Transmisiones patrimoniales inmobiliarias (ITPI) en Andorra: estructura del impuesto, tipos actuales e impacto en una compraventa

Tiempo de lectura: 8 minutos

🏛️ Por qué el ITPI es clave para entender una compraventa en Andorra

Cuando compras un inmueble en Andorra, hay un tributo que aparece en todas las escrituras y que afecta directamente al coste final: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias (ITPI).

Es un impuesto simple, estable y previsible, pero también es una de las principales fuentes de financiación de los comuns (ayuntamientos), motivo por el cual todas las parroquias aplican desde hace años el tipo máximo permitido.

Además, es un impuesto compartido entre el Gobierno y los comuns, un modelo singular que condiciona cómo se financian infraestructuras y servicios en el territorio.

➤ Si estás valorando una compra, te recomendamos también el artículo Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión

🧭 Exposición de motivos: qué pretendía resolver este impuesto

A principios de los años 2000, Andorra necesitaba una fuente estable para financiar proyectos esenciales, especialmente:

• mejoras de carreteras y túneles
• ampliación de redes de servicios
• modernización urbanística
• infraestructuras básicas para el crecimiento del país

La filosofía de la Ley es clara:

“Las infraestructuras públicas incrementan el valor de los inmuebles; por tanto, quien obtiene un beneficio directo debe contribuir a financiarlas.”

A partir de este principio nace un modelo particular: Gobierno y comuns comparten el impuesto, cada uno con su propio tipo, recaudación y competencias.

Este enfoque explica por qué el ITPI sigue siendo hoy un elemento central del equilibrio financiero del país.

🏠 Qué grava exactamente el ITPI (y qué no)

El ITPI es un impuesto indirecto que se aplica cuando se transmite un inmueble o un derecho asociado. Concretamente grava:

• compraventas de inmuebles
• donaciones y transmisiones lucrativas inter vivos
• constitución de derechos reales (nuda propiedad, usufructo, servidumbres…)
• transmisión de acciones o participaciones de sociedades que, en esencia, equivalen a transmitir un inmueble

En todos estos casos, el obligado tributario es el adquirente.

No grava, en cambio, las operaciones sujetas al IGI (el sistema equivalente al IVA), habituales en obra nueva. En otras palabras, son impuestos alternativos.

➤ Si quieres entender por qué el IGI es tan bajo y cómo funciona, puedes consultar IVA en Andorra: cómo funciona el impuesto general indirecto (IGI)

📐 La base imponible: el “valor real” de la operación

La base del impuesto es el valor real del inmueble o del derecho transmitido.
Suele coincidir con el precio de mercado, pero el comú puede revisarlo si detecta:

• valores anormalmente bajos
• incoherencias con operaciones similares
• desajustes entre el estado real y la declaración

Este principio está en línea con la práctica de los países del entorno y busca gravar adecuadamente la capacidad económica del contribuyente.

🧩 Un impuesto compartido: Gobierno + Comuns

Tal como hemos mencionado, el impuesto se divide en dos tramos: uno estatal y otro comunal.

🇦🇩 Tipo estatal (Gobierno): 1%

El Gobierno aplica un tipo único del 1% sobre todas las transmisiones.
Solamente existe una excepción relevante:

Si el adquirente destina el inmueble al alquiler residencial durante 5 años, el Gobierno bonifica su 1% hasta el 0%.

Es un incentivo alineado con la necesidad de ampliar el parque de alquiler del país.
En este sentido, sigue una lógica similar a la bonificación del impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria, explicada en La bonificación del 90 % del Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra

🏘️ Tipo comunal (Comú): entre el 0,5% y el 3%

De acuerdo con la normativa, los comuns pueden fijar su tipo dentro de estos límites:

• mínimo: 0,5%
• máximo: 3%

El tipo comunal es independiente del estatal y se aplica sobre la misma base imponible. Esto otorga a los comuns discrecionalidad dentro de la horquilla permitida.

🗂️ Tipos actuales

Dado que este impuesto es la principal fuente de financiación comunal, y considerando el contexto inmobiliario actual, todas las parroquias mantienen desde hace años el tipo máximo del 3%.

Tipos aprobados según las ordenanzas tributarias vigentes para 2025:

• Andorra la Vella: 3%
• Canillo: 3%
• Encamp: 3%
• Escaldes-Engordany: 3%
• La Massana: 3%
• Ordino: 3%
• Sant Julià de Lòria: 3%

Esto significa que, en la práctica, una operación está gravada con:

• 4% total (1% Gobierno + 3% Comú)
• 3% si se destina al alquiler durante 5 años (gracias a la reducción estatal mencionada)

Si te interesa conocer mejor las parroquias del Principado, puedes consultar Las parroquias de Andorra: estructura, funciones y características territoriales

🌍 Andorra en contexto: comparación internacional

Para valorar la competitividad del ITPI, conviene observar lo que sucede en los países del entorno:

🇪🇸 España — ITP: 6%–10%

En Catalunya y Valencia se aplica el 10%.
Resultado: entre un 50% y un 150% más alto que Andorra.

🇫🇷 Francia — DMTO: 5,80%

Tipo único, notablemente superior al tribut Andorrano.

🇵🇹 Portugal — IMT: 5%–7,5%

También superior en la mayoría de casos, salvo vivienda habitual en tramos reducidos.

Síntesis:
Andorra mantiene un coste de adquisición más bajo, un sistema más transparente y una estructura fiscal más simple que la de los países vecinos.

➤ Si quieres entender cómo tributan las plusvalías en la venta, puedes leer Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra.

🧠 Aspectos prácticos que cualquier comprador o inversor debe conocer

Al calcular el coste real de una adquisición inmobiliaria en Andorra, conviene tener presentes elementos que a veces pasan desapercibidos:

• El tipo general es del 4%, que se suma al precio de compra.
• Si el inmueble se destina al alquiler durante 5 años, la carga baja al 3%.
• Todas las parroquias aplican el tipo máximo, lo que facilita la planificación.
• El ITPI es independiente del IGI, cuyo tipo es del 4,5%, uno de los más bajos de Europa.
• Es una pieza esencial para entender el coste fiscal total, junto con otros elementos que afectan a compradores e inversores.

➤ Puedes ampliarlo en Impuestos al comprar vivienda en Andorra

Además, tal como se explica en Comprar vivienda en Andorra: riesgos reales y cómo proteger tu inversión, existen otros costes que deben valorarse antes de decidir.

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Última revisión: noviembre de 2025