Hipoteca en Andorra: requisitos, porcentajes reales y condiciones bancarias

Tiempo de lectura: 7–9 minutos

🏛️ Cómo funciona realmente la financiación hipotecaria en Andorra

El acceso a financiación en Andorra es posible, pero sigue una lógica distinta a la de España o Francia u otros países del entorno.

La banca andorrana es prudente, selectiva y con un enfoque más de banca privada que de banca comercial. Algunos de los criterios o elementos principales a tener en cuenta para conceder hipotecas son:

• si eres o no residente en el país
• el tipo de vivienda que adquieres (residencia habitual o secundaria)
• la estabilidad de tus ingresos y el volumen de estos
• tu patrimonio líquido
• tu relación global con la entidad
• Tu apalancamiento agregado
• La existencia de garantias en el pais (sociedades, otros immuebles, etc)

Este es el marco real que condiciona cualquier hipoteca en el Principado.

Si quieres entender la diferencia entre ser residente en el pais o ser residente fiscal, puedes leer el articulo Residencia administrativa y residencia fiscal en Andorra: diferencias clave

💰 Porcentajes de financiación que realmente aplican los bancos

🏠 Vivienda habitual: hasta el 80% (y casos excepcionales del 90%)

En la mayoría de operaciones, los bancos financian hasta el 80% del precio o de la tasación de la vivienda, aplicado siempre sobre el menor de los dos valores.

Los casos del 90% existen, pero solo con garantías extraordinarias o perfiles patrimoniales muy consolidados.

⚠️Compra de terrenos: un caso distinto

Es importante tener en cuenta que, en la compra de terrenos, el banco no suele aportar ningún tipo de financiación. Aquellos que pretenden adquirir un terreno para construir, deberán hacer frente a la compra íntegra del terreno en la mayoría de casos.

🏡 Segunda residencia o inversión: máximo del 60%

En propiedades no principales (segundas residencias o inversión), la política cambia:

• límite general del 60%
• más requisitos documentales
• análisis de riesgo más estricto
• menor flexibilidad en el tipo de interés

Es imprescindible prever un mayor capital inicial para poder hacer frente a la adquisición y atorgar garantías adicionales.

📄 Las arras: por qué debes contar con un mínimo del 10%

Las arras, son ese pago inicial que se realiza para garantizar la compra de vivienda en el futuro. En Andorra, éstas suelen establecerse en los mínimos siguientes:

• 10% sobre el valor de compra de mínimo
• 15% en muchas operaciones del mercado actual
• en algunas compras a plazos, como vivienda nueva, pueden existir varios pagos parciales, que pueden alcanzar incluso el 50%.

Tener este capital disponible es fundamental antes entablar relaciones con el banco.

➤ Si quieres entender todos los riesgos, te puede ayudar el artículo Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión.

📈 Tipos de interés (coste hipotecario): qué puedes esperar en la práctica

🔧 Hipotecas a tipo variable: la opción predominante

La mayoría de operaciones en Andorra se estructuran basandose en el Euribor + un diferencial.

Los diferenciales más habituales:

• diferenciales habituales: +1% a +1,5%
• diferenciales excelentes: +0,5% (poco comunes y con alta vinculación)

Los bancos evalúan especialmente:

• estabilidad laboral o profesional del solicitante
• ratio de endeudamiento
• nivel de ingresos
• patrimonio disponible
• residencia fiscal en Andorra
• garantías adicionales
• exigencia de inversión en productos financieros

🔒 Hipotecas a tipo fijo: cada vez más presentes, pero más costosas

Las hipotecas a tipo fijo existen, pero:

• suelen superar el 2%
• en muchos casos se acercan o superan el 3%
• dependen del perfil global del cliente

El mercado andorrano no tiene la competencia hipotecaria de España o Francia, por lo que los tipos no bajan tan rápido. Ni el volumen ni la capacidad financiera son comparables, por lo que existe una aversión al riesgo menor.

⏳ Duración de los hipotecas

Si bien cada caso es distinto, la duración de las hipotecas puede alcanzar hasta los 30 años. Sin embargo, depende enormemente de:

• la edad del solicitante
• las garantías aportadas
• la capacidad de generar flujos estables

Si bien en personas jovenes los 30 años son viables, la mayoría de hipotecas se conceden para un período entre los 10 y los 25 años.

🏦 Qué caracteriza realmente a la banca andorrana

La banca del país sigue un modelo muy orientado a la banca privada, esto es, la gestión patrimonial y financiera. Esto implica:

• enfoque conservador en operaciones hipotecarias
• preferencia por clientes solventes y estables
• operaciones personalizadas, no masivas
• posible combinación con productos de inversión
• preferencia por productos mixtos, que vinculen la inversión con la entidad.

Para no residentes, esta vinculación patrimonial puede ser prácticamente obligatoria, y en muchos casos más elevada de lo que el cliente puede esperar.

💼 Enfoque conservador: lecciones de la crisis pasada

El recuerdo de la crisis de 2007–2009 aún es visible en las políticas actuales:

• aversión a concentrar riesgo en inmuebles
• análisis detallado de la solvencia
• preferencia por clientes con aportación significativa de fondos propios
• especial atención al patrimonio líquido
• aversión al riesgo íntimamente vinculada con la existencia de otros bienes en el país (sociedades, otros immuebles, o productos financieros propios de las entidades andorranas).

La consecuencia: procesos más prudentes, pero también más estables.

🌍 No residentes: criterios más restrictivos

Para solicitantes que todavía no residen en Andorra, los bancos aplican condiciones mucho más exigentes:

• porcentajes más bajos de financiación (rara vez superan el 50% o 60%)
• dificultades para verificar ingresos extranjeros o para aportarlos como garantía
• requisitos reforzados AML/KYC
• obligación de demostrar patrimonio líquido o generación de renta suficiente
• mayor probabilidad de solicitar inversión vinculada
• alta preferencia por perfiles de patrimonio elevado
• Casi obligación de obtener ingresos a través de la propia entidad solicitante

Convertirse en residente en el país, cambia por completo la valoración de riesgo y las condiciones disponibles.

Si estás considerando ser residente, puedes leer Vivir en Andorra: la guía esencial para obtener residencia y establecerse con seguridad

🏢 Qué bancos conceden hipotecas de forma regular

Aunque el sistema financiero es amplio, en la práctica:

• solo existen tres bancos en Andorra, por lo que las opciones son limitadas, y algunos tienen una mayor vinculación con el país que otros
• la financiación extranjera es mucho más limitada y compleja, y se ve acentuada por las necesidades que establece el govierno, com la autorización de inversión extranjera. Puedes leer Autorización de inversión extranjera en Andorra: cuándo es necesaria y cómo se tramita si quieres tener más información.
• la competencia entre entidades es limitada, pues la demanda excede en mucho a la oferta (3 entidades)

Esto explica la poca variación entre ofertas hipotecarias.

Si quieres saber más sobre el sistema bancario, puedes leer el articulo Sistema bancario de Andorra: bancos andorranos, regulación financiera y presencia internacional

⚠️ Aquellas unidades immobiliarias que disponen de derechos especiales, como el "cens emfitèutic", una figura muy extendida en andorra, no suelen ser susceptibles de concesión hipotecaria. Si es tu caso, es especialmente contractar con un asesor experto para valorar opciones y alternativas.

🧩 Cómo analiza tu caso un banco andorrano

Los bancos valoran tres dimensiones fundamentales:

📌 Vinculación global con la entidad y el país

Algunos ejemplos podrían ser:

• inversiones financieras con la entidad
• seguros contratados
• cuentas personales o empresariales abiertas. Si no tienes una sociedad constituida pero lo estás considerando, puedes leer el articulo Constituir una sociedad en Andorra: pasos, requisitos y ventajas.
• patrimonio gestionado

📌 Estabilidad económica y jurídica

Como es comprensible, existen elementos objetivos que se toman como referencia:

• contratos de trabajo u otras pruebas de ingreso
• volumen y recurrencia de facturación
• historial profesional

📌 Viabilidad del inmueble

No menos relevante son las características del propio inmueble:

• tipo de vivienda (chalet, piso)
• orientación, estado y altitud (facilidad de venta)
• coherencia de precio con el mercado (tasación)
• riesgo de sobrevaloración (excesiva sobreexposición)

🗂️ Documentación y tiempos reales del proceso hipotecario

Los bancos suelen solicitar mucha documentación, y entre otras:

• justificantes de ingresos
• declaraciones fiscales de años anteriores
• extractos bancarios de otras entidades
• acreditación de patrimonio preexistente
• contrato de arras
• información del inmueble detallada
• autorización de inversión extranjera (si aplica)

Los plazos habituales para la concesión es:

• 1–3 semanas para residentes o casos simples
• 4–8 semanas para no residentes o perfiles complejos

⚠️ Aunque parezca contraintuitivo, los bancos no garantizan la concesión de una hipoteca hasta que la voluntad de compra es firme. Eso existe ,casi siempre, a facilitar el contrato de arras o las condiciones del immueble especifico para valorar seriamente y con garantías la concesión de una hipoteca. Las simulaciones no son para nada habituales.

🧠 La coordinación crítica: hipoteca + inversión extranjera

Para los adquirentes de inmuebles, existen dos elementos críticos que hay que tener muy en cuenta:

• la autorización de inversión extranjera (Si aplica)
• la aprobación bancaria de la financiación

Ambos deben coordinarse con cuidado porque:

• las ofertas hipotecarias caducan
• los vendedores no suelen conceder prórrogas largas
• un retraso puede implicar perder la posibilidad de adquirie el inmueble y las arras

Recordar que puedes leer el articulo Autorización de inversión extranjera en Andorra: cuándo es necesaria y cómo se tramita para entender como opera la inversión extranjera, y el artículo Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión

🏢 Existen ayudas públicas para la compra de vivienda: ¿puedo beneficiarme?

Debido a la situación del mercado immobiliario, y la dificultad para acceder a la compra de vivienda por parte de muchos residentes, el Gobierno ha impulsado un plan para facilitar la compra.

Estas ayudas no son accesibles para los no residentes, ni siquiera para todos los residentes, por lo que quizás no puedas solicitarlas.

Si quieres conocer como funcionan, puedes leer el artículo Programa de acceso a la primera vivienda en Andorra: un nuevo impulso a la propiedad

🧭 Por qué un asesor experto marca la diferencia

El mercado hipotecario andorrano es exigente, opaco y muy personalizado. Ni todas las ofertas son públicas, ni los contratos de arras son necesariamente correctos, ni tampoco la banca es todo lo clara que debería. Un asesor especializado puede ayudarte a:

• presentar tu caso de forma que el banco valore seriamente o acepte
• anticipar requisitos y evitar fricciones
• negociar mejores condiciones
• evitar demoras que pueden caducar la oferta
• coordinar hipoteca, autorización y notaría
• participar en la revisión y firma de los contratos (especialmente los de arras o compromiso de compra) para evitar riesgos innecesarios.

En Andorra, esta coordinación suele ser clave para que la operación salga adelante. Teniendo en cuenta que tantos elementos entran en juego, y que los riesgos son cantidades elevadas, no es conveniente asumir más riesgos de los necesarios.

Si quieres entender las Diferencias entre gestores, asesores y consultores: ¿Cuál necesitas para tu negocio?, recomendamos que leas nuestro articulo especializado.

Conclusión: financiación viable, pero con criterio y previsión

Obtener hipoteca en Andorra es perfectamente posible, pero exige:

• Conocer la realidad de país, tanto del mercado immobiliario como la de la entidad bancaria. Puedes leer Mercado inmobiliario en Andorra (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda
• disponer de capital propio suficiente
• tener expectativas realistas sobre los porcentajes e importes a financiar
• disponer de documentación sólida
• Disponer de track record suficiente para ofrecer una propuesta garantista para la entidad
• entender el modelo conservador de la banca
• estar dispuesto a obtener una financiación no tan atractiva como en otros países
• asumir un proceso más exigente y personalizado que en países vecinos

Si quieres analizar tu caso con rigor y conocer tus opciones reales de financiación, puedes contactarnos a través de nuestro formulario.

Si por el contrario, prefieres una reunión confidencial y especializada des del primer momento, puedes reservarla justo en la parte inferior de este artículo.

En cualquier caso, será un placer ayudarte a cumplir tu objetivo de adquirir el inmueble que deseas.

Última revisión: noviembre de 2025