La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra
El nuevo sistema andorrano vincula la inversión extranjera inmobiliaria con el alquiler asequible, ofreciendo una bonificación del 90 % si se alquila la vivienda durante 10 años.
Elysium Consulting
Tiempo de lectura: 10 minutos
🏁 Introducción
En los últimos años, el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los temas más sensibles de la economía andorrana.
El aumento de la inversión extranjera (especialmente en el sector inmobiliario) ha impulsado el mercado, pero también ha tensionado los precios del alquiler.
Para mantener un equilibrio entre apertura económica y cohesión social, el Gobierno de Andorra ha creado un nuevo marco jurídico que vincula la inversión extranjera inmobiliaria con el alquiler asequible.
Este sistema se apoya en dos pilares fundamentales:
- La Ley 3/2024, de 1 de febrero, y su Decreto 76/2024, que crean el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria.
- La Ley 5/2025, de crecimiento sostenible y derecho a la vivienda, desarrollada por el Decreto 137/2025.
Ambas normas se complementan con los datos oficiales del SICAR y el ECVIL, utilizados cada año para calcular los precios de referencia.
➤ Para entender el marco general que regula la inversión foránea en el Principado, te recomendamos leer El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica
💰 Bonificación del 90 %: inversión y alquiler de larga duración
La Ley 3/2024, de 1 de febrero, creó el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria para gravar las adquisiciones de inmuebles por parte de personas o sociedades con capital extranjero.
Sin embargo, el artículo 10 introduce una bonificación fiscal del 90 % en un caso concreto:
👉 Cuando la inversión se destina a la adquisición o construcción de viviendas para alquiler habitual y permanente durante al menos 10 años.
🔷 Condiciones básicas:
- El uso del inmueble debe ser residencial habitual y permanente (según la Ley 15/2022, de arrendamientos urbanos).
- El contrato de arrendamiento debe registrarse y mantenerse activo durante 10 años.
- Si se cambia el uso antes del plazo, se pierde la bonificación y deben devolverse los importes con intereses.
🔷 Desarrollo reglamentario (Decreto 76/2024):
- La solicitud de bonificación debe presentarse antes de liquidar el impuesto.
- Cada año, el contribuyente debe acreditar el alquiler efectivo.
- Puede concederse un plazo de carencia de hasta 360 días para poner el inmueble en arrendamiento.
➤ Para una visión más amplia de las obligaciones fiscales en Andorra, puedes leer Fiscalidad en Andorra: estructura, tipos impositivos y ventajas reales.
📈 De la apertura a la sostenibilidad
Durante la década 2012–2022, Andorra promovió una apertura casi total al capital extranjero mediante la Ley 10/2012, que facilitó inversiones sin apenas restricciones.
El resultado fue una llegada masiva de capital, pero también un notable incremento de los precios del alquiler.
En 2023, la Ley 16/2023 suspendió temporalmente las nuevas autorizaciones de inversión inmobiliaria extranjera para rediseñar el modelo.
Ese rediseño culminó con la Ley 5/2025, que introduce el principio de crecimiento sostenible y vincula la inversión extranjera a objetivos de vivienda y cohesión social.
🏡 Qué se entiende por “vivienda asequible”
La Ley 5/2025 y su reglamento (Decreto 137/2025, de 9 de abril) definen el concepto de alquiler a precio asequible con criterios objetivos.
📖 Artículo 9.2 del Decreto 137/2025:
El Gobierno determinará cada año el “precio asequible” tomando como referencia:
- El precio medio de mercado, calculado a partir de los datos del SICAR, reduciendo un 25 %.
- El 35 % de los ingresos medianos de los hogares andorranos, según el ECVIL.
En otras palabras:
- El SICAR refleja cuánto cuesta el m² de alquiler en el mercado.
- El ECVIL indica los ingresos medianos de las familias.
- El Gobierno combina ambos indicadores y aplica el valor más bajo como referencia oficial de precio asequible.
📊 Cómo se calculan los valores de referencia
🔹 Precio de mercado (SICAR)
El SICAR recopila todos los contratos de arrendamiento registrados en los siete comunes y publica informes anuales del mercado de alquiler con precios medios por parroquia y tipo de vivienda.
Ejemplo:
Si el precio medio en Escaldes-Engordany es de 16 €/m²/mes, el precio asequible será el 75 % → 12 €/m²/mes.
🔹 Ingresos medianos de los hogares (ECVIL)
La Enquesta de Condicions de Vida i Ingressos de les Llars (ECVIL) muestra los ingresos medianos de las familias.
Si el ingreso mediano anual es de 45 000 €, el 35 % equivale a 15 750 € anuales, o 1 312 €/mes.
Esto significa que una familia media no debería destinar más de esa cantidad al alquiler de su vivienda.
📍 Fuente oficial: https://www.estadistica.ad
🔹 Publicación anual
Cada año, entre mayo y julio, el Gobierno publica una resolución o anexo técnico al Decreto 137/2025 donde constan:
- Los precios asequibles oficiales por parroquia.
- Los valores de referencia de esfuerzo económico (porcentaje de ingresos).
❗Ver publicación del 2024 en el siguiente enlace.
🧾 Aplicación práctica y control administrativo
Cuando un inversor extranjero solicita la bonificación del 90 %, la Administración verifica que:
- El inmueble esté efectivamente destinado a alquiler habitual y permanente.
- El precio del alquiler no supere el límite del precio asequible publicado oficialmente.
- Los contratos estén registrados en el SICAR y se mantengan durante 10 años.
En promociones inmobiliarias con capital extranjero (Ley 5/2025 y Decreto 137/2025), se exige además que al menos el 50 % de la superficie total se destine a vivienda asequible durante el mismo periodo.
➤ Para conocer cómo ha evolucionado el régimen de arrendamientos y sus condiciones actuales, puedes leer El alquiler de inmuebles en Andorra: de la rigidez histórica a la flexibilidad actual
⚠️ Criterio de cálculo: ¿una o dos condiciones?
El artículo 9.2 del Decreto 137/2025 indica que el Gobierno toma ambas referencias (SICAR y ECVIL) y aplica la más restrictiva.
👉 Por tanto, un alquiler solo se considera asequible si cumple el límite más bajo entre las dos fórmulas.
En la práctica, no son requisitos acumulativos, sino comparativos:
se calcula el 75 % del precio SICAR y el 35 % del ingreso mediano, y el Gobierno adopta ⬇️ el valor menor como techo oficial.
🎯 Finalidad social y económica
El objetivo del sistema no es solo fiscal, sino también estructural y social:
- Garantizar el acceso a la vivienda y evitar que el precio del alquiler supere la capacidad económica media.
- Prevenir la especulación, vinculando los beneficios fiscales a una función social real del inmueble.
- Alinear la inversión con el interés público, favoreciendo proyectos que generen vivienda y empleo.
- Promover sostenibilidad y estabilidad en el mercado de alquiler.
Este enfoque se recoge también en el preámbulo de la Ley 5/2025 y en el Decreto 316/2024, relativo al parque público de vivienda asequible.
Conclusión
La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria no es automática.Solo se concede cuando la vivienda se destina a alquiler habitual durante 10 años y el precio del arrendamiento cumple los límites oficiales del alquiler asequible.
El Gobierno utiliza dos indicadores (SICAR y ECVIL) para establecer el limite del alquiler asequible, y adopta el valor más bajo para definir el precio máximo permitido.Por ello, es esencial consultar cada año las publicaciones oficiales antes de planificar una inversión inmobiliaria. Se exige acreditación periódica del cumplimiento de las condiciones, así como la debida inscripción del mismo en el SICAR.
En definitiva, este sistema convierte la inversión extranjera en un instrumento de equilibrio social: quien quiera beneficiarse fiscalmente deberá contribuir a mantener un mercado de alquiler accesible, transparente y sostenible.
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Fecha de última revisión: octubre de 2025
