Fiscalidad inmobiliaria en Andorra: guía completa para comprar, alquilar y vender con criterio

Tiempo de lectura: 9–11 minutos

🏛️ Cómo funciona realmente el marco inmobiliario andorrano

La fiscalidad inmobiliaria en Andorra no se limita a calcular impuestos aislados. Es un sistema que afecta todo el ciclo de vida del inmueble y combina normas estatales, regulación comunal y criterios bancarios y de compliance.

Comprender este marco es imprescindible para tomar buenas decisiones, optimizar costes y evitar bloqueos administrativos.

➤ Para entender el contexto territorial puedes consultar Las parroquias de Andorra: estructura, funciones y características territoriales.

El sistema fiscal se articula en tres niveles:

• El Gobierno regula los impuestos estatales: IRPF, IS, IGI, ITPI estatal, IRNR, entre otros. Es éste mismo el que también autoriza o no las compras immobiliarias en muchos casos.
• Los comuns regulan impuestos comunales: propiedad inmobiliaria, rendimientos arrendatarios, plusvalías, tasas y obligaciones locales.
• La práctica bancaria y notarial condiciona requisitos, hipotecas, solvencia y formalización documental.

Esto implica que un mismo inmueble puede tributar de forma distinta según la parroquia, el titular y la fase de la operación.

🌍 Autorización y fiscalidad de la inversión extranjera inmobiliaria

🪪 Cuándo es necesaria y por qué es el primer paso

La inversión extranjera inmobiliaria es la puerta de entrada a la fiscalidad inmobiliaria. En Andorra, este trámite afecta tanto a no residentes como a muchos residentes que aún no han consolidado su residencia.

Es obligatoria cuando interviene capital extranjero, ya sea el comprador:

• una persona física
• una sociedad andorrana con participación extranjera
• una sociedad extranjera o un vehículo internacional

Ignorar este paso convierte en imposible una compraventa ante el notario.

➤ Puedes profundizar en Autorización de inversión extranjera en Andorra: cuándo es necesaria y cómo se tramita.

💶 El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria

Una vez obtenida la autorización, entra en juego el primer impuesto para los no residentes: el impuesto sobre la inversión extranjera.

Este impuesto es independiente de otros impuestos indirectos, como ITPI e IGI que trataremos más adelante. Se liquida en el momento de la adquisición y se calcula sobre el valor de la operación.

El tipo impositivo varia entre el 3% y el 10%, aunque en determinados supuestos, puede aplicarse una bonificación del 90 %, como destinarlo al alquiler.

SI quieres saber en detalle como funciona Puedes ver el detalle en El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria en Andorra: finalidad, estructura y aplicación práctica:

Además, si te interesa saber como funciona la bonificacion, puedes consultar La bonificación del 90 % del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria en Andorra.

🏠 Impuestos al comprar un inmueble en Andorra (para todos)

Superado el filtro de inversión extranjera, la fiscalidad depende de si el inmueble es de primera o segunda transmisión, del perfil del vendedor y del tratamiento de la obra nueva o rehabilitación.

📘 ITPI e IGI: cuándo se aplica cada uno

En general:

• La segunda transmisión tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoiales Immobiliarias (ITPI). El tipo es del 4%. Puedes profundizar en el articulo Transmisiones patrimoniales inmobiliarias (ITPI) en Andorra: estructura del impuesto, tipos actuales e impacto en una compraventa.
• La obra nueva y ciertos supuestos de rehabilitación tributan por IGI (el IVA andorrano). Si quieres saber como funciona, puedes leer el articulo IVA en Andorra: cómo funciona el impuesto general indirecto (IGI)

El tratamiento fiscal varía en función de:

• si el vendedor es particular o promotor
• si existe rehabilitación equiparable a obra nueva
• si el inmueble forma parte de una actividad económica

Si quieres tener una visión más general sobre la adquisición de vivienda, puedes profundizar en Impuestos al comprar vivienda en Andorra: fiscalidad, costes reales y cómo optimizar una compraventa.

📝 Otros costes asociados a la compra

En toda adquisición intervienen:

• honorarios notariales
• tasas registrales
• certificados obligatorios (habitabilidad y energético)
• posibles honorarios de intermediación

Suelen ser moderados, pero deben incluirse en el cálculo total y especialmente, disponer de ellos para poder materializar cualquier transmisión.

🧩 ¿Comprar como persona física o mediante sociedad?

Una de las decisiones estratégicas más importantes.

🏢 Qué cambia al comprar con sociedad

Comprar mediante una sociedad andorrana puede influir en:

• deducibilidad del IGI soportado en la compra, siempre que el immueble resulte sujeto y vinculado con la actividad.
• amortización del inmueble (solo edificio, nunca terreno). Puedes leer el articulo La amortización contable en Andorra: criterios y aplicación según el Pla General Comptable si quieres entender los criterios en el pais.
• tratamiento fiscal del alquiler y deducción de gastos de acuerdo a las normas del Impuesto sobre sociedades.
• para planificación sucesoria y transmisión intergeneracional, suele ser una opción adecuada. Puedes leer el articulo Las sociedades holding en Andorra: fiscalidad y ventajas principales si quieres ver una de las opciones disponibles.
• análisis bancario del riesgo (compliance, solvencia, estructura), vinculado a la actividad del negocio. Puedes leer el articulo Sistema bancario de Andorra: bancos andorranos, regulación financiera y presencia internacional para entender como funciona en Andorra.
• movilidad internacional de los titulares, al mantenerse la residencia fiscal de la sociedad.

Si quieres profundizar sobre la fiscalidad de las sociedades, puedes leer el articulo El impuesto de sociedades en Andorra: tipos, regímenes especiales y deducciones fiscales.

Por otro lado, si te interesa conocer el proceso de constitución societario, te recomendamos leer el articulo Constituir una sociedad en Andorra: pasos, requisitos y ventajas.

Si por el contrario, estas considerando constituir una sociedad, y necesitas una visión más holística, puedes leer el articulo Guía definitiva para constituir una sociedad en Andorra, que te va a permitir responder a todas tus dudas y conocer en detalle todos los elementos a tener en consideración.

👤 Comprar como persona física

Son muchas las personas que optan por comprar a título personal. Esto implica:

• simplifica la estructura
• facilita compras destinadas a vivienda habitual, especialmente en el otorgamiento de hipotecas.
• concentra la tributación en IRPF o IRNR (segun la residencia fiscal del adquirente). Si quieres entender que figura te aplica segun tu residencia fiscal, puedes leer el articulo Residencia fiscal en Andorra: requisitos y ventajas reales.
• evita costes de mantenimiento societario (obligaciones contables, CCAA, etc).

La elección correcta depende del horizonte temporal, las rentas esperadas, la estrategia internacional y las necesidades sucesorias.

🏡 Mientras eres propietario: impuestos y obligaciones recurrentes

🧾 Impuesto comunal sobre la propiedad inmobiliaria

Andorra no tiene un IBI estatal, pero sí un impuesto comunal sobre la propiedad inmobiliaria.

Se paga por la mera tenencia del inmueble y se calcula principalmente sobre los metros cuadrados. El tipo depende de la parroquia y puede variar según:

• uso del inmueble
• superficie total
• si es residencia habitual
• si el inmueble está en ruina o es rural

Un dato relevante: Canillo actualmente no aplica este impuesto según su ordenación tributaria vigente.

➤ Puedes ver el detalle en Impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en Andorra: qué es y cómo se calcula en cada parroquia.

📌 Otras obligaciones de mantenimiento

Dependiendo del uso del inmueble, pueden existir:

• tasas comunales, como basuras.
• requisitos específicos para viviendas de uso turístico (HUT)
• obligaciones de mantenimiento y normativa técnica (seguridad, accesibilidad)

🏘️ Cuando alquilas: fiscalidad del alquiler

En el alquiler intervienen dos niveles:

• el impuesto comunal sobre rendimientos arrendatarios
• la tributación de la renta (IRPF, IS o IRNR)

A continuación, los tratamos a ambos de una manera más detallada y específica.

💶 Impuesto comunal sobre los rendimientos arrendatarios

Casi todas las parroquias aplican un impuesto entre el 2 % y el 4 % sobre la renta anual bruta obtenida. Afecta a los siguientes immuebles:

• viviendas
• locales
• parkings
• trasteros
• viviendas turísticas (HUT), según parroquia

Este impuesto se paga aunque el propietario no sea residente fiscal en Andorra.

➤ Puedes ver el análisis completo en Impuesto del alquiler en Andorra: qué tipos aplica cada parroquia.

🧾 Tributación del alquiler según el titular

El alquiler tributa de forma distinta según quién sea el propietario:

• Persona física residente → IRPF. Descubre más en El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en Andorra
• Sociedad andorrana → IS, con deducciones y amortización. Descubre más en El impuesto de sociedades en Andorra: tipos, regímenes especiales y deducciones fiscales-
• No residente → IRNR, según el tipo de renta generada. Descubre más en El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) en Andorra

La combinación entre la capa comunal y la tributación estatal define la rentabilidad neta real.

SI quieres tener una visión general sobre la fiscalidad andorrana, puedes consultar el articulo Fiscalidad en Andorra: estructura, tipos impositivos y ventajas reales

📈 Cuando vendes: fiscalidad de las plusvalías

En el momento en que los titulares deciden transmitir un immueble, también pueden generarse obligaciones fiscales.
El elemento más relevante de cara a la determinación del coste fiscal, es entender quien és el transmitente.

• Persona física residente → tributa en IRPF como ganancia patrimonial.
• Sociedad andorrana → se integra en el IS, con posibilidad de compensar pérdidas.
• No residente → tributa por IRNR o según CDI aplicable.

Para entender como tributan las plusvalías en funcion de quien es el transmitente, recomendamos leer el articulo Cómo tributan las plusvalías inmobiliarias en Andorra.

🧮 Optimización fiscal y diseño patrimonial

En fiscalidad inmobiliaria no hay atajos; hay estructura y anticipación.

Es muy relevante, para una toma de decisiones adecuada:

• elegir correctamente quién compra el inmueble
• analizar si el IGI será deducible
• valorar el impacto de amortizar el immueble
• integrar el inmueble en una planificación sucesoria sólida
• definir el papel del inmueble en la estrategia internacional
• El momento adecuado para proceder a la adquisición.

En unos casos será más eficiente comprar a título personal; en otros, utilizar sociedades especialmente diseñadas, pero siempre, es relevante conocer las obligaciones que generan cada una de las elecciones tomadas.

Además, es importante tener en cuenta de que, en caso de un adquirente extranjero, pueden existir obligaciones informativas para con los paísos de origen. Descubre más en Declaración de bienes en el extranjero: obligaciones en Europa y su relevancia para quienes se trasladan a Andorra

🏦 Adquisición con préstamo hipotecario

Si la compra requiere de financiación, es importante que analices debidamente las posibilidades de concesión de ésta así como los costes. Puedes descubrir más en Hipoteca en Andorra: requisitos, porcentajes reales y condiciones bancarias.

Además, si eres residente en Andorra, puede que tengas derecho al programa que ha establecido el Gobierno andorrano para la adquisición de vivienda principal. Descúbrelo en nuestro artículo Programa de acceso a la primera vivienda en Andorra: un nuevo impulso a la propiedad.

❗Los costes financieros, como los intereses, pueden ser deducibles tanto en sede del Impuesto de sociedades como en sede del Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Sin embargo, existen limites a esa deducibilidad. Contáctanos a través de nuestro formulario si requieres de un asesoramiento fiscal especializado.

⚠️ Errores frecuentes que conviene evitar

Los problemas más habituales que vemos en práctica real en la compra de immuebles son:

• firmar sin haber analizado la inversión extranjera y su impuesto
• no conocer suficientmenete bien el mercado immobiliario y su evolución. En este sentido, recomendamos leer el artculo El mercado inmobiliario andorrano (2019–2025): precios, obra nueva y acceso a la vivienda para tener una visión general.
• subestimar el impacto del ITPI/IGI y los impuestos comunales
• constituir sociedades sin necesidad real, solo por “sonar más profesional” o por recomendación no especializada
• asumir erróneamente que en Andorra no existen impuestos
• no declarar correctamente el impuesto comunal del alquiler
• improvisar estructuras sin prever la sucesión futura a nivel legal.
• No anticipar costes sucesorios o de patrimonio. Puedes leer Impuesto sobre el patrimonio en Europa: países donde existe y por qué Andorra es una excepción si quieres entender en que casos aplica.
• No estar bien informado sobre los costes fiscales y transaccionales reales, sea por agentes immobiliarios o por otras figuras intervinientes.

Si quieres entender como un externo puede o debe intervenir, recomendamos leer el articulo Diferencias entre gestores, asesores y consultores: ¿Cuál necesitas para tu negocio?

🤝 Cómo puede ayudarte ELYSIUM

La fiscalidad inmobiliaria cruza derecho civil, fiscalidad estatal, normativa comunal, criterios bancarios, financieros y regulación internacional. Un error en uno de estos elementos puede bloquear una operación o multiplicar su coste real, tanto el actual como el futuro.

En ELYSIUM podemos resolver todas tus dudas. Como ejemplo, podemos ayudarte a:

• determinar si te conviene comprar como persona física o sociedad
• calcular correctamente los impuestos en cada fase para que sepas de antemano el coste total.
• estructurar inversiones patrimoniales con visión sucesoria
• coordinar notario, bancos y comuns
• integrar el inmueble dentro de tu planificación internacional
• Optimizar tu carga fiscal en todos aquellos casos en que resulte posible.
• ayudarte a negociar unas condiciones de financiación más favorables
• Revisar los contratos de compraventa o de alquiler, para ver si cumplen con la legislación o bien si te ponen en riesgo

Si quieres tomar decisiones con criterio, es mucho más eficiente diseñar bien la estructura antes de comprar que intentar corregirla cuando la operacion ya se ha formalizado.

Por ello, puedes exponernos tu caso a través del formulario de contacto, y estaremos encantados de ayudarte.

Y si prefieres tratarlo de forma confidencial desde el inicio, con un experto en la materia. puedes reservar tu reunión en el pie de página de este mismo artículo, o bien a través de este enlace.

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Última revisión: diciembre de 2025