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🏁 Introduction

La Loi 5/2025 du 6 mars, relative à la croissance durable et au droit au logement — connue sous le nom de Loi Omnibus — constitue l’une des réformes les plus vastes de ces dernières années en Principauté d’Andorre.
Publiée au BOPA n° 33 du 26 mars 2025, elle est entrée en vigueur le 10 avril 2025, redéfinissant en profondeur le modèle économique et social du pays.

Son objectif est clair : garantir un développement équilibré, réguler l’accès au logement et veiller à ce que l’investissement étranger contribue à l’intérêt général.
Cette loi marque le passage d’une politique d’ouverture quasi totale — instaurée par la Loi 10/2012 sur l’investissement étranger — à un modèle plus sélectif, durable et socialement responsable.

🧭 Contexte : d’une ouverture totale à un contrôle durable

Au cours de la dernière décennie, l’Andorre est devenue une destination très prisée des investisseurs et des nouveaux résidents, grâce à un cadre fiscal compétitif, un environnement sûr et une économie stable.
Cependant, ce succès s’est accompagné d’une hausse exponentielle de la demande immobilière, exerçant une pression croissante sur les prix et l’accès au logement.

Le gouvernement andorran a reconnu que ce modèle, bien qu’efficace à court terme, n’était pas durable à long terme.
La croissance démographique, la rareté des terrains constructibles et la spéculation immobilière ont créé un contexte nécessitant une réforme structurelle.

Dans ce cadre, la Loi 5/2025 cherche à concilier croissance et cohésion sociale, en fixant des limites plus claires à l’investissement immobilier étranger et en promouvant des politiques de logement abordable.

🏠 Principales nouveautés de la Loi Omnibus

La Loi Omnibus modifie plusieurs textes législatifs, notamment la Loi sur l’investissement étranger, la Loi sur l’immigration, la Loi sur les baux urbains, ainsi que certaines dispositions fiscales.
Voici les principaux changements :

🔹 1. Limitation de l’investissement immobilier étranger

Les non-résidents ne pourront acquérir que :

• un chalet ou logement unifamilial, ou bien
• deux appartements ou studios, avec un maximum de trois parkings et trois caves par unité.

De plus, la promotion immobilière par des personnes physiques ou morales étrangères est interdite, sauf si au moins 50 % des logements sont destinés à la location à prix abordable pendant dix ans minimum.

➤ Pour en savoir plus, nous recommandons la lecture de « Investissement étranger en Andorre : de l’ouverture à la régulation sélective », ainsi que de l’article « La bonification de 90 % de l’impôt sur l’investissement étranger immobilier en Andorre », qui détaillent les aspects juridiques et fiscaux les plus importants.

🔹 2. Nouvel impôt et sanctions

Un impôt sur l’investissement étranger immobilier est créé, assorti de sanctions pouvant aller jusqu’à la nullité de l’opération et d’amendes atteignant 20 000 € dans les cas les plus graves.

L’administration fiscale pourra vérifier la finalité et l’usage des investissements, assurant ainsi un contrôle effectif sur la destination des actifs acquis.

🔹 3. Réforme de l’immigration et de la résidence

Les contrôles relatifs à la résidence pour compte propre ou par investissement sont renforcés, avec de nouvelles exigences de solvabilité et une évaluation plus stricte de l’activité économique réelle.
Par ailleurs, certains secteurs essentiels — tels que la santé, l’éducation et les transports — pourront bénéficier d’exceptions ou de quotas spécifiques afin de garantir leur bon fonctionnement.

➤ Ces changements s’inscrivent dans une révision plus large du modèle de résidence en Andorre.
Pour mieux comprendre leurs implications et différences, nous recommandons la lecture des articles « Types de résidence en Andorre : active, passive et fiscale », « Résidence fiscale en Andorre : exigences et avantages réels » et « La résidence en Andorre : stabilité actuelle, changements à l’horizon », qui analysent les différentes catégories, leurs conditions et l’évolution du système andorran d’immigration.

🔹 4. Mesures pour accroître le parc locatif

La Loi Omnibus introduit des incitations fiscales en faveur de la location abordable, ainsi que des mesures de contrôle sur les logements inoccupés ou destinés à un usage touristique.
L’objectif est de réduire la pression du marché, réintégrer les biens dans le circuit résidentiel et encourager des projets de construction durable.

🔹 5. Ajustements fiscaux et déductions

Le prélèvement sur les plus-values spéculatives à court terme est renforcé et de nouvelles déductions fiscales sont créées pour l’achat du premier bien immobilier.
Par ailleurs, les règles d’amortissement et de transmission des biens immobiliers sont révisées afin de les adapter à la nouvelle politique du logement.

📢 Impact sur les investisseurs et les résidents

Ce nouveau cadre juridique marque un tournant majeur pour les investisseurs étrangers, qui devront désormais planifier leurs opérations avec plus de rigueur et de transparence.
Le rôle du conseiller fiscal et juridique spécialisé devient essentiel pour structurer des investissements conformes aux nouvelles règles et éviter toute sanction.

Les résidents et travailleurs locaux, quant à eux, bénéficieront d’un marché plus équilibré et d’une offre accrue de logements abordables, l’un des principaux objectifs du gouvernement.

🌍 Vers une Andorre durable et européenne

Avec cette loi, l’Andorre renforce son engagement envers les normes internationales de transparence et de durabilité, conformément aux recommandations de l’OCDE et aux politiques européennes du logement.

Loin de fermer la porte à l’investissement, le pays cherche à attirer des capitaux de qualité, orientés vers des projets durables et à impact positif sur l’économie réelle.

Conclusion

La Loi Omnibus 5/2025 marque un tournant décisif dans l’évolution du modèle économique andorran.

D’un pays principalement attractif par sa fiscalité, l’Andorre devient également un exemple de gestion responsable, d’équilibre social et de planification durable.

Pour les investisseurs, le message est clair : l’Andorre reste une opportunité, mais elle exige désormais engagement, transparence et valeur ajoutée.

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Date de dernière révision : novembre 2025