Droits de mutation immobilière (ITPI) en Andorre : structure de l’impôt, taux actuels et impact sur une acquisition

Temps de lecture : 8 minutes

🏛️ Pourquoi l’ITPI est essentiel pour comprendre une acquisition en Andorre

Lorsqu’on achète un bien immobilier en Andorre, un impôt apparaît systématiquement dans les actes et influence directement le coût final : l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Immobilières (ITPI).

C’est un impôt simple, stable et prévisible, mais aussi l’une des principales sources de financement des communes, raison pour laquelle toutes appliquent depuis des années le taux maximal autorisé.

Il s’agit également d’un impôt coordonné entre le Gouvernement et les communes, un modèle inhabituel qui conditionne la manière dont les ressources publiques sont réparties sur le territoire.

➤ Si vous envisagez un achat, nous recommandons aussi l’article Acheter un logement en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement.

🧭 Exposé des motifs : quel objectif poursuivait cet impôt ?

Au début des années 2000, l’Andorre avait besoin d’une source stable pour financer plusieurs projets jugés essentiels, notamment :

• l’amélioration des routes et des tunnels
• l’extension des réseaux de services
• la modernisation urbaine
• des infrastructures nécessaires à la croissance du pays

La logique de la loi est claire :

« Les infrastructures publiques augmentent la valeur des biens immobiliers ; ceux qui en bénéficient directement doivent contribuer à leur financement. »

Sur cette base est né un modèle particulier : le Gouvernement et les communes se partagent l’impôt, chacun avec son taux, sa compétence et sa propre recette.

🏠 Ce que l’ITPI couvre exactement (et ce qu’il ne couvre pas)

L’ITPI est un impôt indirect appliqué lorsqu’un bien immobilier ou un droit connexe est transmis. Il s’applique notamment :

• aux achats immobiliers
• aux donations et transmissions à titre gratuit
• à la constitution de droits réels (nue-propriété, usufruit, servitudes…)
• à la transmission de parts sociales équivalant à la transmission d’un bien immobilier

Dans tous ces cas, le redevable est l’acquéreur.

En revanche, l’ITPI ne s’applique pas aux opérations soumises à l’IGI (équivalent de la TVA), fréquentes dans les constructions neuves. Ce sont des régimes fiscaux alternatifs.

➤ Pour comprendre le fonctionnement de l’IGI et son taux réduit, consultez TVA en Andorre : comment fonctionne l’IGI.

📐 La base imposable : la « valeur réelle » de l’opération

La base de l’impôt est la valeur réelle du bien ou du droit transmis.
Elle coïncide généralement avec le prix de marché, mais la commune peut la réviser si elle détecte :

• des valeurs anormalement basses
• des incohérences avec des transactions comparables
• des écarts entre la déclaration et l’état réel du bien

Ce principe s’aligne avec les pratiques des pays voisins et garantit une imposition cohérente avec la capacité contributive.

🧩 Un impôt partagé : Gouvernement + Communes

Comme indiqué, cet impôt comporte deux volets : un gouvernemental et un communal.
L’État est la partie qui bénéficie le moins de ces opérations, comme on peut le constater ci-dessous.

🇦🇩 Taux gouvernemental : 1 %

Le Gouvernement applique un taux unique de 1 % sur toutes les transmissions.
Une exception majeure existe toutefois :

Si l’acquéreur destine le bien à la location résidentielle pendant 5 ans, le Gouvernement ramène son taux de 1 % à 0 %.

Cet avantage vise à encourager le développement du parc locatif.
Il suit une logique similaire à celle expliquée dans La bonification de 90 % de l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier en Andorre.

🏘️ Taux communal : entre 0,5 % et 3 %

Selon la loi, les communes peuvent fixer un taux compris entre :

• minimum : 0,5 %
• maximum : 3 %

Le taux communal est indépendant du taux gouvernemental.
Les communes disposent ainsi d’une réelle marge de manœuvre.

🗂️ Taux applicables actuellement

Étant donné que cet impôt constitue la principale source de financement communal, et compte tenu du contexte immobilier actuel, toutes les paroisses appliquent depuis plusieurs années le taux maximal de 3 %.

Les taux fixés sont les suivants pour l'année 2025 :

• Andorre-la-Vieille : 3 %
• Canillo : 3 %
• Encamp : 3 %
• Escaldes-Engordany : 3 %
• La Massana : 3 %
• Ordino : 3 %
• Sant Julià de Lòria : 3 %

Cela signifie qu’en pratique :

• le taux total est de 4 % (1 % Gouvernement + 3 % Commune)
• il descend à 3 % si le bien est loué pendant 5 ans (réduction gouvernementale)

Pour en savoir plus sur l’organisation territoriale, consultez Les paroisses d’Andorre : structure, fonctions et caractéristiques territoriales.

🌍 L’Andorre dans le contexte international

Pour évaluer la compétitivité réelle de l’ITPI, il convient de comparer avec les pays voisins :

🇪🇸 Espagne — ITP : 6 %–10 %

En Catalogne et dans la Communauté valencienne, le taux applicable est de 10 %.
Résultat : entre 50 % et 150 % plus élevé que le taux andorran.

🇫🇷 France — DMTO : 5,80 %

Il s’agit d’un taux unique, nettement supérieur à l’imposition en Andorre.

🇵🇹 Portugal — IMT : 5 %–7,5 %

Dans la majorité des cas, ce taux est également supérieur à celui de l’ITPI andorran, sauf pour certains achats de résidence principale bénéficiant de tranches réduites.

✔️ Synthèse

L’Andorre maintient un coût d’acquisition nettement inférieur, un système plus transparent et une structure fiscale plus simple que celles des pays voisins.

➤ Pour aller plus loin, consultez Comment sont imposées les plus-values immobilières en Andorre.

🧠 Points pratiques pour acquéreurs et investisseurs

Lors du calcul du coût réel d’une acquisition, il faut tenir compte de plusieurs éléments essentiels :

• Le taux général est de 4 %.
• Louer le bien pendant 5 ans ramène la charge totale à 3 %.
• Toutes les paroisses appliquent le taux maximal, ce qui facilite la planification.
• L’ITPI est indépendant de l’IGI, dont le taux est de 4,5 %.
• Cet impôt constitue une partie essentielle du coût immobilier total.

➤ Plus d’informations dans Imposition lors de l’achat d’un logement en Andorre
https://www.elysiumconsultingfirm.com/articles/fiscalite-immobiliere-andorre

De plus, comme expliqué dans Acheter un logement en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement, il existe d’autres coûts à anticiper avant toute décision.

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Dernière révision : novembre 2025