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🏛️ Comment fonctionne réellement le financement hypothécaire en Andorre

L’accès au financement en Andorre est tout à fait possible, mais il suit une logique différente de celle de l’Espagne, de la France ou d’autres pays voisins.

Le système bancaire andorran est prudent, sélectif et davantage orienté vers la banque privée que vers la banque commerciale. Parmi les principaux critères ou éléments pris en compte pour accorder une hypothèque, on trouve :

• votre statut de résident ou non-résident dans le pays
• le type de logement que vous achetez (résidence principale ou secondaire)
• la stabilité et le montant de vos revenus
• votre patrimoine liquide
• votre relation globale avec la banque
• votre niveau d’endettement global
• l’existence de garanties dans le pays (sociétés, autres biens immobiliers, etc.)

C’est ce cadre réel qui conditionne toute hypothèque dans la Principauté.

➤ Si vous souhaitez comprendre la différence entre résidence administrative et résidence fiscale, vous pouvez lire l’article Résidence administrative et résidence fiscale en Andorre : différences essentielles.

💰 Pourcentages de financement réellement appliqués par les banques

🏠 Résidence principale : jusqu’à 80 % (et cas exceptionnels à 90 %)

Dans la plupart des opérations, les banques financent jusqu’à 80 % du prix ou de l’évaluation du bien, en appliquant toujours la valeur la plus basse.

Les cas atteignant 90 % existent, mais seulement avec des garanties exceptionnelles ou des profils patrimoniaux très solides.

⚠️ Achat de terrains : un cas particulier

Il est important de savoir que pour l’achat de terrains, les banques n’accordent généralement aucun financement.
Les personnes souhaitant acheter un terrain pour construire devront financer la totalité de l’achat dans la plupart des cas.

🏡 Résidence secondaire ou investissement : maximum 60 %

Pour les biens qui ne sont pas des résidences principales, la politique change :

• limite générale de 60 %
• davantage de documents requis
• analyse du risque plus stricte
• moins de flexibilité sur le taux d’intérêt

Il est essentiel de prévoir un capital initial plus élevé pour pouvoir procéder à l’achat et fournir des garanties complémentaires.

📄 Les arrhes : pourquoi prévoir un minimum de 10 %

Les arrhes sont le paiement initial versé pour garantir la future acquisition du logement.
En Andorre, elles se situent généralement entre :

• 10 % du prix d’achat au minimum
• 15 % dans de nombreuses opérations actuelles
• dans certains achats échelonnés (comme les constructions neuves), plusieurs versements peuvent être exigés, atteignant parfois 50 %

Disposer de ce capital est indispensable avant d’entamer des démarches bancaires.

➤ Pour connaître tous les risques, vous pouvez lire l’article Acheter un logement en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement.

📈 Taux d’intérêt (coût hypothécaire) : à quoi s’attendre en pratique

🔧 Hypothèques à taux variable : l’option la plus courante

La plupart des hypothèques en Andorre sont basées sur l’Euribor + un différentiel.

Les différentiels les plus fréquents sont :

• différentiel habituel : +1 % à +1,5 %
• excellent différentiel : +0,5 % (rare et nécessitant un fort niveau de relation)

Les banques évaluent notamment :

• la stabilité professionnelle du demandeur
• la capacité d’endettement
• le niveau de revenus
• le patrimoine disponible
• la résidence fiscale en Andorre
• les garanties supplémentaires
• l’exigence éventuelle d’investissements dans des produits financiers

🔒 Hypothèques à taux fixe : plus présentes, mais plus coûteuses

Les hypothèques à taux fixe existent, mais :

• dépassent souvent 2 %
• atteignent ou dépassent fréquemment 3 %
• dépendent fortement du profil global du client

Le marché hypothécaire andorran n’a pas la concurrence de celui de l’Espagne ou de la France, ce qui fait que les taux ne baissent pas aussi rapidement.

⏳ Durée des hypothèques

Bien que chaque cas soit différent, la durée des hypothèques peut aller jusqu’à 30 ans. Cela dépend fortement de :

• l’âge du demandeur
• les garanties fournies
• la capacité à générer des revenus stables

Chez les jeunes emprunteurs, 30 ans est envisageable, mais la majorité des prêts se situent entre 10 et 25 ans.

🏦 Les véritables caractéristiques du système bancaire andorran

Le système bancaire andorran suit un modèle fortement orienté vers la banque privée, c’est-à-dire la gestion patrimoniale. Cela implique :

• un approche conservatrice des opérations hypothécaires
• une préférence pour les clients solvables et stables
• des opérations personnalisées plutôt que massives
• la possibilité d’associer l’hypothèque à des produits d’investissement
• une préférence marquée pour les produits mixtes qui renforcent la relation avec la banque

Pour les non-résidents, cette exigence de relation patrimoniale peut devenir presque obligatoire — parfois plus élevée qu’on ne l’imagine.

💼 Approche conservatrice : leçons de la crise précédente

Le souvenir de la crise de 2007–2009 influence encore les politiques actuelles :

• aversion à concentrer le risque dans l’immobilier
• analyse approfondie de la solvabilité
• préférence pour les clients apportant une part importante de fonds propres
• attention particulière au patrimoine liquide
• aversion au risque liée à l’existence d’autres biens dans le pays (sociétés, autres biens immobiliers, produits financiers locaux)

Conséquence : des processus plus prudents, mais plus stables.

🌍 Non-résidents : des critères plus stricts

Pour les demandeurs qui ne résident pas encore en Andorre, les banques appliquent des conditions beaucoup plus exigeantes :

• pourcentages de financement plus bas (rarement plus de 50–60 %)
• difficultés de vérification des revenus étrangers
• exigences renforcées en matière de conformité AML/KYC
• obligation de démontrer un patrimoine liquide ou une capacité de revenus suffisante
• probabilité accrue d’exiger des investissements associés
• préférence claire pour les profils à fort patrimoine
• quasi-obligation de domicilier des revenus dans la banque elle-même

Devenir résident en Andorre modifie totalement l’analyse du risque et les conditions disponibles.

➤ Si vous envisagez de vous installer en Andorre, vous pouvez lire Vivre en Andorre : guide essentiel pour obtenir la résidence et s’installer en toute sécurité.

🏢 Quelles banques accordent réellement des hypothèques ?

Bien que le système financier soit vaste, dans les faits :

• il n’existe que trois banques en Andorre, ce qui limite les options
• le financement étranger est beaucoup plus compliqué, notamment en raison de l’obligation d’autorisation d’investissement étranger. Pour en savoir plus, vous pouvez lire Autorisation d’investissement étranger en Andorre : quand est-elle nécessaire et comment l’obtenir
• la concurrence est faible car la demande dépasse largement l’offre

Cela explique la faible variation entre les offres hypothécaires.

➤ Pour mieux comprendre le système bancaire, vous pouvez lire l’article Système bancaire d’Andorre : banques andorranes, régulation financière et présence internationale.

⚠️ Biens soumis à des droits spéciaux : le cas du « cens emphytéotique »

Les biens immobiliers soumis au cens emphytéotique, une figure très répandue en Andorre, ne sont généralement pas éligibles au financement hypothécaire.
Si c’est votre cas, il est indispensable de consulter un expert afin d’évaluer les alternatives.

🧩 Comment une banque andorrane analyse votre dossier

Les banques évaluent trois dimensions essentielles :

📌 Votre relation globale avec la banque et le pays

Quelques exemples :

• investissements financiers auprès de l’entité
• assurances contractées
• comptes personnels ou professionnels ouverts. Si vous n’avez pas encore de société mais que vous y pensez, vous pouvez lire l’article Constituer une société en Andorre : étapes, exigences et avantages
• patrimoine géré

📌 Stabilité économique et juridique

Parmi les éléments objectivement examinés :

• contrats de travail ou autres justificatifs de revenus
• volume et récurrence de la facturation
• parcours professionnel

📌 Viabilité du bien immobilier

Les caractéristiques du bien sont aussi essentielles :

• type de logement (maison, appartement)
• orientation, état et altitude (facilité de revente)
• cohérence du prix avec le marché (évaluation)
• risque de surévaluation (exposition excessive)

🗂️ Documentation et délais réels du processus hypothécaire

Les banques demandent généralement une quantité importante de documents, parmi lesquels :

• justificatifs de revenus
• déclarations fiscales des années précédentes
• extraits bancaires d’autres entités
• preuve de patrimoine préexistant
• contrat d’arrhes
• informations détaillées du bien
• autorisation d’investissement étranger (si applicable)

Délais habituels pour l’octroi :

• 1 à 3 semaines pour les résidents ou les dossiers simples
• 4 à 8 semaines pour les non-résidents ou les profils complexes

⚠️ Même si cela peut sembler contre-intuitif, les banques ne garantissent pas l’octroi d’une hypothèque tant que l’intention d’achat n’est pas ferme. Cela implique généralement de fournir un contrat d’arrhes ou les informations précises du bien. Les simulations sont peu courantes.

🧠 Coordination critique : hypothèque + investissement étranger

Pour les acheteurs étrangers, deux éléments sont essentiels :

• l’autorisation d’investissement étranger (si nécessaire)
• l’approbation bancaire du financement

Ces deux processus doivent être coordonnés car :

• les offres hypothécaires expirent
• les vendeurs n’accordent généralement pas de longues prolongations
• un retard peut entraîner la perte du bien et des arrhes

➤ Pour comprendre ce mécanisme, vous pouvez lire Autorisation d’investissement étranger en Andorre : quand est-elle nécessaire et comment l’obtenir et Acheter un logement en Andorre : risques réels et comment protéger votre investissement.

🏡 Aides publiques à l’achat immobilier : pouvez-vous en bénéficier ?

Compte tenu de la situation du marché immobilier, le gouvernement andorran a créé un programme pour faciliter l’accès à la propriété.

Ces aides ne sont pas accessibles aux non-résidents, ni aux résidents ne remplissant pas les critères, ce qui signifie que vous pourriez ne pas y être éligible.

➤ Pour plus d’informations, vous pouvez lire l’article Programme d’accès au premier logement en Andorre : un nouvel élan pour la propriété.

🧭 Pourquoi un conseiller expert fait réellement la différence

Le marché hypothécaire andorran est exigeant, opaque et fortement personnalisé. Ni toutes les offres ne sont publiques, ni tous les contrats d’arrhes ne sont corrects, et la communication bancaire n’est pas toujours totalement transparente. Un conseiller spécialisé peut vous aider à :

• présenter votre dossier de manière à être pris au sérieux par la banque
• anticiper les exigences et éviter les frictions
• négocier de meilleures conditions
• éviter les retards qui peuvent faire expirer une offre
• coordonner hypothèque, autorisation et notaire
• réviser et superviser les contrats (notamment les arrhes) pour éviter tout risque inutile

En Andorre, cette coordination est souvent décisive pour mener l’opération à terme. Étant donné les sommes en jeu, il est important de réduire les risques au minimum.

➤ Pour comprendre les Différences entre gestionnaires, conseillers et consultants : lequel est adapté à votre situation?, nous vous recommandons notre article dédié.

Conclusion : un financement viable, mais nécessitant rigueur et anticipation

Obtenir une hypothèque en Andorre est tout à fait possible, mais cela nécessite :

• une bonne connaissance du pays, du marché immobilier et des spécificités bancaires. Vous pouvez lire Marché immobilier en Andorre (2019–2025) : prix, nouveaux projets et accès au logement.
• un apport personnel suffisant
• des attentes réalistes sur les pourcentages et les montants finançables
• des documents solides
• un historique suffisant pour rassurer la banque
• la compréhension du modèle conservateur du système bancaire
• l’acceptation d’un financement moins attractif qu’ailleurs
• la capacité de suivre un processus plus exigeant et personnalisé

Si vous souhaitez analyser votre situation et connaître vos options réelles, vous pouvez nous contacter via notre formulaire.

Si vous préférez une réunion confidentielle et personnalisée dès le début, vous pouvez la réserver en bas de cette page ou directement ici.

Dans tous les cas, nous serons ravis de vous accompagner dans votre projet d’acquisition immobilière.

Dernière révision : novembre 2025