Location touristique en Andorre : comment exploiter un HUT légalement et quand cette activité peut être réellement rentable

Temps de lecture : 8–10 minutes

🌍 Qu’est-ce qu’un logement d’usage touristique (HUT) ?

Un logement d’usage touristique est un bien destiné à accueillir des visiteurs de manière temporaire, entièrement meublé et équipé, et qui peut être géré directement par le propriétaire ou par une entreprise spécialisée.

Contrairement à un appartement touristique —qui fait partie d’un immeuble entièrement dédié à l’hébergement et fonctionne comme un établissement touristique traditionnel— un HUT peut se situer dans un immeuble résidentiel. Il ne nécessite pas de service de réception, mais exige le respect strict de la réglementation touristique : exigences techniques, enregistrement officiel, communications obligatoires, fiscalité et inspections.

➤ Pour comprendre le contexte général du marché immobilier, vous pouvez consulter Le marché immobilier andorran (2019–2025) : prix, constructions neuves et accès au logement.

🧾 Conditions préalables pour exploiter un HUT

Avant de déposer la demande d’inscription, le logement doit répondre à des conditions minimales d’habitabilité, d’équipement et de sécurité.

🔑 Habitabilité et conditions de base

Les principales exigences sont :

• Disposer d’un certificat d’habitabilité en vigueur.
• Respecter la surface minimale et la distribution fixées par la réglementation.
• Assurer une ventilation, une luminosité et des conditions de sécurité adéquates.
• Maintenir les installations électriques et de chauffage en bon état, avec les vérifications correspondantes.

Ces éléments sont essentiels pour que le HUT soit considéré comme apte à accueillir des visiteurs.

🛏 Équipement obligatoire

La réglementation prévoit une liste d’équipements minimaux indispensables pour autoriser l’activité :

• Mobilier suffisant et en bon état.
• Cuisine équipée des ustensiles essentiels.
• Linge de lit et serviettes pour tous les occupants.
• Produits de nettoyage et d’entretien de base.
• Éléments de sécurité et informations d’utilisation à destination des utilisateurs.

Des exigences supplémentaires peuvent être prévues en fonction de la capacité maximale et de la classification volontaire du logement.

🛡 Assurance obligatoire

Le titulaire doit souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages corporels et matériels causés aux utilisateurs. Il s’agit d’une condition préalable indispensable pour obtenir l’autorisation.

📝 Autorisations et registres nécessaires

L’activité touristique ne peut débuter sans les autorisations administratives correspondantes.

🏛 Inscription au Registre des Logements d’Usage Touristique (HUT)

L’inscription doit être effectuée auprès du Gouvernement et nécessite la présentation :

• de la documentation du logement et du certificat d’habitabilité,
• des plans et de la liste des équipements,
• de l’attestation d’assurance en vigueur,
• des certificats techniques nécessaires.

Une fois l’inspection réalisée avec succès, le logement est officiellement inscrit et reçoit un numéro HUT.

❗Ce numéro doit figurer sur toute publicité, sur les portails en ligne et dans les documents de réservation, comme indiqué ci-après.

🧩 Gestion professionnelle optionnelle : EGHUT

Le propriétaire peut déléguer la gestion (réservations, check-in, nettoyage, maintenance) à une entreprise de gestion de logements d’usage touristique (EGHUT). Ces entreprises sont également réglementées et doivent être inscrites dans un registre spécifique.

👥 Registre des occupants : obligation ROAT

Tous les hébergements touristiques doivent enregistrer les occupants de plus de 16 ans dans le Registre d’Occupation des Hébergements Touristiques (ROAT).
La communication doit être effectuée dans les 12 heures suivant l’arrivée.

L’enregistrement est obligatoire pour des raisons de sécurité et doit être conservé. L’absence d’inscription constitue une infraction grave ou très grave.

✨ Classification par étoiles : OPTIONNELLE

Les HUT peuvent demander volontairement une classification de 1 à 5 étoiles selon des critères objectifs.
Ce n’est pas obligatoire, mais cela améliore la commercialisation, la confiance des clients et le positionnement sur les portails.

🧭 Obligations du propriétaire d’un HUT

L’exploitation d’un HUT implique un ensemble de responsabilités administratives, techniques et fiscales.

📌 Obligations administratives

Les principales obligations sont :

• Maintenir l’inscription au Registre HUT en vigueur.
• Communiquer les périodes d’ouverture et de fermeture.
• Informer de tout changement de titulaire ou de toute modification du logement.
• Permettre les inspections du Gouvernement.
• Inclure le numéro HUT dans toute publicité.

🛠 Obligations de maintenance et de sécurité

Il ne suffit pas de respecter les conditions initiales : le logement doit être maintenu dans un état adéquat :

• Maintenir la propreté et l’état général du logement.
• Garantir le bon fonctionnement des appareils électroménagers, du mobilier et des installations.
• Fournir des instructions d’utilisation et des informations de sécurité.
• Ne pas dépasser la capacité maximale autorisée.

💶 Obligations fiscales

La location touristique bénéficie d’un traitement fiscal spécifique :

• IGI de 4,5 % sur les prestations de services d’hébergement (taux général). Pour en savoir plus, consultez l’article TVA en Andorre : comment fonctionne l’impôt général indirect (IGI).
• Imposition des revenus dans l’IRPF ou l’Impôt sur les Sociétés, selon la nature du titulaire. Voir L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) en Andorre ou L’impôt sur les sociétés en Andorre : types, régimes spéciaux et déductions fiscales pour plus d’informations.
• Taxe sur les séjours touristiques, qui doit être répercutée au client et déclarée.

⚠️Si le propriétaire fournit des services complémentaires (nettoyage récurrent, assistance continue, réception), l’activité peut être considérée comme une activité économique avec des obligations fiscales supplémentaires.

➤ Pour comprendre le cadre fiscal général applicable, vous pouvez consulter Fiscalité en Andorre : structure, taux et avantages réels.

🚫 Limitations et interdictions en vigueur

Le secteur est soumis à une réglementation stricte et à des mesures de limitation.

🔸 Suspension indéfinie de nouvelles licences

La réglementation actuelle maintient une suspension dans l’octroi de nouvelles autorisations de logements d’usage touristique, mais avec une portée différente de celle qui existait auparavant.

Depuis la Loi 5/2025 :

• L’octroi de nouvelles autorisations de HUT dans des appartements et studios est suspendu pour une durée indéterminée.
• L’inscription de nouveaux logements au Registre HUT est également suspendue pour ces typologies.
• La création de nouveaux appartements touristiques (usage hôtelier) par le biais de licences d’urbanisme est suspendue.

Cette mesure vise à modérer l’expansion du parc d’hébergement touristique dans les immeubles résidentiels et à préserver le logement destiné au marché résidentiel ordinaire.

Elle ne s’applique toutefois pas aux autres types de biens qui ne sont ni des appartements ni des studios, lesquels restent soumis au régime général.

🔸 Limitations communales

Les communes peuvent établir :

• des zones où l’exploitation de HUT est autorisée ou restreinte,
• des taxes spécifiques pour l’activité touristique,
• des règles de coexistence et des régimes de sanctions propres.

Ces ordonnances varient chaque année et revêtent une importance particulière dans les paroisses où la pression touristique est la plus forte.

🔸 Publicité sans numéro HUT

Annoncer un logement comme touristique sans numéro HUT officiel constitue une infraction grave et peut entraîner des amendes élevées ainsi que la suspension de l’activité.

🔸 Inscription communale

Si le bien est enregistré comme HUT, la commune n’autorisera pas l’inscription administrative d’une personne à cette adresse. De plus, cela empêchera l’obtention d’un permis de résidence, puisqu’il est obligatoire de s’inscrire sur les registres communaux dans un délai maximum de 3 mois à compter de l’obtention du permis.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’obtention de la résidence, vous pouvez lire l’article Vivre en Andorre : guide essentiel pour obtenir la résidence et s’y installer en toute sécurité.

🔸 Enregistrement d’une autorisation commerciale

En raison de sa spécificité, il n’est pas possible d’obtenir une autorisation commerciale pour ce type de bien.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’ouverture de commerces, vous pouvez consulter Ouvrir une entreprise et obtenir l’autorisation commerciale en Andorre : exigences et cadre juridique essentiel.

⚠️ Éléments supplémentaires à tenir en compte

🔹 Que se passe-t-il si l’on loue sans respecter la réglementation ?

L’exploitation touristique sans autorisation ou sans respecter les obligations peut entraîner :

• des amendes significatives (jusqu’à 18.000 €),
• la suspension temporaire ou définitive de l’activité,
• la fermeture du logement,
• le retrait de la classification,
• la radiation du registre HUT.

Il s’agit de l’un des secteurs faisant l’objet du contrôle administratif le plus strict, d’où l’importance d’éviter tout manquement.

🔹 Quand est-il pertinent d’exploiter un HUT ?

Ce régime est particulièrement adapté lorsque :

• le propriétaire souhaite obtenir des revenus d’un logement de manière ponctuelle ou continue, mais toujours pour des séjours courts (non résidentiels),
• il souhaite opérer légalement sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking,
• il recherche une flexibilité d’usage du bien,
• il privilégie un modèle d’exploitation relativement simple par rapport à un établissement touristique classique.

🔹Fiscalité des revenus issus d’un HUT

Un HUT peut générer des revenus tant par sa location que lors de la vente future du bien. Par ailleurs, la fiscalité varie selon que le cédant est une personne physique ou une société.

Pour approfondir la fiscalité, nous recommandons Fiscalité immobilière en Andorre : guide complet pour acheter, louer et vendre avec discernement.

📞 Besoin d’aide pour enregistrer un HUT ?

Même s’il n’est actuellement pas possible d’obtenir de nouvelles licences, la gestion des licences existantes reste possible, de même que leur transfert.

Chez ELYSIUM, nous accompagnons les propriétaires et gestionnaires qui souhaitent exploiter un logement touristique de manière légale, depuis la vérification technique jusqu’à l’inscription au registre, la fiscalité ou le transfert de la licence.
Vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact. Si vous préférez une réunion de conseil technique et confidentiel, vous pouvez réserver votre rendez-vous grâce au lien disponible juste en dessous de cet article.

Dernière révision : décembre 2025