Temps de lectura: 9–11 minuts

Com funciona realment el marc immobiliari andorrà

La fiscalitat immobiliària a Andorra no es limita a calcular impostos aïllats. És un sistema que afecta tot el cicle de vida de l’immoble i combina normes estatals, regulació comunal i criteris bancaris i de compliance.

Comprendre aquest marc és imprescindible per prendre bones decisions, optimitzar costos i evitar bloquejos administratius.

➤ Per entendre el context territorial pots consultar Les parròquies d’Andorra: estructura, funcions i característiques territorials.

El sistema fiscal s’articula en tres nivells:

• El Govern regula els impostos estatals: IRPF, IS, IGI, ITPI estatal, IRNR, entre altres. És aquest mateix el que també autoritza o no les compres immobiliàries en molts casos.
• Els comuns regulen impostos comunals: propietat immobiliària, rendiments arrendataris, plusvàlues, taxes i obligacions locals.
• La pràctica bancària i notarial condiciona requisits, hipoteques, solvència i formalització documental.

Això implica que un mateix immoble pot tributar de manera diferent segons la parròquia, el titular i la fase de l’operació.

Autorització i fiscalitat de la inversió estrangera immobiliària

🔹 Quan és necessària i per què és el primer pas

La inversió estrangera immobiliària és la porta d’entrada de la fiscalitat immobiliària. A Andorra, aquest tràmit afecta tant no residents com molts residents que encara no han consolidat la seva residència.

És obligatòria quan intervé capital estranger, ja sigui que el comprador sigui:

• una persona física
• una societat andorrana amb participació estrangera
• una societat estrangera o un vehicle internacional

Ignorar aquest pas fa impossible una compravenda davant notari.

➤ Pots aprofundir en Autorització d’inversió estrangera a Andorra: quan és necessària i com es tramita.

🔹 L’impost sobre la inversió estrangera immobiliària

Un cop obtinguda l’autorització, entra en joc el primer impost per als no residents: l’impost sobre la inversió estrangera.

Aquest impost és independent d’altres impostos indirectes, com l’ITPI i l’IGI que tractarem més endavant. Es liquida en el moment de l’adquisició i es calcula sobre el valor de l’operació.

El tipus impositiu varia entre el 3% i el 10%, encara que en determinats supòsits pot aplicar-se una bonificació del 90 %, com destinar-lo al lloguer.

Si vols saber en detall com funciona, pots veure el detall a L’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra: finalitat, estructura i aplicació pràctica.

A més, si t’interessa saber com funciona la bonificació, pots consultar La bonificació del 90 % de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària a Andorra

Impostos en comprar un immoble a Andorra (per a tothom)

Superat el filtre de la inversió estrangera, la fiscalitat depèn de si l’immoble és de primera o segona transmissió, del perfil del venedor i del tractament de l’obra nova o rehabilitació.

🔹 ITPI i IGI: quan s’aplica cada un

En general:

• La segona transmissió tributa per l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries (ITPI). El tipus és del 4%. Pots aprofundir en l’article Transmissions patrimonials immobiliàries (ITPI) a Andorra: estructura de l’impost, tipus actuals i impacte en una compravenda.
• L’obra nova i certs supòsits de rehabilitació tributen per IGI (l’IVA andorrà). Si vols saber com funciona, pots llegir IVA a Andorra: com funciona l’impost general indirecte (IGI)

El tractament fiscal varia en funció de:

• si el venedor és particular o promotor
• si existeix rehabilitació equiparable a obra nova
• si l’immoble forma part d’una activitat econòmica

Si vols tenir una visió més general sobre l’adquisició d’habitatge, pots aprofundir en Impostos en comprar habitatge a Andorra: fiscalitat, costos reals i com optimitzar una compravenda.

🔹 Altres costos associats a la compra

En tota adquisició intervenen:

• honoraris notarials
• taxes registrals
• certificats obligatoris (habitabilitat i energètic)
• possibles honoraris d’intermediació

Solen ser moderats, però cal incloure’ls en el càlcul total, especialment per poder materialitzar qualsevol transmissió.

Comprar com a persona física o mitjançant societat?

Una de les decisions estratègiques més importants.

🔹 Què canvia en comprar amb societat

Comprar mitjançant una societat andorrana pot influir en:

• deduïbilitat de l’IGI suportat en la compra, sempre que l’immoble resulti subjecte i vinculat a l’activitat
• amortització de l’immoble (només edifici, mai terreny). Pots llegir L’amortització comptable a Andorra: criteris i aplicació segons el Pla General Comptable
• tractament fiscal del lloguer i deducció de despeses segons les normes de l’Impost de societats
• planificació successòria i transmissió intergeneracional. Pots llegir Les societats holding a Andorra: fiscalitat i avantatges principals
• anàlisi bancari del risc (compliance, solvència, estructura), vinculat a l’activitat del negoci. Pots llegir Sistema bancario de Andorra: bancos andorranos, regulación financiera y presencia internacional.
• mobilitat internacional dels titulars, en mantenir-se la residència fiscal de la societat

Si vols aprofundir en la fiscalitat de les societats, pots llegir L’impost de societats a Andorra: tipus, règims especials i deduccions fiscals.

D’altra banda, si vols conèixer el procés de constitució societària, et recomanem llegir Constituir una societat a Andorra: passos, requisits i avantatges.

Si, en canvi, estàs considerant constituir una societat i necessites una visió més holística, pots llegir Guia definitiva per constituir una societat a Andorra.

🔹 Comprar com a persona física

Moltes persones opten per comprar a títol personal. Això implica:

• simplificació estructural
• facilitats en compres destinades a habitatge habitual, especialment en l’atorgament d’hipoteques
• concentració de la tributació en IRPF o IRNR (segons residència fiscal). Pots llegir Residència fiscal a Andorra: requisits i avantatges reals.
• evitar costos de manteniment societari (obligacions comptables, comptes anuals, etc.)

L’elecció correcta depèn de l’horitzó temporal, les rendes esperades, l’estratègia internacional i les necessitats successòries.

Mentre ets propietari: impostos i obligacions recurrents

🔹 Impost comunal sobre la propietat immobiliària

Andorra no té un IBI estatal, però sí un impost comunal sobre la propietat immobiliària.

Es paga per la mera tinença de l’immoble i es calcula principalment pels metres quadrats. El tipus depèn de la parròquia i pot variar segons:

• ús de l’immoble
• superfície total
• si és residència habitual
• si està en ruïna o és rural

Un fet rellevant: Canillo actualment no aplica aquest impost segons la seva ordenació tributària vigent.

➤ Pots veure el detall a Impost sobre la propietat immobiliària a Andorra: què és i com es calcula a cada parròquia.

🔹 Altres obligacions de manteniment

Segons l’ús de l’immoble, poden existir:

• taxes comunals, com la de brossa
• requisits per a habitatges d’ús turístic (HUT)
• obligacions de manteniment i normativa tècnica (seguretat, accessibilitat)

Quan llogues: fiscalitat del lloguer

En el lloguer intervenen dos nivells:

• l’impost comunal sobre rendiments arrendataris
• la tributació de la renda (IRPF, IS o IRNR)

🔹 Impost comunal sobre els rendiments arrendataris

Gairebé totes les parròquies apliquen un tipus entre el 2 % i el 4 % sobre la renda anual bruta obtinguda. Afecta:

• habitatges
• locals
• pàrquings
• trasters
• HUT, segons parròquia

Aquest impost es paga encara que el propietari no sigui resident fiscal andorrà.

➤ Pots veure l’anàlisi complet a Impost del lloguer a Andorra: quins tipus aplica cada parròquia

🔹 Tributació del lloguer segons el titular

El lloguer tributa de manera diferent segons qui sigui el propietari:

• Persona física resident → IRPF. L’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) a Andorra
• Societat andorrana → IS, amb deduccions i amortització. L’impost de societats a Andorra: tipus, règims especials i deduccions fiscals
• No resident → IRNR. L’Impost sobre la Renda dels No-Residents Fiscals (IRNR) a Andorra

La combinació entre l’impost comunal i la tributació estatal defineix la rendibilitat neta real.

➤ Si vols tenir una visió general, pots consultar Fiscalitat a Andorra: Estructura, tipus impositius i Avantatges reals.

Quan vens: fiscalitat de les plusvàlues

En transmetre un immoble, es poden generar obligacions fiscals.

El més rellevant és identificar correctament qui és el transmitent:

• Persona física resident → tributa en IRPF com a guany patrimonial
• Societat andorrana → s’integra en l’IS, amb possibilitat de compensar pèrdues
• No resident → tributa per IRNR o segons CDI aplicable

Per entendre com tributen les plusvàlues segons el transmitent, recomanem Tributació de les plusvàlues immobiliàries a Andorra.

Optimització fiscal i disseny patrimonial

En fiscalitat immobiliària no hi ha dreceres; hi ha estructura i anticipació.

És rellevant, per una presa de decisions adequada:

• escollir correctament qui compra
• analitzar si l’IGI serà deduïble
• valorar l’impacte de l’amortització
• integrar l’immoble en una planificació successòria sòlida
• definir el paper de l’immoble en l’estratègia internacional
• determinar el moment adequat per comprar

En uns casos serà més eficient comprar a títol personal; en altres, utilitzar societats especialment dissenyades.

A més, és important considerar que, en cas d'un adquirent estranger, poden existir obligacions informatives amb els països d’origen. Pots llegir Declaració de béns a l’estranger: obligacions a Europa i importància per a qui es trasllada a Andorra.

Adquisició amb préstec hipotecari

Si la compra requereix finançament, és important analitzar les possibilitats de concessió i els costos. Pots descobrir més a Hipoteca a Andorra: requisits, percentatges reals i condicions de la banca.

A més, si ets resident, potser tens dret al programa del Govern per adquirir la primera vivenda. Pots llegir Programa d’accés al primer habitatge a Andorra: un nou impuls per a la propietat.

❗ Els costos financers (com interessos) poden ser deduïbles tant en l’IS com en l’IRPF. Tanmateix, hi ha límits. Contacta’ns a través del nostre formulari si necessites assessorament fiscal especialitzat.

⚠️ Errors freqüents que convé evitar

Els problemes més habituals que veiem en la pràctica real:

• signar sense analitzar la inversió estrangera i el seu impost
• desconèixer el mercat immobiliari. Recomanem El mercat immobiliari andorrà (2019–2025): preus, obra nova i accés a l’habitatge
• subestimar l’impacte de l’ITPI/IGI i dels impostos comunals
• constituir societats sense necessitat real
• assumir erròniament que a Andorra no hi ha impostos
• no declarar correctament l’impost comunal del lloguer
• improvisar estructures sense preveure successió
• no anticipar costos successoris o de patrimoni. Pots llegir L’impost sobre el patrimoni a Europa: països on existeix i per què Andorra és una excepció
• no conèixer els costos fiscals i transaccionals reals

Per entendre com un tercer pot intervenir correctament, pots llegir Diferències entre gestor, assessor i consultor, quin necessites per el teu negoci?

🤝 Com pot ajudar-te ELYSIUM

La fiscalitat immobiliària combina dret civil, fiscalitat estatal, normativa comunal, criteris bancaris, regulació internacional i pràctica notarial. Un error en qualsevol d’aquests elements pot bloquejar una operació o multiplicar el seu cost.

A ELYSIUM podem ajudar-te a:

• determinar si et convé comprar com a persona física o societat
• calcular correctament els impostos en cada fase
• estructurar inversions patrimonials amb visió successòria
• coordinar notari, bancs i comuns
• integrar l’immoble en l’estratègia internacional
• optimitzar la càrrega fiscal
• negociar millors condicions de finançament
• revisar contractes de compravenda o lloguer

Si vols prendre decisions amb criteri, és molt més eficient dissenyar bé l’estructura abans de comprar. Pots exposar-nos el teu cas al formulari de contacte.

Si prefereixes una reunió confidencial des del primer moment, la pots reservar al peu de pàgina o aquí.

Ens mou ajudar els nostres clients a complir els seus objectius amb garanties. Un client satisfet avui és un client demà.

Última revisió: desembre de 2025