Impuesto del alquiler en Andorra: qué tipos aplica cada parroquia

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🌍 El impuesto sobre los rendimientos arrendatarios en Andorra: un tributo comunal que afecta a todos los propietarios que alquilan

A Andorra conviven dos administraciones con competencias diferentes: el Gobierno, que regula los impuestos estatales como el IRPF, el IS, el IGI o el ITPI estatal; y los Comuns, que tienen la potestad de crear y gestionar impuestos propios dentro de cada parroquia.

➤ Si quieres saber más sobre el funcionamiento territorial, puedes leer Las parroquias de Andorra: estructura, funciones y características territoriales.

De esta arquitectura nace un tributo que muchos propietarios desconocen: el impuesto sobre los rendimientos arrendatarios, aplicable a los ingresos del alquiler de viviendas, locales, garajes, anexos y, en algunos casos, usos turísticos.

A diferencia de otros países, este impuesto no es estatal, sino estrictamente comunal. Cada parroquia aprueba su ordenanza y fija sus tipos de gravamen, lo que explica por qué dos inmuebles idénticos pueden tributar de forma distinta según su ubicación.

Cuando se valora invertir en inmuebles, esta realidad es clave.
➤ Puedes ampliar esta visión con Guía para invertir en inmuebles en Andorra.

🏠 ¿Qué grava exactamente este impuesto?

El impuesto recae sobre prácticamente cualquier ingreso relacionado con la cesión de un inmueble. Los casos más habituales son:

• alquileres de viviendas
• alquileres de locales y oficinas
• subarrendamientos
• rentas derivadas de derechos reales de uso
• ingresos por gestión o cesión de explotaciones
• anexos: garajes, trasteros, almacenes…

Si percibes rentas del alquiler de un inmueble situado en Andorra, este impuesto te afecta.

Además, influye directamente en la rentabilidad de una inversión. Si te interesa la fiscalidad en caso de venta, puedes consultar Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra.

👤 ¿Quién es el obligado tributario?

Son contribuyentes:

• propietarios personas físicas o jurídicas
• titulares de derechos reales sobre el bien
• gestores que asuman responsabilidad solidaria
• sociedades civiles, comunidades de bienes y patrimonios autónomos
• propietarios no residentes (el criterio es la ubicación del inmueble, no la residencia del titular)

💰 Cómo se calcula la base imponible

La base es común en todas las parroquias: la suma anual de las rentas percibidas. Incluye pagos en metálico o en especie. En subarrendamientos, solo tributa el margen entre la renta cobrada y la pagada.

No se permiten gastos deducibles: es un impuesto sobre ingresos brutos.

📅 Periodicidad y funcionamiento práctico

Aunque el devengo suele ser a 31 de diciembre, la gestión varía según cada Comú:

• algunas parroquias exigen declaración
• otras liquidan de oficio y notifican
• los plazos de presentación pueden diferir

Por ello, algunos propietarios solo interactúan con el Comú al recibir la liquidación; en otros casos deben presentar documentación activamente.

🏘️ Tipos aplicables por parroquia (2025)

Los datos proceden de las ordenanzas tributarias de 2025, vigentes para este ejercicio.

🏙️ Andorra la Vella — Tipos 2025

• 3 % hasta 40.000 €
• 4 % a partir de 40.000,01 €
• Periodicidad: hasta el 31 de enero del año siguiente.

💧 Escaldes-Engordany — Tipos 2025

• 3 % hasta 40.000 €
• 4 % a partir de 40.000,01 €
• Periodicidad: hasta el 31 de enero del año siguiente.

⛰️ La Massana — Tipos 2025

• 2 % hasta 40.000 €
• 4 % a partir de 40.000,01 €
• Periodicidad: hasta el 31 de marzo del año siguiente.

🌲 Ordino — Tipos 2025

• 1,95 % sobre la renta anual
• mínimo de 33 € por unidad arrendada
• Periodicidad: hasta el 31 de enero del año siguiente.

🏞️ Encamp — Tipos 2025

• 2 % tipo único
• Periodicidad: hasta el 31 de enero del año siguiente.

🌄 Sant Julià de Lòria — Tipos 2025

• 3,10 % tipo único
• Periodicidad: hasta el 31 de marzo del año siguiente.

🏔️ Canillo — Tipos 2025

• No aplica este impuesto.

⚠️ Deducibilidad del impuesto en el IRPF, IS o IRNR

Aunque es un impuesto comunal, es deducible en los impuestos directos del contribuyente:

• personas físicas: deducible en su IRPF
• sociedades: deducible en el Impuesto sobre Sociedades

➤ Para profundizar, puedes leer El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en Andorra y El impuesto de sociedades en Andorra: tipos, regímenes especiales y deducciones fiscales.

➤ Si eres no residente, puede interesarte El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) en Andorra.

💰 ¿Y si quiero comprar un inmueble como inversión?

Si deseas adquirir un inmueble como inversión, tendrás que cumplir las condiciones de inversión extranjera y asumir los impuestos correspondientes.

➤ Puedes revisar Impuestos al comprar una vivienda en Andorra para ver la estructura completa.

Por otro lado, la compra de un inmueble implica muchos factores además del tributario.
➤ Puedes ampliar esta visión con Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión.

🏡 Impuestos sobre la propiedad: un tributo distinto del IBI

En Andorra existen dos impuestos comunales diferenciados sobre los inmuebles:

• la propiedad inmobiliaria (similar al IBI), que grava la tenencia y suele calcularse en €/m²
• los rendimientos arrendatarios, que gravan los ingresos del alquiler

Son impuestos distintos. Este artículo trata exclusivamente el segundo, pero puedes profundizar en nuestro artículo especializado

Impacto real para propietarios e inversores

Los tipos comunales se sitúan entre el 2 % y el 4 %, con diferencias notables según la parroquia. Esta variación afecta directamente a la rentabilidad anual de cualquier inmueble alquilado y debe considerarse al tomar decisiones de inversión o reestructuración patrimonial.

Aunque es independiente del IRPF, IS e IRNR, se puede deducir como pago a cuenta en estos, evitando un coste adicional real.

Sin embargo, no respetar los plazos puede acarrear sanciones, recargos o intereses de demora, generando sobrecostes relevantes.

Si estás valorando alquilar o comprar un inmueble para destinarlo al alquiler, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro formulario de contacto. y te asesoraremos en todo lo que necesites.

Última revisión: diciembre de 2025