Modification du règlement de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger en Andorre : résidence effective et exemptions

Temps de lecture : 6–7 minutes

L’impôt sur l’investissement étranger : un impôt en évolution constante

L’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier a été créé par la Loi du 8 février 2024 avec une finalité claire : introduire un mécanisme correcteur au sein du marché immobilier andorran lorsqu’interviennent des composantes d’investissement étranger.

Il ne s’agit pas d’un impôt général sur toutes les transactions immobilières. Il frappe certaines acquisitions d’immeubles situés en Principauté lorsque des situations spécifiques sont réunies, liées à :

• personnes physiques non résidentes,
• résidents avec une ancienneté limitée,
• sociétés présentant une participation étrangère significative.

Sa fonction n’est pas d’interdire l’investissement, mais d’en moduler l’impact et de contribuer au financement de politiques publiques liées au logement.

Pour mieux comprendre le cadre général de l’investissement étranger dans le pays, vous pouvez consulter L'Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier en Andorre : finalité, structure et application pratique.

Pourquoi cet impôt a-t-il été créé ?

Le contexte est fondamental pour comprendre son instauration. Entre 2019 et 2025, le marché immobilier andorran a connu une pression significative sur les prix et sur l’accès au logement. L’augmentation de la demande, notamment liée aux nouveaux résidents et à l’investissement extérieur, a placé le logement au centre du débat public.

Cette situation est analysée plus en détail dans Le marché immobilier andorran (2019–2025) : prix, construction neuve et accès au logement.

Face à cette réalité, le législateur a opté pour un modèle sélectif : permettre l’investissement, mais introduire un mécanisme fiscal correcteur et lier certaines bonifications à des politiques de logement abordable (Pour en savoir plus sur la bonification, vous pouvez consulter l’article La bonification de 90 % de l’Impôt sur l’Investissement Étranger Immobilier en Andorre).

L’impôt fait donc partie d’une politique structurelle et non d’une mesure isolée.

2024–2026 : de la conception initiale au renforcement du régime

Le Règlement initial a été approuvé par le Décret 76/2024, développant la loi et établissant:

• le système de paiement anticipé devant notaire,
• le mécanisme d’autoliquidation ultérieure,
• le contrôle formel des exonérations,
• la définition opérationnelle des contribuables concernés.

En 2025, avec la Loi 5/2025 (Loi Omnibus 5/2025 : un changement de paradigme dans l’investissement étranger et l’accès au logement en Andorre) et le Décret 142/2025, le régime a été renforcé.

Notamment dans trois domaines :

• redéfinition du concept de résidence effective et permanente,
• lien entre bonifications et location abordable pendant des périodes prolongées,
• contrôle accru et précision des cas d’exonération.

Ce renforcement confirme que le logement constitue aujourd’hui une question structurelle pour le pays.

Enfin, au début du mois de février 2026, la loi a fait l’objet d’une nouvelle modification, portant le taux minimal à 6 % (Loi 2/2026 en Andorre (Omnibus II) : changements en matière de résidence, dépôt et investissement étranger).

La modification du 26 février 2026 : un ajustement technique à impact réel

Le Décret 58/2026 du 26 février introduit une modification ponctuelle du Règlement. Il n’altère ni la nature de l’impôt ni ses objectifs politiques, mais ajuste certains aspects qui, en pratique, pouvaient générer des situations disproportionnées. Ils sont détaillés ci-après:

🔹 Les absences pour études sont comptabilisées comme résidence effective

La réglementation actuelle exige de justifier trois années de résidence effective et permanente au cours des dix années précédentes afin d’éviter le paiement de l’impôt. Bien que cela puisse paraître, en apparence, non discriminatoire, certaines situations pouvaient aller à l’encontre de l’esprit de la norme. En ce sens, la rédaction antérieure excluait du calcul les périodes durant lesquelles une personne résidente avait séjourné temporairement à l’étranger pour des raisons académiques.

Avec la nouvelle modification, les absences pour études sont désormais comptabilisées comme résidence effective, sans pénaliser les résidents (notamment les jeunes) temporairement déplacés. Il s’agit d’un ajustement cohérent avec la réalité sociale et évitant de pénaliser les parcours académiques.

🔹 Suppression du critère de nationalité

Un autre point important est la suppression de toute référence différenciée fondée sur la nationalité. Jusqu’à présent, les nationaux andorrans bénéficiaient toujours de la non-imposition. Désormais, le critère est exclusivement lié à :

• résidence ou non-résidence,
• ancienneté de résidence effective en Principauté.

Le régime ne repose plus sur la nationalité, mais sur des critères objectifs de lien réel avec le pays. Ce point renforce la cohérence technique et évite des interprétations potentiellement discriminatoires..

🔹 Simplification des opérations exonérées

Enfin, une précision procédurale est introduite : en cas d’opérations exonérées, il n’est plus nécessaire d’effectuer le paiement anticipé, à condition que l’exonération soit justifiée devant notaire.

Il s’agit d’une simplification administrative significative qui réduit les charges sans limiter le contrôle de l’impôt.

Conclusion : continuité du modèle avec corrections techniques

La réforme de 2026 ne constitue pas un changement structurel du modèle instauré en 2024 ni du renforcement introduit en 2025. Elle apporte toutefois une cohérence accrue au concept de résidence effective, supprime toute référence à la nationalité, ajuste la procédure en cas d’exonération et évite des effets non souhaités dans des situations académiques.

L’évolution normative démontre que le législateur maintient le logement comme priorité stratégique, tout en introduisant des ajustements lorsque le régime peut générer des déséquilibres.

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Dernière révision : février 2026