L’Impôt sur l’Investissement Immobilier Étranger en Andorre : finalité, structure et application pratique

Temps de lecture : 8 minutes

🏁 Introduction

Depuis 2012, l’investissement étranger en Andorre — aussi bien dans les sociétés que dans les biens immobiliers — est un élément clé de l’ouverture économique du pays.
Le cadre libéralisateur de la Loi 10/2012 du 21 juin a permis pour la première fois la participation étrangère jusqu’à 100 % du capital andorran et l’acquisition d’immeubles sans condition de résidence préalable.

Cependant, la forte croissance de la demande immobilière découlant de cette ouverture a exercé des pressions sur le marché du logement.
En réponse, le gouvernement a adopté en septembre 2023 une suspension temporaire des nouvelles autorisations (Loi 16/2023), tout en préparant un nouveau cadre plus équilibré.

Le résultat de cette réforme structurelle est la Loi 3/2024 du 1er février, sur l’Impôt sur l’Investissement Immobilier Étranger, développée par le Décret 76/2024 du 29 février, qui régit de manière complète la contribution des investisseurs étrangers dans le domaine immobilier.

➤ Pour mieux comprendre le cadre général, consultez Investissement étranger en Andorre : évolution et cadre actuel

💡 Finalité du nouvel impôt

L’impôt poursuit une double finalité :

• Économique et sociale : contenir la pression spéculative sur le foncier et le logement, notamment dans les zones urbaines tendues.
• Financière : fournir à l’État des ressources pour les politiques publiques de logement, de durabilité et de développement local.

Il ne vise en aucun cas à freiner l’investissement étranger, mais à l’aligner sur l’intérêt général du pays, en favorisant une utilisation responsable et à long terme du capital immobilier.

➤ Pour une vision complète du système fiscal andorran, consultez Fiscalité en Andorre : avantages et obligations.

🧾 Champ d’application : qui doit le payer

L’impôt s’applique aux investissements immobiliers étrangers définis par la Loi 10/2012, et notamment :

A) Personnes physiques

• Les personnes non résidentes en Andorre.
• Les résidents comptant moins de trois années de résidence ininterrompue lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

B) Personnes morales

• Les personnes morales étrangères.
• Les sociétés andorranes dont la participation ou les droits de vote étrangers sont égaux ou supérieurs à 50 %, directement ou indirectement.

Ainsi, il ne concerne pas uniquement les investisseurs individuels, mais aussi les sociétés andorranes à capital étranger.

➤ Pour connaître les démarches de création d’entreprise, lisez Créer une société en Andorre : étapes et avantages.

➤ Vous pouvez également lire Types de résidence en Andorre : active, passive et fiscale pour comprendre comment la durée de résidence influence l’application de l’impôt.

⚖️ Fait générateur et exigibilité

Le fait générateur est l’acquisition de la propriété ou d’un droit réel de jouissance sur des biens immobiliers situés en Andorre (par exemple, usufruit ou nue-propriété).

L’impôt devient exigible au moment de l’acte notarié ou de tout acte juridique équivalent transférant la propriété.

Dans le cas des promoteurs immobiliers, l’impôt est exigible lors de l’acquisition du terrain ou de la formalisation du droit de superficie nécessaire à la construction.

💰 Base imposable et taux d’imposition

La base imposable est déterminée en fonction de la valeur totale d’acquisition du bien ou du droit, y compris les frais, primes ou contreparties accessoires.

Les taux d’imposition s’appliquent par tranches cumulatives selon le nombre total de biens immobiliers acquis en Andorre par un même investisseur :

• 1er bien ➤ 3 %
• 2e bien ➤ 5 %
• 3e bien ➤ 8 %
• À partir du 4e ➤ 10 %

Pour les personnes morales, le calcul inclut également les acquisitions réalisées par leurs filiales ou sociétés liées, selon leur participation effective au capital ou aux droits de vote.

➤ La Loi Ómnibus apporte certaines précisions à ce sujet. Pour en savoir plus, nous vous recommandons de lire l’article La nouvelle Loi Omnibus : un changement de paradigme dans l’investissement étranger et la politique du logement en Andorre.

🏠 Réductions et remboursements

L’impôt prévoit des incitations à l’investissement socialement responsable :

• Réduction de 90 % si le bien est destiné à la location à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 10 ans.
• La réduction est accordée sur demande, après vérification par l’Administration, qui exigera un contrat enregistré et une attestation d’usage réel.

➤ Pour connaître en détail les conditions, exigences et procédures applicables, vous pouvez consulter l’article La réduction de 90 % de l’Impôt sur l’Investissement Immobilier Étranger en Andorre.

Le règlement prévoit également la possibilité de remboursement partiel en cas de cession du bien avant dix ans pour des motifs justifiés (force majeure, insolvabilité du locataire, etc.).

➤ Pour comprendre le contexte résidentiel et les critères de logement principal, consultez Vivre et travailler en Andorre : ce qu’il faut savoir avant de s’y installer.

📑 Obligations formelles et procédure

• Demande d’autorisation et acompte

Avant de formaliser l’acquisition, l’investisseur doit demander l’autorisation d’investissement étranger selon le Règlement approuvé par le Décret 137/2025 et effectuer un paiement anticipé de l’impôt.

• Autoliquidation et notaire

L’autoliquidation définitive est présentée avant la signature devant notaire, accompagnée de l’autorisation et du justificatif de paiement.
Le notaire andorran ne peut pas autoriser l’acte sans ces documents.
Le non-respect de cette exigence invalide l’opération à des fins d’enregistrement.

• Registre et contrôle

Le Registre des Investissements Étrangers conserve une copie du dossier et vérifie la bonne liquidation de l’impôt.
L’administration fiscale peut procéder à des vérifications de valeur et émettre des impositions complémentaires si le prix déclaré est inférieur à la valeur de marché.

👉 Si vous prévoyez d’investir en Andorre, il est recommandé de le faire avec un accompagnement fiscal spécialisé garantissant une autorisation et une liquidation conformes.

💎 Exonérations et non-assujettissement

L’impôt ne s’applique pas dans les cas suivants :

• Acquisition de biens par l’État, les Comuns ou d’autres entités publiques.
• Opérations de réorganisation d’entreprises couvertes par la Loi 17/2017 du 20 octobre.
• Transmissions mortis causa (héritages).
• Acquisitions par des entités reconnues sans but lucratif et à finalité sociale.

⚠️ Sanctions et nullité d’opérations

Le non-respect des obligations de déclaration ou de paiement est considéré comme une infraction grave et peut entraîner :

• Une amende pouvant aller jusqu’à 150 % du montant éludé.
• La nullité de l’acte d’acquisition s’il est prouvé qu’il y a eu fraude ou absence d’autorisation préalable.
• L’inscription au Registre des Investissements Étrangers pour bloquer toute nouvelle opération jusqu’à régularisation complète.

📅 Entrée en vigueur et dispositions transitoires

La Loi 3/2024 est entrée en vigueur le 2 février 2024, le lendemain de sa publication au BOPA, tandis que son décret d’application 76/2024 est entré en vigueur le 1ᵉʳ mars 2024.

Les dispositions transitoires excluent les investissements :

• Autorisés avant le 5 septembre 2023, si l’acte est signé avant le 1er mars 2024.
• En cours d’autorisation à cette date, sous réserve de preuve d’une demande conforme à la réglementation antérieure.

🌍 Perspective générale : un impôt à portée stratégique

Cet impôt n’est pas une barrière, mais un instrument de politique économique.

Il permet de maintenir l’ouverture du pays au capital international tout en garantissant sa contribution au bien commun :

• financement du logement abordable,
• durabilité urbaine,
• contrôle de la spéculation.

Pour l’investisseur attaché à la transparence et à la stabilité, cet impôt confirme le choix d’un modèle économique solide et prévisible.

Si vous souhaitez investir en Andorre ou structurer votre patrimoine efficacement, vous pouvez réserver votre rendez-vous personnalisé ci-dessous ou nous contacter via le formulaire.

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Date de la dernière révision: octobre 2025