Modificación del Reglamento del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: cambios en residencia y exenciones
Actualización técnica sobre residencia efectiva, ausencias por estudios, supresión del criterio de nacionalidad y simplificación de operaciones inmobiliarias exentas.
Elysium Consulting
Tiempo de lectura: 6–7 minutos
El impuesto sobre la inversión extranjera: un impuesto en continua evolución
El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria fue creado por la Ley de 8 de febrero de 2024 con una finalidad clara: introducir un mecanismo corrector dentro del mercado inmobiliario andorrano cuando intervienen componentes de inversión extranjera.
No se trata de un impuesto general sobre todas las compraventas. Grava determinadas adquisiciones de inmuebles situados en el Principado cuando concurren supuestos específicos vinculados a:
- personas físicas no residentes,
- residentes con una antigüedad limitada,
- sociedades con participación extranjera relevante.
Su función no es prohibir la inversión, sino modular su impacto y contribuir a la financiación de políticas públicas vinculadas a la vivienda.
Para entender mejor el marco general de la inversión extranjera en el país, puedes consultar El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica.
¿Por qué nace este impuesto?
El contexto es fundamental para entender su implantación.
Entre 2019 y 2025, el mercado inmobiliario andorrano experimentó una presión significativa sobre los precios y sobre el acceso a la vivienda. El incremento de la demanda, especialmente vinculado a nuevos residentes e inversión exterior, situó la vivienda en el centro del debate público.
Este escenario está analizado con mayor detalle en El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda.
Ante esta realidad, el legislador optó por un modelo selectivo: permitir la inversión, pero introducir un mecanismo fiscal corrector y vincular determinadas bonificaciones a políticas de vivienda asequible.
Para profundizar en este punto, puedes consultar La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra.
El impuesto forma parte, por tanto, de una política estructural y no de una medida aislada.
2024–2026: del diseño inicial al refuerzo del régimen
El Reglamento inicial se aprobó mediante el Decreto 76/2024, desarrollando la ley y estableciendo:
- el sistema de pago a cuenta ante notario,
- el mecanismo de autoliquidación posterior,
- el control formal de las exenciones,
- la definición operativa de los obligados tributarios.
En 2025, con la Ley 5/2025 (La nueva Ley Ómnibus: un cambio de paradigma en la inversión extranjera y la política de vivienda en Andorra) y el Decreto 142/2025, el régimen se reforzó especialmente en tres ámbitos:
- redefinición del concepto de residencia efectiva y permanente,
- vinculación de bonificaciones al alquiler asequible durante periodos prolongados,
- mayor precisión y control en los supuestos de exención.
Este refuerzo confirma que la vivienda es hoy una cuestión estructural para el país.
Finalmente, a principios de febrero de 2026, la Ley 2/2026 (Ómnibus II) elevó el tipo mínimo aplicable hasta el 6 %, consolidando el endurecimiento del marco.
Puedes ampliar este punto en Ley 2/2026 en Andorra (Ómnibus II): cambios en residencia, depósito e inversión extranjera.
La modificación del 26 de febrero de 2026: ajuste técnico con impacto real
El Decreto 58/2026, de 26 de febrero, introduce una modificación puntual del Reglamento. No altera la naturaleza del impuesto ni sus objetivos políticos, pero sí ajusta determinados aspectos que, en la práctica, podían generar situaciones desproporcionadas. Son los que a continuación se detallan:
🔹 Las ausencias por estudios computan como residencia efectiva
La normativa actual exige acreditar tres años de residencia efectiva y permanente dentro de los diez anteriores, a fin y efecto de evitar el pago del impuesto. Si bien puede parecer, en apariencia, no discriminatorio, pueden producirse determinadas situaciones que pueden ir en contra del espíritu de la norma. En este sentido, la redacción anterior dejaba fuera del cómputo aquellos períodos en los que una persona residente hubiera marchado temporalmente al extranjero por motivos académicos.
Con la nueva modificación, las ausencias por estudios pasan a computar como residencia efectiva, no perjudicando a aquellos residentes (especialmente jóvenes) desplazados temporalmente. Se trata de un ajuste coherente con la realidad social y evita penalizar trayectorias formativas.
🔹 Eliminación del criterio de nacionalidad
Otro de los puntos relevantes es la eliminación de cualquier referencia diferenciadora basada en la nacionalidad. Hasta ahora, los nacionales andorranos gozaban siempre de la no sujeción. Ahora, el criterio queda exclusivamente vinculado a:
- residencia o no residencia,
- antigüedad de residencia efectiva en el Principado.
El régimen ya no pivota sobre si una persona es andorrana o no, sino sobre si cumple requisitos objetivos de vinculación real con el país. Este punto refuerza la coherencia técnica y evita interpretaciones potencialmente discriminatorias.
🔹 Simplificación en operaciones exentas
Finalmente, se introduce también una precisión procedimental: en caso de operaciones exentas, ya no es necesario efectuar el pago a cuenta previo, siempre que la exención quede acreditada ante notario.
Se trata de una simplificación administrativa relevante, que reduce cargas administrativas sin limitar el control del tributo.
Conclusión: continuidad del modelo con correcciones técnicas
La reforma de 2026 no supone un cambio estructural del modelo instaurado en 2024 ni del refuerzo introducido en 2025. No obstante, aporta coherencia al concepto de residencia efectiva, elimina cualquier referencia vinculada a la nacionalidad, ajusta el procedimiento en supuestos exentos y evita efectos no deseados en situaciones académicas.
La evolución normativa demuestra que el legislador mantiene la vivienda como prioridad estratégica, pero introduce matices cuando el régimen puede generar desajustes.
Si estás valorando una operación inmobiliaria con componente internacional, es esencial analizar previamente el impacto de este impuesto y tu estatus de residencia.
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Última revisión: febrero de 2026
Technical Author: Albert Contel
