Évolutions de l’immigration et de l’investissement étranger en Andorre : vers un modèle plus restrictif

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Contexte historique : de l’ouverture contrôlée à l’attraction massive

Depuis 2012, l’Andorre a connu une transformation profonde et accélérée de son modèle institutionnel, fiscal et économique. La sortie définitive des listes de paradis fiscaux a marqué le début d’un processus d’ouverture progressive vers l’extérieur, avec un objectif clair : s’intégrer à l’économie internationale à travers un cadre juridique homologable, transparent et prévisible.

Vous pouvez approfondir le concept de paradis fiscal et le cas andorran dans l’article Paradis fiscal en Andorre : mythe, réalité et ce que dit la fiscalité actuelle.

Conventions pour éviter la double imposition

Ce changement structurel a été renforcé par la signature successive de conventions pour éviter la double imposition (CDI), particulièrement significatives avec des pays comme l’Espagne et la France, ou plus récemment le Royaume-Uni. Ces accords ont consolidé la reconnaissance internationale de la Principauté et réduit de manière effective les risques fiscaux liés à la mobilité internationale.

L’Andorre a cessé d’être perçue comme une exception pour se positionner comme une juridiction européenne singulière, mais pleinement intégrée aux standards internationaux.

Vous pouvez approfondir les CDI en vigueur dans l’article Les conventions pour éviter la double imposition (CDI) en Andorre.

Un environnement européen convulsif

Parallèlement, le contexte européen évoluait dans le sens inverse : une pression fiscale croissante, des systèmes de plus en plus complexes et une perception généralisée de manque de soutien à l’entrepreneuriat ont généré un désengagement progressif de certains profils professionnels et patrimoniaux.

Dans ce contexte, l’Andorre est apparue comme une alternative attractive pour ceux qui souhaitaient rester en Europe, tout en bénéficiant d’un environnement plus efficace, stable et sécurisé.

Contrairement à d’autres destinations émergentes — comme Dubaï —, l’Andorre proposait un modèle moins disruptif, mais culturellement et juridiquement plus proche du modèle européen. Ce facteur a joué un rôle clé dans l’attraction de nouveaux résidents.

Découvrez les éléments principaux dans l’article Pourquoi tant d’entrepreneurs s’installent en Andorre.

Pour une vision globale de l’évolution du pays, vous pouvez consulter Évolution internationale de l’Andorre : de la tradition au monde global.

Situation actuelle : la problématique du logement comme axe central

L’arrivée de nouveaux résidents ne s’est pas limitée à des profils médiatiques ou très visibles tels que les youtubeurs. Entrepreneurs, sportifs, professionnels du numérique, investisseurs et créateurs de projets ont trouvé en Andorre un environnement particulièrement favorable pour développer leurs projets personnels et professionnels. Le résultat a été un intérêt sans précédent pour le pays.

Cependant, l’impact de cette croissance dans un pays de petite taille a été proportionnellement très élevé. Avec une population approchant les 90 000 habitants et une superficie limitée, toute tension sur les ressources structurelles se fait ressentir immédiatement.

Le marché immobilier en est l’exemple le plus emblématique. En 2017, il était encore possible d’acquérir des logements à moins de 2 000 € le mètre carré. À partir de 2025, trouver des biens en dessous de 5 000 € le mètre carré est devenu pratiquement impossible.

Bien que cette tendance ne soit pas propre à l’Andorre, elle a, dans son cas, affecté l’ensemble du territoire, avec des conséquences directes sur le coût de la vie et, surtout, sur l’accès au logement.

Vous pouvez obtenir plus de détails dans l’article Le marché immobilier andorran (2019–2025) : prix, construction neuve et accès au logement.

Cette hausse des prix a été aggravée par plusieurs facteurs structurels :

• augmentation du nombre de personnes vivant seules plutôt qu’en couple,
• pénurie d’offre immédiate (une grande partie des constructions neuves est vendue sur plan),
• intérêt soutenu pour l’immobilier en tant qu’actif patrimonial,
• rythme de croissance de l’offre inférieur à celui de la demande.

Le résultat est un marché extrêmement tendu, dans lequel une personne disposant d’un salaire de marché rencontre de grandes difficultés pour assumer seule un loyer.

Mesures adoptées à ce jour

Face à cette situation, les administrations publiques — initialement dimensionnées pour un volume bien inférieur — ont été débordées et ont réagi de manière progressive, en introduisant des mesures correctrices dans différents domaines.

En matière d’immigration, le régime des résidences a évolué de façon constante :

• introduction progressive de dépôts financiers (à partir d’un cadre initial sans dépôt). Plus d’informations dans Le dépôt de résidence en Andorre : origine, évolution et régimes applicables
• augmentations successives des conditions d’accès. Vous pouvez approfondir dans ➤ Résidence pour compte propre en Andorre : conditions, avantages et fiscalité réelle et Résidence passive en Andorre : évolution, conditions et changements législatifs
• durcissement des conditions de renouvellement. Un exemple concret est présenté dans Le nouveau Règlement de l’immigration en Andorre : changements clés et impact pratique pour les résidents et les entreprises
• renforcement du contrôle effectif du respect des conditions de résidence.

Parallèlement, les exigences linguistiques ont été renforcées, en intégrant la connaissance du catalan comme élément pertinent pour l’intégration et le renouvellement des permis. Plus d’informations dans Le catalan en Andorre : exigence linguistique et impact sur l’immigration et le renouvellement des permis.

Dans le domaine immobilier, des mesures à fort impact ont été mises en place :

• limitation initiale de la location touristique,
• interdiction ultérieure de l’octroi de nouveaux permis. Plus de détails dans Location touristique en Andorre : comment exploiter un HUT légalement et quand peut-elle être réellement rentable
• adoption de programmes d’aide à l’achat d’un premier logement pour les résidents, selon des critères non spéculatifs. Découvrez-en plus dans ➤ Programme d’accès au premier logement en Andorre : une nouvelle impulsion à la propriété
• extension — bien que limitée — du parc public de logements destiné aux publics vulnérables.

L’année 2025 a marqué un nouveau point d’inflexion avec :

• la limitation effective des nouvelles résidences pour compte propre,
• un contrôle plus strict des frontaliers et travailleurs saisonniers,
• l’adoption de la Loi Omnibus, qui redéfinit le régime de l’investissement étranger et introduit l’impôt sur l’investissement étranger immobilier. Plus d’informations dans Loi Omnibus 5/2025 : un changement de paradigme dans l’investissement étranger et l’accès au logement en Andorre.

Malgré cet ensemble de mesures, l’impact sur le marché du logement s’est révélé insuffisant pour inverser la tendance, comme cela avait déjà été souligné initialement.

Mesures envisagées et scénarios les plus probables

Dans ce contexte, le Gouvernement travaille sur un nouveau paquet de mesures qui, bien qu’encore en phase de procédure parlementaire et sans confirmation définitive, s’oriente clairement vers un durcissement supplémentaire du système.

L’entrée en vigueur, bien que non confirmée, pourrait intervenir entre février et avril 2026.

Parmi les mesures les plus probables figurent :

• augmentation de l’investissement minimum requis pour la résidence passive à des montants nettement supérieurs aux seuils actuels. Dans le cas des résidents passifs, l’investissement minimum pourrait atteindre 800 000 €. Plus d’informations dans Résidence passive en Andorre : évolution, conditions et changements législatifs
• hausse du taux de l’impôt sur l’investissement étranger immobilier, avec un minimum relevé, passant de 3 % à 6 %,
• révision du régime des dépôts, incluant une part non récupérable, susceptible de concerner aussi bien les résidents passifs que les actifs, selon un schéma proche d’une taxe. Consultez le régime actuel dans L’impôt sur l’investissement étranger immobilier en Andorre : finalité, structure et application pratique. Selon certaines sources, cette part pourrait atteindre jusqu’à 30 000 €,
• nouveaux ajustements en matière d’immigration de travail, travailleurs saisonniers et contrôle sectoriel, avec l’objectif de permettre une participation partielle à d’autres secteurs tout en rendant le changement sectoriel encore plus complexe. L’impact pourrait concerner en particulier les ressortissants extracommunautaires, le délai actuel étant de 3 ans, avec un consensus apparent pour l’étendre jusqu’à la troisième renouvellement, soit une durée totale de 5 à 7 ans,
• possible adoption d’une nouvelle Loi Omnibus consolidant l’ensemble de ces mesures de manière transversale, en affectant plusieurs textes législatifs.

Parallèlement, les autorités travaillent à la création d’un registre de la propriété, inexistant à ce jour, qui devrait permettre un diagnostic plus précis de la situation réelle du marché immobilier. L’absence de cet outil a jusqu’à présent entravé l’émergence d’un consensus politique clair sur l’origine exacte du problème.

La direction générale est claire : limiter l’impact du capital étranger et réduire la pression sur un marché que beaucoup considèrent déjà comme étant en situation d’urgence.

Ces mesures entreront-elles en vigueur ?

Il est hautement probable qu’une grande partie de ces mesures, ainsi que d’autres de moindre portée, entre en vigueur. Toutefois, à ce stade, il est impossible d’être catégorique. Tant que le texte définitif n’aura pas été négocié, adopté et publié, il s’agit de scénarios probables, et non de règles confirmées.

Dès l’entrée en vigueur des changements, nous informerons — comme toujours — de leur portée et de leur impact.

Réflexion finale : un modèle de plus en plus sélectif

L’Andorre n’évolue pas vers un modèle d’accès ouvert, mais vers une vision de plus en plus sélective, proche de la mentalité suisse : tout le monde n’est pas le bienvenu, toute croissance n’est pas souhaitable, et la capacité du pays est limitée.

Cette approche peut être discutée — voire perçue comme discriminatoire sur certains aspects —, mais elle répond à une logique de préservation face à une problématique réelle et tangible.

La tendance est claire et cohérente avec les annonces des dernières années : il sera de plus en plus difficile d’accéder au pays, tant pour l’obtention initiale d’une résidence que pour son maintien et son renouvellement.

Pour ceux qui envisagent de s’installer en Andorre, le message est double : s’il est prévu de venir, probablement le plus tôt sera le mieux, mais toujours avec une planification rigoureuse, en étant conscients que le cadre normatif continuera d’évoluer vers un modèle plus exigeant, sélectif et contrôlé.

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Dernière révision : janvier 2026