Imposition lors de l’achat d’un logement en Andorre : fiscalité, coûts réels et comment optimiser une acquisition immobilière

Temps de lecture : 10 minutes

🏙️ Comprendre la fiscalité immobilière avant d’acheter en Andorre

Acheter un bien immobilier en Andorre — que ce soit pour y vivre ou pour investir — exige une compréhension claire du fonctionnement fiscal réel d’une opération immobilière.

Le système fiscal andorran est stable, prévisible et nettement plus faible que celui des pays voisins. Cela ne signifie pas pour autant qu’il soit simple : logement neuf, seconde transmission, plus-values, hypothèques, investissement étranger, notaires, apports en société et fiscalité future forment un ensemble complexe qui doit être analysé avec une vision stratégique.

Cet article résume, avec rigueur et langage accessible, tous les impôts et coûts qui interviennent dans une acquisition immobilière en Andorre, et comment les optimiser selon le profil de l’acquéreur.

➤ Pour mieux comprendre les risques les plus fréquents, vous pouvez lire Acheter un logement en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement

🧾 1. Logement neuf vs. seconde transmission : deux fiscalités distinctes

En Andorre, deux régimes fiscaux alternatifs s’appliquent selon qu’il s’agit d’un bien de première transmission (logement neuf) ou de seconde transmission.

🏗️ Logement neuf : IGI (TVA locale) à 4,5 %

Lorsque le vendeur est un promoteur ou un constructeur, l’opération est soumise à l’Impôt Général Indirect (IGI), équivalent local de la TVA :

• Taux général : 4,5 %
• Taux réduit (cas exceptionnels) : 1 %

L’IGI remplace totalement l’ITPI et reste largement inférieur à la TVA de 10 % en Espagne ou de 20 % en France.

➤ Pour comprendre ce fonctionnement : TVA en Andorre : comment fonctionne l’Impôt Général Indirect (IGI)

Il est important de rappeler que l’IGI peut être déductible lorsque l’acquisition est réalisée dans un cadre professionnel et que le bien est effectivement affecté à l’activité.

🏠 Seconde transmission : ITPI (3 %–4 %) — l’impôt qui finance l’État et les Communes

Dans les achats entre particuliers, ou lorsque l’IGI n’est pas applicable, c’est l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Immobilières (ITPI) qui s’applique.

L’ITPI est un impôt partagé entre deux institutions publiques :

• 1 % Gouvernement d’Andorre
• 0,5 % à 3 % Commune (mairie)

Aujourd’hui, toutes les paroisses appliquent le taux maximal de 3 %, ce qui entraîne :

• 4 % au total, ou
• 3 % si le bien est destiné à la location résidentielle pendant 5 ans (grâce à la bonification du 1 % étatique)

Cet impôt constitue la principale source de financement des Communes, ce qui explique sa stabilité et sa faible volatilité.

➤ Pour une analyse détaillée Droits de mutation immobilière (ITPI) en Andorre

🧩 2. Autres opérations immobilières : apports, droits réels et transmissions indirectes

En dehors des ventes classiques, d’autres opérations peuvent aussi être imposées, ce qui concerne particulièrement les entrepreneurs et les investisseurs :

• Apports en nature d’immeubles à une société
• Augmentations de capital par apport immobilier
• Transmissions indirectes (vente de parts sociales représentant effectivement un immeuble)
• Constitution de droits réels (usufruit, nue-propriété, servitudes, superficie)

Dans la majorité des cas, c’est l’ITPI qui s’applique, sauf lorsque l’opération relève de l’IGI en raison d’une activité professionnelle du cédant.

Pour cette raison, avant toute restructuration ou transmission, il est essentiel d’analyser les implications fiscales afin d’éviter les mauvaises surprises.

🧭 3. Nouvelle fiscalité : Loi 3/2024 et Loi Ómnibus 5/2025

Entre 2024 et 2025, l’Andorre a introduit la plus importante réforme fiscale immobilière des dernières décennies : l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier (IIEI).

Cette réforme touche particulièrement ceux qui achètent sans résidence fiscale consolidée ou via des sociétés à participation étrangère.

💰 Nouvel impôt sur l’investissement étranger immobilier (IIEI)

Cet impôt s’applique aux acheteurs non résidents ou résidents depuis moins de trois ans.

Les taux s’appliquent de manière cumulative :

• 1er achat ➤ 3 %
• 2e achat ➤ 5 %
• 3e achat ➤ 8 %
• 4e achat et suivants ➤ 10 %

L’assiette correspond à la valeur réelle de l’immeuble, et la liquidation doit être réalisée avant la signature notariale.

➤ Pour plus de détails L’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier en Andorre : finalité, structure et application pratique

🏠 Bonifications pour la location abordable

Une bonification de 90 % est prévue si le bien est affecté à la location de résidence principale pendant 10 ans, sous conditions strictes.

Tous les détails figurent dans l’article La bonification de 90 % de l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier en Andorre.

🛑 Contrôles renforcés : Loi Ómnibus 5/2025

La Loi Ómnibus adoptée en 2025 renforce encore davantage le dispositif :

• Limitation du nombre de biens pouvant être acquis par des non-résidents (1 maison individuelle ou 2 appartements)
• Interdiction de la promotion immobilière étrangère (avec certaines exceptions)
• Introduction de sanctions sévères
• Contrôle accru des logements vacants et d’usage touristique
• Ajustements sur amortissements et plus-values

➤ Pour plus d’informations, consulter Loi Ómnibus : un changement de paradigme dans l’investissement étranger et la politique du logement

📈 4. Plus-values immobilières : IRPF, IS et IRNR

La plus-value obtenue lors de la revente d’un bien immobilier est imposée selon la nature du vendeur :

• IRPF pour les personnes physiques résidentes
  ➤Consulter l'article L’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) en Andorre pour avoir une idée complète
• Impôt sur les Sociétés (IS) pour les ventes via une société
  ➤ Consulter l'article L’Impôt sur les sociétés en Andorre : types, régimes spéciaux et déductions pour avoir une idée complète
• IRNR pour les non-résidents
  ➤ Consulter l'article sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) en Andorre pour avoir une idée complète

Taux applicables :

• Taux général de 10 %
• +5 % de surtaxe anti-spéculative si la vente intervient avant 2 ans
• Taux réduits dans certains cas
• Exonérations possibles sur résidence principale

➤ Pour une vision globale Comment les plus-values immobilières sont imposées en Andorre

🧾 5. Coûts notariaux : barème officiel et calcul des honoraires

Outre les impôts, toute acquisition immobilière entraîne des frais de notaire, incontournables en Andorre.

Ces coûts sont encadrés par :

• La Loi 14/2021 du Notariat
• Le barème officiel du 3 mai 2000 (toujours en vigueur par disposition transitoire)

Les ventes et hypothèques sont considérées comme des opérations de quantia, avec honoraires calculés par tranches dégressives selon le prix de l’immeuble.

💶 Coût notarial d’un acte de vente

En pratique, une écriture immobilière se situe généralement entre :

• 0,6 % et 1 % du prix d’achat

Ce montant inclut :

• Honoraires par tranches
• Copies authentiques
• Dépôt de fonds (si applicable)
• Documentation complémentaire

🏦 Coût de constitution d’une hypothèque

Le calcul s’applique sur le capital garanti, non uniquement sur le capital emprunté.

Coût habituel :

• 0,5 % à 1 % du capital garanti

S’y ajoutent :

• Expertise immobilière (environ 300 €, variable selon le bien)
• Certificats techniques
• Gestion administrative
• Petites taxes et frais annexes

🏢 6. Acheter en nom propre ou via une société ?

La structure juridique choisie pour acquérir un bien a un impact direct sur la fiscalité actuelle, future, l’organisation patrimoniale et les coûts de l’opération.

👤 Achat en nom propre

Acheter en nom propre est l’option la plus simple, mais avec une marge d’optimisation fiscale moindre. Avant de décider, il convient de considérer :

• Coût initial plus faible
• Processus plus simple
• Possibles exonérations sur résidence principale
• Capacité limitée à déduire des dépenses ou amortir le bien
• Moindre impact fiscal sur les plus-values à long terme

🏢 Achat via une société

L’achat à travers une société offre davantage de flexibilité et d’efficacité fiscale, surtout pour l’investissement ou la location.

• Possibilité d’amortir le bien
• Optimisation de l’imposition des futures plus-values
• Déduction des dépenses réelles liées à l’activité
• Efficace pour acquisitions multiples
• Coûts annuels de structure et obligations comptables
• Déduction possible de l’IGI si le bien est affecté à l’activité

Cette option permet également :

• Une meilleure planification successorale
• Une protection patrimoniale accrue
• Une optimisation des transmissions futures

➤ Pour une vision complète Fiscalité en Andorre : structure, taux et avantages réels

💼 7. Autres coûts importants dans une opération immobilière

En plus des impôts et des frais de notaire, d’autres coûts doivent être anticipés avant d’acheter :

• Commission immobilière (souvent autour de 5 %)
• Certificats techniques périmés ou inexistants
• Mise en conformité réglementaire
• Frais d’enregistrement
• Assurance habitation (obligatoire en cas d’hypothèque)
• Honoraires de conseil juridique
• Coûts des futures transmissions (plus-values et démarches)
• Frais bancaires et coûts de constitution ou d’extinction d’hypothèque

🧭 8. Comment optimiser fiscalement un achat en Andorre

Il n’existe pas une stratégie unique : chaque cas requiert une analyse sur mesure. C’est ici que l’intervention d’un consultant spécialisé prend tout son sens.

Une bonne planification permet de :

• Réduire la fiscalité actuelle et future
• Éviter erreurs documentaires et sanctions
• Choisir la meilleure structure (personne physique ou société)
• Vérifier charges, cens, servitudes et risques
• Garantir des contrats clairs et des garanties effectives
• Intégrer l’opération dans la stratégie patrimoniale globale
• Anticiper transmissions ou successions futures

➤ Pour mieux comprendre les différences entre gestionnaires, conseillers et consultants, vous pouvez consulter notre article spécialisé.

📞 Besoin d’une analyse avant d’acheter ou de structurer votre acquisition ?

Si vous souhaitez que nous révisions le coût total de votre opération — ITPI, IGI, IIEI, plus-values, notaire, structure sociétaire, stratégie fiscale et risques documentaires — ou que nous vous aidions à prendre la meilleure décision, nous pouvons vous accompagner avec rigueur, discrétion et vision stratégique.Vous pouvez réserver votre rendez-vous spécialisé, ou nous contacter via notre formulaire sans engagement.

Nous sommes animés par la volonté d’aider nos clients à prendre des décisions solides et durables, et de construire avec eux des relations qui perdurent dans le temps.

Dernière révision : novembre 2025