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🏛️ Comment fonctionne réellement le cadre immobilier andorran

La fiscalité immobilière en Andorre ne se limite pas à calculer des impôts isolés. Il s’agit d’un système global qui affecte tout le cycle de vie d’un bien et combine normes étatiques, réglementation communale et critères bancaires et de conformité.

Comprendre ce cadre est essentiel pour prendre de bonnes décisions, optimiser les coûts et éviter les blocages administratifs.

➤ Pour situer le contexte territorial, vous pouvez consulter Les paroisses d’Andorre : structure, fonctions et caractéristiques territoriales.

Le système fiscal s’articule autour de trois niveaux :

• Le Gouvernement régule les impôts étatiques : IRPF, IS, IGI, ITPI étatique, IRNR, entre autres. C’est aussi lui qui autorise — ou refuse — l’acquisition immobilière dans de nombreux cas.
• Les communes régulent les impôts communaux : propriété immobilière, revenus locatifs, plus-values, taxes et obligations locales.
• La pratique bancaire et notariale conditionne les exigences, les hypothèques, la solvabilité et la formalisation documentaire.

Cela implique qu’un même bien peut être imposé différemment selon la paroisse, le titulaire et la phase de l’opération.

🌍 Autorisation et fiscalité de l’investissement immobilier étranger

🪪 Quand est-elle obligatoire et pourquoi constitue-t-elle la première étape

L’investissement immobilier étranger est la porte d’entrée du système fiscal immobilier andorran. En Andorre, cette démarche concerne aussi bien les non-résidents que les résidents qui n’ont pas encore consolidé leur statut.

Elle est obligatoire lorsqu’intervient du capital étranger, que l’acquéreur soit :

• une personne physique
• une société andorrane avec participation étrangère
• une société étrangère ou un véhicule international

Ignorer cette étape rend toute vente impossible devant notaire.

➤ Pour approfondir, vous pouvez consulter Autorisation d’investissement étranger en Andorre : quand est-elle nécessaire et comment se déroule la procédure.

💶 L’impôt sur l’investissement immobilier étranger

Une fois l’autorisation obtenue, un premier impôt s’applique pour les non-résidents : l’impôt sur l’investissement étranger.

Cet impôt est indépendant d’autres impôts indirects tels que l’ITPI et l’IGI, que nous détaillerons plus loin. Il se règle au moment de l’acquisition et se calcule sur la valeur de l’opération.

Le taux varie entre 3 % et 10 %, bien que dans certains cas une réduction de 90 % puisse être appliquée, notamment si le bien est destiné à la location.

Pour en comprendre les détails, vous pouvez consulter L’impôt sur l’investissement immobilier étranger en Andorre : finalité, structure et application pratique.

Par ailleurs, si vous souhaitez connaître le fonctionnement de la réduction, vous pouvez lire La réduction de 90 % de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger en Andorre.

🏠 Les impôts lors de l’achat d’un bien immobilier en Andorre (pour tous)

Une fois le filtre de l’investissement étranger passé, la fiscalité dépend de la nature du bien (première ou seconde transmission), du profil du vendeur et du traitement applicable en cas de construction neuve ou de rénovation.

📘 ITPI et IGI : quand s’applique chacun

En général :

• Les secondes transmissions sont soumises à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Immobilières (ITPI). Le taux est de 4 %. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter Droits de mutation immobilière (ITPI) en Andorre : structure de l’impôt, taux actuels et impact sur une acquisition.
• Les constructions neuves et certains cas de rénovation sont soumises à l’IGI (la TVA andorrane). Pour comprendre son fonctionnement, consultez TVA en Andorre : fonctionnement de l’IGI, types et obligations.

Le traitement fiscal dépend notamment de :

• la nature du vendeur : particulier ou promoteur
• l’existence d’une rénovation assimilable à une construction neuve
• l’intégration ou non du bien dans une activité économique

Pour une vision plus générale de l’acquisition immobilière, vous pouvez consulter Impôts lors de l’achat d’un logement en Andorre : fiscalité, coûts réels et optimisation d’une acquisition.

📝 Autres coûts liés à l’achat

Toute acquisition implique :

• des honoraires notariaux
• des taxes d’enregistrement
• des certificats obligatoires (habitabilité et certificat énergétique)
• d’éventuels honoraires d’intermédiation

Ces coûts sont généralement modérés, mais doivent être intégrés au calcul global, notamment pour pouvoir finaliser toute transmission immobilière.

🧩 Acheter en nom propre ou via une société ?

L’une des décisions stratégiques les plus déterminantes.

🏢 Ce qui change lorsqu’on achète via une société

Acheter via une société andorrane peut influer sur :

• la déductibilité de l’IGI supportée lors de l’achat, lorsque le bien est lié à une activité économique taxable
• l’amortissement du bien (uniquement sur le bâtiment, jamais sur le terrain). Pour comprendre les critères applicables, consultez L’amortissement comptable en Andorre : critères et application selon le Plan Général Comptable
• le traitement fiscal du revenu locatif et la déduction des charges conformément à l’Impôt sur les Sociétés
• la planification successorale et la transmission intergénérationnelle. Vous pouvez consulter Les sociétés holding en Andorre : fiscalité et avantages principaux
• l’analyse du risque bancaire (conformité, solvabilité, structure), liée à l’activité de la société. Pour une vision complète, consultez Système bancaire andorran : banques, régulation financière et présence internationale
• la mobilité internationale des titulaires, la résidence fiscale de la société étant indépendante de leurs déplacements personnels

Pour approfondir la fiscalité des sociétés, vous pouvez consulter L’impôt sur les sociétés en Andorre : types, régimes spéciaux et déductions fiscales.

Si vous souhaitez connaître la procédure de constitution d’une société, nous recommandons Constituer une société en Andorre : étapes, exigences et avantages.

Si vous recherchez une approche globale, vous pouvez consulter Guide complet pour constituer une société en Andorre.

👤 Acheter en nom propre

Beaucoup d’acquéreurs optent pour l’achat en nom propre. Cela implique :

• une structure simplifiée
• des facilités pour l’achat de résidence principale, notamment dans l’octroi d’hypothèques
• une imposition concentrée en IRPF ou IRNR (selon la résidence fiscale). Pour en savoir plus, consultez Résidence fiscale en Andorre : exigences et avantages réels
• l’absence de coûts liés à la maintenance d’une société (comptabilité, comptes annuels, etc.)

Le choix correct dépend de l’horizon d’investissement, des revenus attendus, de la stratégie internationale et des besoins successoraux.

🏡 Pendant que vous êtes propriétaire : impôts et obligations récurrentes

🧾 Impôt communal sur la propriété immobilière

L’Andorre n’a pas d’impôt foncier étatique, mais chaque commune applique son propre impôt communal sur la propriété immobilière.

Cet impôt se paie du simple fait de détenir le bien. Il se calcule principalement selon la superficie (m²). Le taux varie selon :

• l’usage du bien
• la surface totale
• le statut de résidence principale
• l’état du bien (ruine, rural, etc.)

Un point important : Canillo n’applique actuellement pas cet impôt, selon sa réglementation fiscale en vigueur.

➤ Vous pouvez consulter Impôt sur la propriété immobilière en Andorre : définition et calcul selon chaque paroisse.

📌 Autres obligations de maintenance

Selon l’usage du bien, il peut exister :

• des taxes communales (par exemple, la taxe sur les ordures)
• des obligations liées aux logements d’usage touristique (HUT)
• des exigences de maintenance et de conformité technique (sécurité, accessibilité)

🏘️ Lorsqu’on loue : fiscalité de la location

Deux niveaux interviennent dans la fiscalité de la location :

• l’impôt communal sur les revenus locatifs
• l’imposition du revenu (IRPF, IS ou IRNR)

💶 Impôt communal sur les revenus locatifs

Presque toutes les paroisses appliquent un taux compris entre 2 % et 4 % sur le revenu annuel brut. Cela concerne :

• les logements
• les locaux commerciaux
• les parkings
• les caves et débarras
• les logements touristiques (HUT), selon la paroisse

Cet impôt est dû même si le propriétaire n’est pas résident fiscal en Andorre.

➤ Vous pouvez consulter Impôt sur les revenus locatifs en Andorre : types appliqués par chaque paroisse.

🧾 Imposition du loyer selon le titulaire

Le traitement fiscal dépend du type de propriétaire :

• Personne physique résidente → IRPF. Voir L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) en Andorre
• Société andorrane → IS, avec possibilité d’amortissement et de déduction. Voir L’impôt sur les sociétés en Andorre : types, régimes spéciaux et déductions fiscales
• Non-résident → IRNR. Voir L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) en Andorre

La combinaison entre fiscalité communale et étatique détermine la rentabilité nette réelle.

➤ Pour une vision globale, vous pouvez consulter Fiscalité en Andorre : structure, types d’imposition et avantages réels.

📈 Lors de la vente : fiscalité des plus-values immobilières

Lorsque les propriétaires décident de transmettre un bien immobilier, des obligations fiscales peuvent apparaître.

L’élément le plus important pour déterminer la charge fiscale est l’identité du vendeur :

• Personne physique résidente → imposition en IRPF comme gain patrimonial
• Société andorrane → intégration dans l’IS, avec possibilité de compenser les pertes
• Non-résident → imposition selon l’IRNR ou selon le CDI applicable

Pour comprendre ce cadre en détail, nous recommandons Fiscalité des plus-values immobilières en Andorre.

🧮 Optimisation fiscale et organisation patrimoniale

En fiscalité immobilière, il n’existe pas de raccourcis : uniquement de la structure et de l’anticipation.

Pour une prise de décision rigoureuse, il est essentiel de :

• choisir correctement qui achète le bien
• analyser si l’IGI pourra être déductible
• évaluer l’impact de l’amortissement
• intégrer le bien dans une planification successorale solide
• définir le rôle du bien dans votre stratégie internationale
• déterminer le moment opportun pour acheter

Selon les cas, l’achat en nom propre sera plus avantageux ; dans d’autres, il sera préférable d’utiliser une société spécialement conçue à cet effet.

Il faut également tenir compte du fait que, lorsqu’un acquéreur est étranger, il peut exister des obligations déclaratives dans le pays d’origine. Vous pouvez lire Déclaration de biens à l’étranger : obligations en Europe et implications pour ceux qui s’installent en Andorre.

🏦 Acquisition financée par un prêt hypothécaire

Si l’achat nécessite un financement, il est essentiel d’analyser les possibilités offertes par les banques ainsi que les coûts associés. Pour en savoir plus, consultez Crédit immobilier en Andorre : exigences, niveaux de financement et conditions bancaires.

Si vous êtes résident en Andorre, vous pouvez également bénéficier du nouveau programme gouvernemental pour l’acquisition d’une résidence principale. Voir Programme d’accès au premier logement en Andorre : un nouvel élan à la propriété.

❗ Les coûts financiers, tels que les intérêts, peuvent être déductibles tant dans l’IS que dans l’IRPF. Toutefois, ces déductions sont soumises à certaines limites. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d’un conseil fiscal spécialisé.

⚠️ Erreurs fréquentes à éviter

Les problèmes les plus courants que nous observons dans la pratique sont :

• signer un contrat sans avoir analysé l’investissement étranger et son impôt
• méconnaître le marché immobilier andorran. À ce sujet, nous recommandons Le marché immobilier andorran (2019–2025) : prix, constructions neuves et accès au logement
• sous-estimer l’impact de l’ITPI / IGI et des impôts communaux
• constituer une société sans nécessité réelle, simplement pour « faire professionnel »
• croire à tort qu’il n’existe pas d’impôts en Andorre
• mal déclarer l’impôt communal sur les revenus locatifs
• improviser des structures sans anticiper la succession future
• ne pas anticiper les coûts successoraux et patrimoniaux. Pour approfondir, consultez Impôt sur la fortune en Europe : pays concernés et raisons pour lesquelles l’Andorre fait exception
• ne pas connaître les coûts fiscaux et transactionnels réels
• se fier uniquement à des agents immobiliers ou intermédiaires n’ayant pas une vision fiscale complète

Pour comprendre comment un intervenant externe peut agir correctement, vous pouvez consulter Différences entre gestionnaire, conseiller et consultant : lequel avez-vous besoin pour votre entreprise?

🤝 Comment ELYSIUM peut vous accompagner

La fiscalité immobilière croise droit civil, fiscalité étatique, réglementation communale, critères bancaires, normes internationales et pratique notariale. Une erreur sur l’un de ces éléments peut bloquer une opération, générer des coûts inutiles ou créer des risques pour l’avenir.

Chez ELYSIUM, nous pouvons vous aider à :

• déterminer s’il est préférable d’acheter en nom propre ou via une société
• calculer correctement les impôts à chaque phase afin que vous connaissiez le coût total à l’avance
• structurer des investissements patrimoniaux avec une vision successorale
• coordonner notaire, banques et communes
• intégrer le bien dans votre stratégie internationale
• optimiser votre charge fiscale lorsque cela est possible
• négocier des conditions de financement plus favorables
• réviser les contrats de vente ou de location pour vérifier leur conformité et anticiper les risques

Si vous souhaitez prendre vos décisions avec rigueur et sécurité, il est toujours plus efficace de concevoir la structure avant d’acheter plutôt que d’essayer de la corriger une fois l’opération réalisée.

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Dernière révision : décembre 2025