Alquiler turístico en Andorra: cómo operar un HUT legalmente y cuándo puede ser realmente rentable

Tiempo de lectura: 8–10 minutos

🌍 ¿Qué es exactamente una vivienda de uso turístico (HUT)?

Una vivienda de uso turístico es un inmueble destinado a alojar visitantes de manera temporal, completamente amueblado y equipado, y que puede ser gestionado directamente por el propietario o mediante una empresa especializada.

A diferencia de un apartamento turístico —que forma parte de un edificio dedicado íntegramente al alojamiento y funciona como un establecimiento turístico tradicional— una HUT puede ubicarse en un edificio residencial. No requiere servicios de recepción, pero sí el cumplimiento estricto de la normativa turística: requisitos técnicos, registro oficial, comunicaciones obligatorias, fiscalidad e inspecciones.

➤ Para entender el contexto general del mercado inmobiliario, puedes consultar El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda.

🧾 Requisitos previos para poder operar una HUT

Antes de tramitar la inscripción, el inmueble debe cumplir unas condiciones mínimas de habitabilidad, equipamiento y seguridad.

🔑 Habitabilidad y condiciones básicas

Los requisitos principales son:

• Disponer de una cédula o certificado de habitabilidad vigente.
• Cumplir la superficie mínima y la distribución establecidas por la normativa.
• Asegurar ventilación, iluminación y condiciones de seguridad adecuadas.
• Tener instalaciones eléctricas y de calefacción en buen estado y revisadas.

Estos puntos son esenciales para que la HUT sea apta para alojar visitantes.

🛏 Equipamiento obligatorio

El reglamento prevé un listado de equipamientos mínimos indispensables para autorizar la actividad:

• Mobiliario suficiente y en buen estado.
• Cocina equipada con utensilios esenciales.
• Ropa de cama y toallas para todos los huéspedes.
• Productos básicos de limpieza y mantenimiento.
• Elementos de seguridad e información de uso para el usuario.

La normativa puede prever requisitos adicionales según la capacidad máxima y la clasificación voluntaria de la vivienda.

🛡 Seguro obligatorio

El titular debe contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra daños personales y materiales causados a los usuarios. Es un requisito previo e indispensable para obtener la autorización.

📝 Autorizaciones y registros necesarios

La actividad turística no puede iniciarse sin las autorizaciones administrativas correspondientes.

🏛 Inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico (HUT)

La inscripción debe tramitarse ante el Gobierno y requiere presentar:

• Documentación del inmueble y certificado de habitabilidad.
• Planos y relación de equipamientos.
• Acreditación del seguro vigente.
• Certificados técnicos necesarios.

Una vez superada la inspección, la vivienda se inscribe oficialmente y recibe un número HUT.

❗Este número debe incluirse en toda publicidad, portales y contratación de reservas, tal y como se verá a continuación.

🧩 Gestión profesional opcional: EGHUT

El propietario puede delegar la gestión (reservas, check-in, limpieza, mantenimiento) a una empresa de gestión de viviendas de uso turístico (EGHUT). Estas empresas también están reguladas y inscritas en un registro específico.

👥 Registro de ocupación: obligación ROAT

Todos los alojamientos turísticos deben inscribir a los huéspedes mayores de 16 años en el Registro de Ocupación de Alojamientos Turísticos (ROAT).
La comunicación debe realizarse en las primeras 12 horas desde la llegada.

El registro es obligatorio por motivos de seguridad y debe conservarse. La falta de inscripción constituye una infracción grave o muy grave.

✨ Clasificación por estrellas: OPCIONAL

Las HUT pueden solicitar voluntariamente una clasificación de 1 a 5 estrellas según criterios objetivos.
No es obligatorio, pero mejora la comercialización, la confianza del cliente y el posicionamiento en portales.

🧭 Obligaciones del propietario de una HUT

Operar una HUT implica un conjunto de responsabilidades administrativas, técnicas y fiscales.

📌 Obligaciones administrativas

Las principales obligaciones son:

• Mantener vigente la inscripción en el Registro HUT.
• Comunicar períodos de apertura y cierre.
• Informar de cambios de titularidad o modificaciones de la vivienda.
• Permitir inspecciones del Gobierno.
• Incluir el número HUT en toda publicidad.

🛠 Obligaciones de mantenimiento y seguridad

Asimismo, no basta con cumplir las condiciones iniciales, sino mantener el inmueble en un estado adecuado:

• Mantener la limpieza y el estado general de la vivienda.
• Garantizar el buen funcionamiento de electrodomésticos, mobiliario e instalaciones.
• Facilitar instrucciones de uso e información de seguridad.
• No superar la capacidad máxima autorizada.

💶 Obligaciones fiscales

El alquiler turístico tiene un tratamiento específico:

• IGI del 4,5% sobre los servicios de alojamiento (tipo general).
  Si quieres saber más sobre el funcionamiento del impuesto, puedes consultar el artículo IVA en Andorra: cómo funciona el Impuesto General Indirecto (IGI).
• Tributación de los rendimientos en función de la naturaleza del titular:
  • Si el propietario es una persona física, los ingresos tributan en el IRPF andorrano. Puedes ampliar información en El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) en Andorra.
  • Si el titular es una sociedad, los rendimientos tributan en el Impuesto sobre Sociedades.
    Puedes consultar el artículo El impuesto de sociedades en Andorra: tipos, regímenes especiales y deducciones fiscales.
• Impuesto sobre las estancias turísticas, que debe repercutirse al cliente y declararse periódicamente.

⚠️Si el propietario presta servicios complementarios (limpieza recurrente, atención continuada, recepción), la actividad puede considerarse actividad económica con obligaciones fiscales adicionales.

➤ Para comprender la fiscalidad general aplicable, puedes revisar Fiscalidad en Andorra: estructura, tipos impositivos y ventajas reales

🚫 Limitaciones y prohibiciones vigentes

El sector está sometido a regulación intensa y a medidas temporales de contención.

🔸 Suspensión indefinida de nuevas licencias

La normativa vigente mantiene una suspensión en la concesión de nuevas autorizaciones de viviendas de uso turístico, pero con un alcance diferente al que existía hasta ahora.

A partir de la Ley 5/2025:

• Se suspende indefinidamente la concesión de nuevas autorizaciones de HUT en apartamentos y estudios.
• Se suspende también la inscripción de nuevas altas en el Registro HUT para estas tipologías.
• Se suspende la creación de nuevos apartamentos turísticos (uso hotelero) mediante licencias urbanísticas.

Esta medida responde a la necesidad de moderar la expansión del parque de alojamiento turístico en edificios residenciales y preservar vivienda para el mercado ordinario.

No afecta, sin embargo, a otras tipologías de inmuebles que no sean apartamentos o estudios, que continúan sujetas al régimen general.

🔸 Limitaciones comunales

Los Comuns pueden establecer:

• zonas donde la HUT se permite o se restringe,
• tasas específicas para la actividad turística,
• normas de convivencia y regímenes sancionadores propios.

Estas ordenanzas varían anualmente y son especialmente relevantes en parroquias con mayor presión turística.

🔸 Publicidad sin número HUT

Anunciar una vivienda como turística sin número oficial es una infracción grave y puede comportar multas elevadas y suspensión de la actividad.

🔸 Empadronamiento en el Comú

Si el inmueble tiene la consideración de HUT, el Comú no permitirá que una persona se inscriba a efectos parroquiales. Además, esto impediría obtener la residencia, dado que es obligatorio empadronarse en un plazo máximo de 3 meses desde su concesión.

Si quieres saber más sobre la obtención de residencias, puedes leer el artículo Vivir en Andorra: la guía esencial para obtener residencia y establecerse con seguridad

🔸 Registrar una autorización comercial

Debido a su particularidad, tampoco es posible obtener una autorización comercial en esta ubicación.

Si quieres saber más sobre la apertura de comercios, puedes revisar Abrir un negocio y obtener la autorización comercial en Andorra: requisitos y normativa esencial.

⚠️ Elementos addicionales a tener en cuenta

🔹¿Qué ocurre si se alquila sin cumplir la normativa?

La explotación turística sin autorización o sin cumplir las obligaciones puede comportar:

• multas significativas (hasta 18.000 €),
• suspensión temporal o permanente de la actividad,
• clausura de la vivienda,
• retirada de la clasificación,
• baja del registro HUT.

Es uno de los sectores con mayor control inspector por parte del Gobierno, por lo que es mejor evitar cualquier incumplimiento.

🔹¿Cuándo tiene sentido operar una HUT?

Este régimen es especialmente adecuado cuando:

• el propietario desea obtener rendimientos de una vivienda de manera ocasional o continuada, pero destinada a estancias cortas (no residenciales),
• se quiere operar legalmente en portales como Airbnb o Booking,
• se busca flexibilidad en el uso del inmueble,
• se desea un modelo de explotación relativamente simple comparado con un establecimiento turístico clásico.

🔹Fiscalidad de los rendimientos derivados de la HUT

Una HUT puede generar rendimientos tanto por su propio alquiler como por la transmisión futura del inmueble. Además, los impuestos varían en función de si el transmitente es una persona física o jurídica.

Si quieres conocer en profundidad la tributación, recomendamos el artículo Fiscalidad inmobiliaria en Andorra: guía completa para comprar, alquilar y vender con criterio

📞 ¿Necesitas orientación para dar de alta una HUT?

Aunque hoy no sea posible obtener nuevas licencias, la gestión de las existentes sí resulta posible, así como su venta.

En ELYSIUM asesoramos a propietarios y gestores que desean operar legalmente una vivienda turística, desde la revisión técnica hasta la tramitación del registro y la fiscalidad, o bien su traspaso.
Puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario de contacto. Si prefieres una reunión de asesoramiento técnico y confidencial, puedes reservar tu reunión en el enlace situado justo debajo de este artículo.

Última revisión: diciembre de 2025