmobiliario: la nueva prioridad del país
El nuevo sistema distingue entre adquisición y promoción inmobiliaria.
Esta última solo se autoriza si al menos el 50 % de la superficie útil se destina a alquiler asequible durante diez años, según indicadores oficiales.
La finalidad es clara: compatibilizar la inversión privada con el acceso a la vivienda.
El impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria incorpora incentivos fiscales (reducción o devolución del impuesto) si el inmueble se destina a vivienda habitual de alquiler.
➤ Puedes ampliar esta visión en Promoción inmobiliaria y alquiler asequible: nuevas exigencias y control de rentabilidad.
Y para entender el contexto económico y su impacto en los precios y la demanda, te recomendamos leer El mercado immobiliario andorrano (2019-2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda.
🇪🇺 Diferencias con el marco europeo de libre circulación de capitales
En la Unión Europea, el principio de libre circulación de capitales impide establecer controles o autorizaciones generales a la inversión entre Estados miembros, salvo por razones de orden público o seguridad.
Andorra, al no formar parte de la UE ni del Espacio Económico Europeo, no está obligada por dicho principio, aunque lo toma como referencia.
Su modelo actúa como un sistema de “equivalencia funcional”, que permite la entrada de capitales, pero bajo control administrativo previo y con objetivos públicos legítimos.
Esta independencia normativa es una de las claves de su soberanía económica y su flexibilidad regulatoria.
🎯 Qué busca el nuevo modelo
El modelo actual no pretende frenar la inversión extranjera, sino orientarla.
Sus pilares son:
- Transparencia y trazabilidad de los fondos.
- Alineación con los objetivos nacionales (vivienda, empleo, sostenibilidad).
- Prevención del uso especulativo o puramente financiero.
- Seguridad jurídica para el inversor que cumple.
Conclusión
Andorra ha pasado de ser una economía cerrada y prudente a un país abierto y estratégico, donde la inversión extranjera sigue siendo bienvenida, pero bajo criterios de responsabilidad y coherencia con el interés general.
Este marco no solo protege al país, sino también al inversor que busca estabilidad, previsibilidad y un entorno donde su proyecto tenga sentido a largo plazo.
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Fecha de última revisión: novembre de 2025
