Acheter un bien immobilier en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement

Temps de lecture : 9 minutes

🏙️ Comprendre le marché immobilier andorran avant d’acheter

Le marché immobilier en Andorre connaît un intérêt international considérable : investisseurs privés, familles et entrepreneurs recherchent sécurité juridique, fiscalité prévisible et stabilité pour consolider leur patrimoine. Mais cette apparente simplicité peut être trompeuse. Acheter un bien immobilier en Andorre exige un discernement technique réel et la compréhension de risques inexistants dans d’autres juridictions.

➤ Pour comprendre le cadre général, vous pouvez consulter notre article Le marché immobilier andorran (2019–2025) : prix, projets neufs et accès au logement

Cet article résume de manière claire et rigoureuse les risques réels que nous avons constatés dans plus de 50 opérations immobilières, ainsi que les clés pour garantir un achat sécurisé.

🧱 Immobilier neuf en Andorre : avantages visibles et risques cachés

L’immobilier neuf séduit : bâtiments modernes, efficacité énergétique, forte demande. Mais c’est également là que se concentrent une grande partie des risques.

🔐 L’autorisation d’investissement étranger : le point le plus critique

Il est étonnamment fréquent que :

• Le contrat de réservation ou « arrhes » ne soit pas conditionné à l’obtention de l’autorisation d’investissement étranger.
• Le promoteur n’informe pas de cette obligation avant la signature de l’acte (ou de la clause suspensive).
• L’acheteur verse des montants importants sans garanties suffisantes.

Cela peut entraîner des retards importants et des difficultés lors de l’inscription au Registre foncier.

➤ Pour comprendre ce mécanisme essentiel, consultez Autorisation d’investissement étranger en Andorre

📄 Des contrats d’« arrhes » qui ne protègent pas vraiment l’acheteur

Dans de nombreuses promotions, les contrats signés au départ :

• Se présentent comme des réservations ou des achats « garantis ».
• Ne constituent pas des arrhes pénitentiaires.
• Ne permettent pas une résolution claire ni des pénalités équilibrées.
• N’incluent pas de garanties concernant les écarts de construction ou de finitions.
• Ne protègent pas l’acheteur en cas de manquement du promoteur.

Ils offrent une impression de sécurité, mais pas de véritable sécurité juridique.

⏳ Délais de livraison : qui assume réellement la responsabilité ?

Un autre problème très fréquent concerne les délais :

• L’agence immobilière est totalement exonérée de toute responsabilité, y compris en cas de retards.
• L’ensemble du risque repose sur le promoteur et le constructeur.
• Aucun engagement ferme de livraison, ni pénalité.
• Certaines clauses permettent des retards motivés par des circonstances contrôlées par le promoteur.

L’acheteur se retrouve exposé à des mois, voire des années, de retard, sans mécanismes pour résilier ou exiger une compensation.

🏚️ Problèmes de qualité et malfaçons graves

Bien que cela ne soit pas la norme — la qualité de construction en Andorre est généralement élevée — l’accélération des projets ces dernières années a entraîné des cas de logements neufs présentant :

• Isolation insuffisante.
• Infiltrations.
• Défauts structurels.
• Finitions ne correspondant pas à la mémoire de qualités.

Sans contrat solide, déposer une réclamation devient compliqué et lent. Et l’acheteur n’a souvent pas le critère professionnel pour évaluer si les finitions sont cohérentes avec le prix payé.

🏠 Logement de seconde main : documentation et risques invisibles

Acheter un logement de seconde main est, en général, plus sûr, à condition de disposer de toutes les informations, car le temps permet de révéler les défauts. Cependant, cet achat exige une vérification beaucoup plus profonde pour plusieurs raisons :

💼 Charges de copropriété, travaux votés et état réel de l’immeuble

À vérifier obligatoirement :

• Comptes complets de la copropriété.
• Travaux approuvés ou prévus.
• État des parties communes et installations.
• Réclamations ou litiges internes.
• Utilisation et répartition des espaces communs.

Un prix attractif peut cacher des coûts importants à venir.

🏗️ Adaptations réglementaires pouvant augmenter le coût d’achat

Certains immeubles doivent réaliser des travaux obligatoires :

• Individualisation des compteurs calorifiques.
• Amélioration de l’isolation thermique.
• Remplacement de conduites ou fenêtres.
• Mise en conformité avec les nouvelles normes.

Ces travaux peuvent être coûteux et doivent être anticipés.

📜 Le cens enfitéutique : un élément critique souvent ignoré

Le cens enfitéutique est une institution juridique médiévale, héritée du droit catalan et très présente dans les vallées pyrénéennes. Elle permettait au propriétaire d’un terrain de céder l’usage à un tiers moyennant un canon annuel, créant deux niveaux de propriété : domaine direct et domaine utile.

Ce système, disparu dans de nombreux pays, reste pleinement en vigueur en Andorre et affecte encore des biens situés sur des terrains anciens ou dans des paroisses traditionnelles.

Un bien soumis au cens enfitéutique implique :

• Domaine utile (pas propriété pleine).
• Paiement d’un canon annuel.
• Limitations en matière de travaux ou transmissions.
• Impact sur les évaluations ou hypothèques.
• Absence de pleine propriété en cas d’héritage ou revente.

Il doit être identifié avant toute décision d’achat.

🧾 Problèmes d’enregistrement du vendeur

Fréquent en pratique :

• Vendeurs non inscrits au Registre.
• Discordances entre réalité physique et documents.
• Anciennes transmissions incomplètes.

Ces situations peuvent retarder ou bloquer temporairement l’opération.

🛠️ Travaux : faisabilité technique et disponibilité des professionnels

En Andorre :

• Tous les travaux ne sont pas réalisables.
• La copropriété peut limiter certaines interventions.
• Certains travaux exigent des permis complexes ou coûteux.
• Il est difficile de trouver des professionnels disponibles.
• Les prix des rénovations sont élevés.

Évaluer la viabilité et le coût avant d’acheter est essentiel.

📑 Certifications techniques : un coût caché fréquent

Dans les logements de seconde main, de nombreuses certifications :

• Sont périmées.
• Ou n’existent pas.

Électricité, gaz, certificat énergétique, inspections, etc.

Les renouveler implique un coût à prévoir avant de signer.

💶 Commissions immobilières et manque de transparence

Les commissions sont une problématique transversale du marché andorran — aussi bien dans le neuf que dans la seconde main.

• Aucune transparence sur les commissions réelles (environ 5 % du prix d’achat).
• L’acheteur ignore qui perçoit quoi, combien et pourquoi.
• Commissions élevées, souvent fixées unilatéralement.
• Marché non libéralisé : un Collège Officiel régule les intermédiaires.

➤ Pour en savoir plus, consultez Les ordres professionnels d’Andorre : qui sont-ils et quel rôle exercent-ils ?

Conséquences :

• Moins de concurrence réelle.
• Moins de transparence.
• Plus d’asymétrie pour l’acheteur par rapport à d’autres pays.

Cela ne signifie pas que les agences travaillent mal, mais que ce cadre limite la négociation et expose l’acheteur à des vulnérabilités.

🧭 Pourquoi un conseil expert et impartial est indispensable en Andorre

🏢 L’agence immobilière n’est pas un conseiller juridique

Elle agit dans un rôle commercial, non juridique. Elle ne réalise généralement pas une analyse complète :

• Pas d’étude des charges, cens ou servitudes.
• Pas d’identification des risques d’enregistrement.
• Pas de conditionnement des paiements à des garanties.
• Priorité : conclure la vente le plus vite possible.

La phrase : « beaucoup de personnes sont intéressées, mieux vaut faire le virement rapidement » vous sera familière.

🛡️ Le conseiller spécialisé protège votre achat

Un expert externe :

• Analyse toute la documentation.
• Vérifie les contrats.
• Confirme les autorisations nécessaires.
• Analyse charges, cens, travaux, certifications.
• Négocie des garanties solides.
• Vous accompagne jusqu’à l’inscription au Registre.

Sa priorité : votre sécurité juridique.

🧩 Notre expérience directe

Chez ELYSIUM, nous avons accompagné plus de 50 opérations immobilières, toutes réussies.

Notre différence :

• Aucune commission de vente.
• Indépendance totale d’agences et promoteurs.
• Priorité absolue : protéger l’acheteur.

Nous créons des relations durables, au-delà d’une seule opération.

💶 Fiscalité / Coûts fiscaux

Outre les risques cités, la fiscalité est un élément essentiel — malgré l’imposition réduite en Andorre. Vous pouvez en savoir plus dans notre article Fiscalité en Andorre : structure, taux et avantages réels.

Les principaux coûts fiscaux liés à l’achat :

• TVA locale (IGI).
• Impôt sur la transmission de biens immobiliers.

➤ Pour approfondir, vous pouvez lire TVA en Andorre : fonctionnement de l’IGI
ou Comment sont imposées les plus-values immobilières en Andorre ?

♦️ Autres coûts moins connus ou rarement anticipés

• Frais notariés (environ 1 %).
• Impôt sur l’investissement étranger — voir L’impôt sur l’investissement immobilier étranger en Andorre
• Frais d’enregistrement (souvent mineurs).
• Commissions d’agence (environ 5 %).
• Coûts fiscaux lors d’une future revente — voir Comment sont imposées les plus-values immobilières en Andorre ?

Le choix entre acheter en nom propre ou via société, ou le moment d’acheter/vendre, peut modifier considérablement le coût global.

Un bon fiscaliste — idéalement un consultant — peut vous apporter toutes les réponses adaptées.

➤ Pour comprendre les rôles professionnels, consultez Différences entre gestionnaires, conseillers et consultants.

🏡 Et si je souhaite louer ?

La location, bien que rare et coûteuse par rapport aux attentes, reste une option viable. Elle comporte également des risques et une forte asymétrie d’information.

Si c’est votre cas, nous vous recommandons l’article La location de biens immobiliers en Andorre : de la rigidité historique à une flexibilité nouvelle

Et si vous avez encore des doutes, contactez-nous sans engagement.

Conclusion : comment acheter un bien immobilier en Andorre en toute sécurité

Acheter en Andorre peut être une excellente décision, mais seulement si vous comprenez les risques. Parmi les plus fréquents :

• Protection insuffisante des paiements anticipés.
• Contrats peu clairs ou non conformes.
• Retards dans le neuf sans conséquences.
• Commissions non transparentes.
• Certifications périmées ou absentes.
• Cens enfitéutiques non détectés.
• Charges ou travaux imprévus.
• Limitations pour rénover ou transmettre.
• Problèmes d’enregistrement.
• Manque d’information fiscale.
• Absence d’optimisation fiscale.

Une analyse experte avant de signer évite coûts, stress et litiges.

Si vous souhaitez un avis indépendant, un accompagnement professionnel et quelqu’un qui comprenne vos besoins comme les siens, vous pouvez nous contacter à travers de notre formulaire.

Comme le dit notre slogan : un client satisfait aujourd’hui est un client pour la vie.

Dernière révision : novembre 2025