Cambios en la inmigración y la inversión extranjera en Andorra: hacia un modelo más restrictivo
Análisis de los posibles cambios en inmigración e inversión extranjera en Andorra, con un enfoque cada vez más restrictivo que afecta residencias, inversión mínima y planificación futura.
Elysium Consulting
Tiempo de lectura: 6–7 minutos
Contexto histórico: de la apertura controlada a la atracción masiva
Desde el año 2012, Andorra ha vivido una transformación profunda y acelerada de su modelo institucional, fiscal y económico. La salida definitiva de las listas de paraísos fiscales marcó el inicio de un proceso de apertura progresiva hacia el exterior, con un objetivo claro: integrarse en la economía internacional con un marco jurídico homologable, transparente y previsible.
Puedes profundizar en el concepto de paraíso fiscal y en el caso andorrano en el artículo Paraíso fiscal en Andorra: mito, realidad y qué dice la fiscalidad actual.
Convenios para evitar la doble imposición
Este cambio estructural se vio reforzado por la firma sucesiva de convenios para evitar la doble imposición (CDI), especialmente relevantes con países como España y Francia, o más recientemente el Reino Unido, que consolidaron el reconocimiento internacional del Principado y redujeron de manera efectiva los riesgos fiscales asociados a la movilidad internacional.
Andorra dejaba de ser percibida como una excepción y pasaba a posicionarse como una jurisdicción europea singular, pero plenamente integrada en los estándares internacionales.
Puedes profundizar en los CDI vigentes en Los convenios para evitar la doble imposición (CDI) en Andorra.
Entorno europeo convulso
En paralelo, el contexto europeo evolucionaba en sentido contrario: una presión fiscal creciente, sistemas cada vez más complejos y una percepción generalizada de falta de apoyo al emprendimiento generaron una desafección progresiva entre determinados perfiles profesionales y patrimoniales.
En este escenario, Andorra emergió como una alternativa atractiva para quienes deseaban mantenerse dentro de Europa, pero en un entorno más eficiente, estable y seguro.
A diferencia de otros destinos emergentes —como Dubái—, Andorra ofrecía una propuesta menos disruptiva, pero cultural y jurídicamente más próxima al modelo europeo. Este factor jugó un papel clave en la atracción de nuevos residentes.
Descubre los elementos principales en Por qué tantos empresarios se trasladan a Andorra.
Si deseas una visión global sobre la evolución del país, puedes leer Evolución internacional de Andorra: de la tradición al mundo global.
Situación actual: la problemática de la vivienda como eje central
La llegada de nuevos residentes no se ha limitado a perfiles mediáticos o altamente visibles como los youtubers. Empresarios, deportistas, profesionales del mundo digital, inversores y emprendedores han encontrado en Andorra un entorno especialmente favorable para desarrollar sus proyectos vitales y profesionales. El resultado ha sido un interés por el país sin precedentes.
No obstante, el impacto de este crecimiento en un país de dimensiones reducidas ha sido proporcionalmente muy elevado. Con una población que se aproxima a los 90.000 habitantes y una superficie limitada, cualquier tensión sobre los recursos estructurales se percibe de forma inmediata.
El mercado inmobiliario es el mejor ejemplo de este desequilibrio. En 2017 todavía era posible adquirir viviendas por debajo de los 2.000 € el metro cuadrado. A partir de 2025, encontrar inmuebles por debajo de los 5.000 € el metro cuadrado es prácticamente imposible.
Aunque esta tendencia no es exclusiva de Andorra, en su caso ha afectado a la totalidad del territorio, con consecuencias directas sobre el coste de la vida y, especialmente, sobre el acceso a la vivienda.
Puedes obtener más detalles en El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda.
Este encarecimiento se ha visto agravado por diversos factores estructurales:
- incremento de personas que viven solas en lugar de hacerlo en pareja,
- escasez de oferta inmediata (gran parte de la obra nueva se vende sobre plano),
- interés sostenido en adquirir vivienda como activo patrimonial,
- ritmo de crecimiento de la oferta inferior al de la demanda.
El resultado es un mercado altamente tensionado, en el que una persona con un salario de mercado tiene serias dificultades para asumir un alquiler por sí sola.
Medidas adoptadas hasta el momento
Ante esta situación, las administraciones públicas —originalmente dimensionadas para un volumen muy inferior— se han visto desbordadas y han reaccionado de forma progresiva, introduciendo medidas correctoras en distintos ámbitos.
En materia de inmigración, el régimen de residencias ha evolucionado de manera constante:
- introducción progresiva de depósitos económicos (partiendo de un escenario inicial sin depósito). Descubre más en Depósito de residencia en Andorra: origen, evolución y regímenes aplicables
- incrementos sucesivos de los requisitos de acceso. Puedes profundizar en Residencia por cuenta propia en Andorra: requisitos, ventajas y fiscalidad real y Residencia pasiva en Andorra: evolución, requisitos y cambios legislativos
- endurecimiento de los requisitos de renovación. Un ejemplo práctico en ➤ El nuevo Reglamento de Inmigración de Andorra: cambios clave e impacto práctico para residentes y empresas
- refuerzo del control efectivo del cumplimiento de las condiciones de residencia.
Paralelamente, se han incrementado los requisitos lingüísticos, incorporando el conocimiento del catalán como elemento relevante para la integración y la renovación de permisos. Más información en El catalán en Andorra: requisito lingüístico e impacto en la inmigración y renovación de permisos.
En el ámbito inmobiliario, se han adoptado medidas de gran impacto:
- limitación inicial del alquiler turístico,
- prohibición posterior del otorgamiento de nuevos permisos. Más información en Alquiler turístico en Andorra: cómo operar un HUT legalmente y cuándo puede ser realmente rentable
- aprobación de programas de ayuda para la compra de primera vivienda para residentes, siempre bajo criterios no especulativos. Descubre más en Programa de acceso a la primera vivienda en Andorra: un nuevo impulso a la propiedad
- ampliación —aunque limitada— del parque público de vivienda para colectivos vulnerables.
El año 2025 marcó un punto de inflexión adicional con:
- la limitación efectiva de nuevas residencias por cuenta propia,
- un control más estricto de fronterizos y temporeros,
- la aprobación de la Ley Ómnibus, que redefine el régimen de inversión extranjera e introduce el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria. Más información en Ley Ómnibus 5/2025: un cambio de paradigma en la inversión extranjera y el acceso a la vivienda en Andorra.
A pesar de este conjunto de medidas, el impacto sobre el mercado de la vivienda ha sido insuficiente para revertir la tendencia, tal y como ya se apuntaba inicialmente.
Medidas que se plantean y escenarios más probables
En este contexto, el Gobierno trabaja en un nuevo paquete de medidas que, aunque se encuentra todavía en fase de tramitación parlamentaria y sin confirmación definitiva, apunta claramente hacia un endurecimiento adicional del sistema.
La entrada en vigor, aunque no confirmada, podría producirse entre febrero y abril de 2026.
Entre las medidas que parecen más probables destacan:
- incremento de la inversión mínima exigida para la residencia pasiva hasta importes significativamente superiores a los actuales. En el caso de los pasivos, la inversión mínima se incrementaría hasta los 800.000 €. Más información en Residencia pasiva en Andorra: evolución, requisitos y cambios legislativos
- aumento del tipo del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, con un mínimo más elevado, del 3 % al 6 %,
- revisión del régimen de depósitos, con una parte a fondo perdido, que podría afectar tanto a pasivos como a activos, en un esquema similar a una tasa. Consulta el régimen actual en El Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica. Según algunas fuentes, esta parte podría alcanzar hasta los 30.000 €,
- nuevos ajustes en inmigración laboral, temporeros y control sectorial, con la idea de permitir la participación parcial en otros sectores, pero dificultando aún más el cambio sectorial. El impacto podría afectar especialmente a los extracomunitarios, ya que hasta ahora el plazo era de 3 años y parece existir consenso para ampliarlo hasta la tercera renovación, es decir, entre 5 y 7 años,
- posible aprobación de una nueva Ley Ómnibus que consolide todas estas medidas de forma transversal, afectando a diversas normas.
Paralelamente, se trabaja en la creación de un registro de la propiedad, inexistente hasta la fecha, que debería permitir una diagnosis más precisa de la situación real del mercado inmobiliario. La ausencia de este instrumento ha dificultado hasta ahora un consenso político claro sobre el origen exacto del problema.
La dirección general es clara: limitar el impacto del capital extranjero y reducir la presión sobre un mercado que muchos consideran ya en situación de emergencia.
¿Entrarán en vigor estas medidas?
Es altamente probable que gran parte de estas medidas, junto con otras de menor alcance, entren en vigor. No obstante, a día de hoy resulta imposible ser categórico. Hasta que el texto definitivo sea consensuado, aprobado y publicado, se trata de escenarios previsibles, no de normas confirmadas.
En el momento en que los cambios entren en vigor, informaremos —como siempre— del alcance y el impacto de los mismos.
Reflexión final: un modelo cada vez más selectivo
Andorra no evoluciona hacia un modelo de acceso abierto, sino hacia una visión cada vez más selectiva, próxima a la mentalidad suiza: no todo el mundo es bienvenido, no todo crecimiento es deseable y la capacidad del país es finita.
Esta aproximación puede resultar discutible —e incluso discriminatoria en algunos aspectos—, pero responde a una lógica de preservación frente a una problemática real y tangible.
La tendencia es clara y coherente con lo anunciado en los últimos años: cada vez será más difícil acceder al país, tanto en la obtención inicial de la residencia como en su mantenimiento y renovación.
Para quienes valoran establecerse en Andorra, el mensaje es doble: si se desea venir, probablemente cuanto antes mejor, pero siempre con una planificación rigurosa y siendo conscientes de que el marco normativo continuará evolucionando hacia un modelo más exigente, selectivo y controlado.
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Última revisión: enero de 2026
Autor técnico: Albert Contel
