El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica
El nuevo impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria en Andorra regula la contribución de los inversores extranjeros al desarrollo sostenible y al mercado de la vivienda.
Elysium Consulting
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🏁Introducción
Desde 2012, la inversión extranjera en Andorra —tanto en sociedades como en bienes inmuebles— ha sido un elemento clave en la apertura económica del país.
El marco liberalizador de la Ley 10/2012, de 21 de junio, permitió por primera vez la participación extranjera hasta el 100 % del capital andorrano y la adquisición de inmuebles sin necesidad de residencia previa.
Sin embargo, el fuerte crecimiento de la demanda inmobiliaria derivada de esta apertura generó tensiones sobre el mercado de la vivienda.
En respuesta, el Gobierno adoptó en septiembre de 2023 una suspensión temporal de nuevas autorizaciones (Ley 16/2023), mientras preparaba un nuevo marco más equilibrado.
El resultado de esa reforma estructural es la Ley 3/2024, de 1 de febrero, del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria, desarrollada por el Decreto 76/2024, de 29 de febrero, que regula de manera integral cómo deben contribuir los inversores extranjeros en el ámbito inmobiliario.
➤ Para entender mejor el marco general, puedes consultar Inversión extranjera en Andorra: evolución y marco actual
💡 Finalidad del nuevo impuesto
El impuesto tiene una doble finalidad:
- Económica y social: contener la presión especulativa sobre el suelo y la vivienda, especialmente en zonas urbanas tensionadas.
- Financiera: dotar al Estado de recursos para políticas públicas de vivienda, sostenibilidad y desarrollo local.
En ningún caso pretende frenar la inversión extranjera, sino alinearla con el interés general del país, promoviendo un uso responsable y de largo plazo del capital inmobiliario.
➤ Para una visión completa del sistema impositivo andorrano, puedes leer Fiscalidad en Andorra: ventajas y obligaciones.
🧾 Ámbito de aplicación: quién debe pagarlo
El impuesto grava las inversiones extranjeras inmobiliarias definidas en la Ley 10/2012, y concretamente:
A) Personas físicas
- Las personas no residentes en Andorra.
- Los residentes con menos de tres años de residencia ininterrumpida cuando adquieran bienes inmuebles en el país.
B) Personas jurídicas
- Las personas jurídicas extranjeras.
- Las sociedades andorranas con participación o derechos de voto extranjeros iguales o superiores al 50 %, directa o indirectamente.
Por tanto, no solo afecta a inversores individuales, sino también a sociedades instrumentales andorranas con capital extranjero.
➤ Si quieres saber cómo crear una sociedad en el país, te recomendamos Constituir una sociedad en Andorra: pasos y ventajas.
➤ También puedes leer Tipos de residencia en Andorra: activa, pasiva y fiscal para comprender cómo influye el tiempo de residencia en la aplicación del impuesto.
⚖️ Hecho imponible y devengo
El hecho imponible es la adquisición de la propiedad o de un derecho real de goce o disfrute sobre bienes inmuebles situados en Andorra (por ejemplo, usufructo o nuda propiedad).
El impuesto se devenga en el momento en que se otorga la escritura pública de compraventa o el acto jurídico equivalente que transmite la titularidad.
En los casos de promoción inmobiliaria, el impuesto se devenga al adquirir el terreno o al formalizar el derecho de superficie necesario para la construcción.
💰 Base imponible y tipos impositivos
La base imponible se determina en función del valor total de adquisición del inmueble o derecho adquirido, incluyendo gastos, primas o contraprestaciones accesorias.
Los tipos impositivos se aplican por tramos acumulativos según el número total de bienes inmuebles adquiridos en Andorra por un mismo inversor:
- 1ª adquisición ➤ 3 %
- 2ª adquisición ➤ 5 %
- 3ª adquisición ➤ 8 %
- A partir de la 4ª adquisición ➤ 10 %
En el caso de personas jurídicas, el cómputo incluye también las adquisiciones realizadas por sus filiales o sociedades vinculadas, de acuerdo con la participación efectiva en el capital o en los derechos de voto.
➤ La ley Omnibus, realiza algun matiz al respecto. Para ello, recomendamos ller el articulo sobre La nueva Ley Ómnibus: un cambio de paradigma en la inversión extranjera y la política de vivienda en Andorra (2025.
🏠 Bonificaciones y devoluciones
El impuesto incorpora incentivos para la inversión socialmente responsable:
- Bonificación del 90 % si el inmueble se destina a alquiler de vivienda habitual durante un período mínimo de 10 años
- La bonificación se aplica previa solicitud y comprobación por parte de la Administración, que exigirá contrato registrado y certificación del uso real.
➤ Para conocer en detalle los requisitos, condiciones y procedimientos aplicables, puedes leer el artículo “La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra”.
Además, el reglamento prevé la posibilidad de devolución parcial en caso de transmisión del inmueble antes del plazo de 10 años por causa justificada (por ejemplo, fuerza mayor o insolvencia del arrendatario, debidamente acreditadas).
➤ Para entender mejor el contexto residencial y los criterios de vivienda habitual, te recomendamos Vivir y trabajar en Andorra: lo que necesitas saber antes de trasladarte.
📑 Obligaciones formales y procedimiento
- Solicitud de autorización y pago a cuenta
Antes de formalizar la adquisición, el inversor debe solicitar la autorización de inversión extranjera conforme al Reglamento aprobado por el Decreto 137/2025 y realizar un pago a cuenta del impuesto.
Este pago se calcula sobre la base estimada del valor de adquisición y se acredita mediante certificado del Ministerio competente.
- Autoliquidación y notaría
La autoliquidación definitiva se presenta antes de la firma ante notario, acompañada de la autorización de inversión y del justificante de pago.
El notario andorrano no podrá autorizar la escritura sin estos documentos, que deben incorporarse a la matriz.
El incumplimiento de este requisito invalida la operación a efectos registrales.
- Registro y control
El Registro de Inversiones Extranjeras conserva copia del expediente y verifica la correcta liquidación del impuesto.
Asimismo, la Administración tributaria puede practicar comprobaciones de valor y emitir liquidaciones complementarias si el precio declarado no se corresponde con el valor real de mercado.
👉 Si planeas invertir en Andorra, conviene hacerlo con asesoramiento especializado que garantice la correcta autorización y liquidación del impuesto.
💎 Exenciones y no sujeción
El impuesto no se aplica en los siguientes casos:
- Adquisición de inmuebles por parte del Estado, Comuns u otras entidades públicas.
- Operaciones de reorganización empresarial amparadas por la Ley 17/2017, de 20 de octubre, de régimen fiscal de reorganización empresarial.
- Transmisiones mortis causa (herencias).
- Adquisiciones efectuadas por entidades sin ánimo de lucro reconocidas legalmente y con fines sociales.
Estas excepciones refuerzan la naturaleza selectiva y finalista del tributo.
⚠️ Régimen sancionador y nulidad de operaciones
El incumplimiento de las obligaciones de declaración o pago del impuesto se considera infracción tributaria grave y puede acarrear:
- Multa proporcional de hasta el 150 % de la cuota dejada de ingresar.
- Nulidad del acto de adquisición, cuando se demuestre que se ha realizado en fraude de ley o sin autorización previa.
- Comunicación al Registro de Inversiones Extranjeras para bloquear nuevas operaciones del mismo inversor hasta la regularización completa.
📅 Entrada en vigor y régimen transitorio
La Ley 3/2024 entró en vigor el 2 de febrero de 2024, día siguiente a su publicación en el BOPA,mientras su Decreto reglamentario 76/2024 entró en vigor el dia 1 de marzo de 2024.
Sin embargo, la disposición transitoria primera excluye de su aplicación las inversiones:
- Autorizadas antes del 5 de septiembre de 2023, siempre que la adquisición se formalizara antes del 1 de marzo de 2024.
- En proceso de autorización a dicha fecha, si se demuestra que la solicitud fue presentada en tiempo y forma conforme a la normativa anterior.
De este modo, se respetan los principios de seguridad jurídica y confianza legítima para los inversores que ya habían iniciado operaciones antes del cambio de marco.
🌍 Perspectiva general: un impuesto con sentido estratégico
El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria no es una barrera, sino una herramienta de política económica.
Permite que el país siga abierto al capital internacional, pero garantizando que este contribuya al bien común:
- financiación de vivienda asequible,
- sostenibilidad urbana,
- control de la especulación.
Para el inversor con vocación real de permanencia, transparencia y planificación, este impuesto no es un obstáculo, sino una confirmación de que Andorra apuesta por un modelo económico maduro, sólido y predecible.
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Fecha de última revisión: octubre de 2025
